与房贷加息捉迷藏

　　文/本刊实习记者 王豪

　　正文今年过节有点烦，五一前后的房贷加息，让很多买房人忧心忡忡。4月28日，央行上调房贷利率，基准利率提高了0.27个百分点，实际优惠利率上浮0.243个百分点；5月8日，建设部上调公积金贷款利率，提高幅度为0.18个百分点。此次加息，是2004年10月29日以来，央行第2次提高贷款基准利率，也是第3次提高住房贷款利率。

　　根据央行的规定，5年以上的商业贷款基准利率由6.12%上调至6.39%，以一笔20年期30万元的商业贷款为例，按照等额本息还款法，如果执行基准利率，月供将由原来的2170.11元上涨至现在的2217.33元，多出47.22元；如果执行下限利率，月供将由2065.02元上涨至2106.42元，多出41.4元。面对这笔额外的支出，买房人怎样才能少付利息，避免成为房贷加息的“受害者”？

　　贷款方式：考虑固定利率

　　在个人住房贷款利率上调的背景下，曾经“叫好不叫座”的固定利率房贷成为市场的香饽饽，仅4月28日与5月8日两天，光大银行的固定利率房贷就签出了10余笔合同。光大银行资金部副总经理向前认为，中国目前的利率水平处于近20年来的低谷，而固定资产投资和国民经济增长速度较快，利率未来继续上调的可能性仍然比较大。固定利率贷款不受国家政策的变化影响，锁定了利率升高的风险，此时显示出了独特的优势。

　　目前，我国共有4家银行推出了固定利率贷款，分别是建设银行、招商银行、光大银行和汇丰银行。在4家商业银行已公布的房贷固定利率中，以5年以上的利率水平(如招商银行10年期的优惠利率为6.09%，光大银行为6.08%)为例，央行调整后的贷款基准利率6.39%已经高于任何一家银行的房贷固定利率的区间下限，但央行确定的下限利率5.751%仍比固定利率房贷的优惠利率略低。专家认为，从长期来看，在贷款利率调整之后，选择固定利率房贷要划算一些。事实上，在西方发达国家，80%以上客户的住房贷款都使用的是固定利率。

　　不过，固定利率贷款在我国推出时间不长，操作手法尚不成熟，实践中还存在一些问题。目前4家银行推出的固定利率贷款的期限都很短，一般在10年以下，而且限制条件比较严格，一般客户往往很难获得这种贷款。所谓固定利率也是相对而言，央行每次上调利率，银行也会相应调整固定利率，新增固定利率房贷者也必须按新利率执行。浮动利率贷款转为固定利率贷款也有麻烦。目前，只有光大银行和招商银行推出了浮动利率、固定利率的相互转换业务。在此2家银行内办理浮动利率贷款的客户，只需要书面申请，填写相应表格，就可以将浮动利率的存量贷款转为固定利率，办理时不收取任何违约金和手续费。而其他2家银行尚未开展此项业务，他们的工作人员告诉记者，目前正在研究尽快出台类似业务。

　　还款方式：先算收支细账

　　房贷加息之后，如何选择合适的还款方式、节省利息成了人们的当务之急。我爱我家房地产经纪有限公司的专家认为，每种房贷还款方式的相同之处都是根据借款人剩余本金的多少来计算利息的；不同之处则是，有的还款方式归还本金的速度比较快，有的则较慢，由此导致不同还款方式总利息的不同。购房者在选择具体的房贷还款方式时，要结合自身存款、收入等情况综合而定。

　　较高收入者：尽早还“本”

　　收入比较高的群体，如公司企业的高级白领，每月收入在1万元上下且有一定积蓄的，应当考虑尽早还付本金。可采用的方法有提前还款、缩短贷款期限、采用等额本金还款法等。

　　在还款过程中，除了转等额本息为等额本金还款法(一般银行允许客户转换还款方式3次)外，客户在力所能及的情况下提前还贷是比较合适的。目前很多银行已不再拒绝客户提前还款，例如民生银行甚至推出“无障碍提前还款”业务，客户随时可以偿还房贷。以一笔已经还了5年的20年期30万元贷款为例，按照最新的优惠利率5.75%计算，如果部分提前还款10万元，在保持月还款额基本不变的情况下，可以节省利息9万余元，并提前8年摆脱负债生活(相当于缩短了贷款期限)；如果部分还款10万元，还款期限不变但减少月还款额，可节省利息5万余元；如果要一次性还清剩余款项，则可以节省利息12万余元。

　　年轻置业者：选择“双周供”

　　年轻置业者一般有固定的收入但积蓄较少，同时很多人花钱缺乏计划性。专家认为，深圳发展银行新推出的“双周供”很适合年轻人置业的需要(已经在其他银行办理了按揭贷款的客户，可以到深圳发展银行办理房屋“同名转按揭”业务的相关手续选择“双周供”；深圳发展银行的房屋按揭贷款老客户，也可以申请更改为“双周供”贷款合同条款，但需缴纳按揭余额0.2%的手续费)。这种还款方式将原来每月还款一次变为每2周还款一次、每次还款额为原来月供的一半，有利于帮助年轻置业者自我约束、及时还款，在客观上能有效缩短购房者的还款限期、节省利息的支出。

　　“双周供”与月还款对照表

　　(以50万元贷款、新优惠利率5.75%计算)　

　　期限 月供/元 双周供/元 节省利息/元 节省比例 节省时间

　　10年 5488 2747 18655 11.76% 13个月

　　20年 3510 17515 2774 15.41% 33个月

　　30年 2918 14591 16722 21.20% 66个月

　　专家提醒，对于还款能力较弱的贷款客户来说，采用尽快还本的方法节省利息一定要量力而为。例如采用等额本息还款方式，虽然占用银行资金成本大，总利息支出较高，但月供压力相对较小。

　　链接央行加息意味着什么？

　　关于加息的目的和影响，著名经济学家刘纪鹏认为，此次加息是政府通过金融杠杆对地产经济过热的预警信号，通过提高开发商成本和购房者还贷成本来抑制过热的投资，以及过多的购房需求，从而达到抑制房价的目的。易宪容认为，央行加息幅度不大，但意义重大。央行向市场传递出的货币政策信号提醒购房人，在买房时要考虑加息风险，特别是处在历史利率低点的时候，不要一味追求大面积住房，否则将来连续加息后借款人将不堪重负。京城首家一对一顾问式贷款服务的北京伟嘉安捷投资担保有限公司资深房贷顾问李少卫则表示，本次升息幅度不大，对房地产行业的实际影响要远小于心理影响，人们是否买房要看自己的需求，对于那些买房自住而非投资的人来说，加息不会影响其购房意愿。