深圳三级地产市场价量背离 二手房呈大幅萎缩

　　本报记者 谢隽 深圳报道

　　尽管房地产新政阻碍了深圳楼价进一步涨价升级，但是随着特区内新盘缩减，三级市场反而变成了一个交易主场。由于新政造成的市场观望情绪，深圳地产三级市场目前已经明显出现价量背离行情，一方面二手楼盘在中介执业机构的挂牌报价不降反升，另一方面，二手楼的交投量呈现大幅萎缩。

　　根据深圳市国土资源和房地产管理局发布的相关数据显示，深圳三级市场在进入五月之后，成交量一路缩减，跌幅超过四成以上，但二手房价仍然难有抑止。

　　据戴德梁行第二季度的深圳楼市分析报告认为，新政强烈的市场导向对持有多套物业的业主产生压力而迫使其考虑放盘，加上营业税期的延长更促进了放盘的增加；而买家则多持币观望，自6月以来二手市场成交减少。但与目前的供求状况相悖的是，价格方面并未因此下降，一方面由于业主多将税费转嫁给买方，另一方面新政使未来大

户型住宅供应受限，稀缺性导致高端物业价格不降反升。

　　深圳中原地产的相关市场研究认为，深圳六月的三级市场交投量跌幅达到34％，而价格却上涨了6％。由于中介机构的收益是绝对依靠地产市场的换手率和成交量的，在深圳二级市场受到交投量下挫的致命打击下，环顾深圳三级市场，这里已经成为地产中介惟一能够分食的地盘。

　　“深圳二手房

房价一直在拉升”，世华地产一位中介经理说。就在去年福田区、罗湖区尚在6000元每平方的二手房，目前在中介地铺挂牌价格均在9000-10000元，其升幅令人咋舌。但是二手房的升值并没有给只拥有一套住房的业主带来收益。“价格令人心动，但对于我们只有惟一房产的业主来说，房价再涨得高也毫无意义”。“现在是购买二手房的最佳时机”，中介地铺的销售员纷纷怂恿前来看房的顾客。“将来你很难在新盘市场上买到这么大面积的房子了，以后推出的房子70%都是

小户型”，这是他们试图说服顾客的一大理由。显然，心里充满疑虑的顾客看上去没有那么容易被说服。地产投资界人士认为，在交投量持续下挫的市场行情中，三级地产市场的短期投资已经没有空余空间，但有中介机构认为，深圳二手房在中长期来看仍然具有投资价值。

　　持有这些观点的人士认为，深圳特区目前新盘稀缺，而人口增长的刚性需求仍然存在，加上一些二手楼盘在户型和社区构造方面仍然具有一定的优势，仿照香港的二手楼市，其价格可以接近甚至超过新开发的楼盘。市场表明，三级市场的交量下挫一方面已经严重影响中介机构的收益，另一方面也严重影响购买者的情绪，在价量背离的行情下，购买者的积极性已经受到严重打击。

　　业内人士表示，三级市场的交投下挫使中介机构加速洗牌，一方面一些中小型中介机构因为市场看淡而纷纷退出，另一方面，一些中介大鳄却不断扩张。国内二手中介大鳄满堂红、我爱我家、阳光新贵等在这个时机纷纷收购扩并深圳地铺，伺机进驻深圳。业内人士认为，深圳二手楼行业竞争不断加剧，将来会有更多小中介或被收购或关门大吉。观望中远期，市场人士认为，目前市场供需平衡没有完全打破，因此三级市场价格近期难以出现拐点。但随着时间推延，三级市场中远期的变化将要视地产新政对市场整体造成的影响而决定未来走向。