民宅禁商引发商住楼集中抛售

　　“民宅禁商”本是好事，可对那些商住楼的投资者而言，却是个“噩耗”。一时间，准备投资的不投资了，还没收房的准备退房了，已经做了业主的，则开始准备出售了。另一方面，市场也在积极应对，开始出现替代型物业。

　　商住项目抛售苗头初显

　　徐先生最近比较烦，工商部门的第14号文件出台了，“暂停替登记地址为民用住宅的企业办理营业执照”，可是，他在东四环边上花了近100万元买的商住公寓刚刚空出来。上一家租户是家小公司，经营不善搬走了，正在寻找下一家租户时，工商局却出了这样的文件。“再租给公司是没戏了，我现在在考虑是出售，还是重新装修作为公寓继续出租。”

　　6月19日之后，犯愁的不止徐先生一人，在北京投资了商住楼并一直作为办公用房出租的投资者们都在犯愁，有些人则干脆开始卖房。“趁现在卖的人少，价格还好些，等过些日子大家都反应过来了，都在卖时，价格还不知怎么样呢。”一位投资者对记者直言不讳。投资者们犯愁的同时，却也在嘀咕，“我们投资的时候，一切都是绿灯，可是现在房子从开发商那里转到我们手里了，却又亮了红灯。我们花了比住宅高很多的价格买房子，图的就是办公出租的高回报，可是现在都没戏了。政府为什么不早点制止？”

　　记者在各大

房地产网站上注意到，14号文件出台后，几乎在所有的商住楼项目论坛里，出租出售的广告信息都多了起来。

　　高峰期还没到来

　　自从“民宅禁商”的政策出台后，各大中介公司接洽的写字楼的咨询量和租赁成交量明显提高。据北京中原的统计数据显示，与5月份相比，6月份写字楼的租赁成交量提升了20%。其中，主要增量是自6月19日之后开始的。商住楼的出售委托目前中介公司出售的反应并不强烈，但是中原华北地区总经理李文杰认为，商住楼的抛售现象很快就会出现，在明年3月份工商营业执照年检前后，将达到一个明显的高峰。

　　李文杰认为，“民宅禁商”是件好事，不仅有利于保证居住环境，而且有利于写字楼的市场环境。这是因为，民宅禁商后，会腾退大量住宅，进入住宅的出租、销售市场，有利于扩大房源、降低房价。但与此同时，也的确存在商住楼的中小投资者预期利益受影响的情况，“这就是投资风险在中国投资，政策影响很大，投资时，不能光看到高回报，还要看到高风险。政策变动，就是属于风险之一。”据了解，北京商住楼的回报率一般都超过了10%，少数回报率甚至能超过15%，

　　替代物业开始出现

　　一方面是小投资者们在发愁，另一方面，那些小公司的创业者们也在发愁。洪先生开了一家小型软件公司，他给记者算了笔账。他原来在亚运村一套住宅里办公，月租3500元，如果要搬到写字楼里，办公成本要高出很多。亚奥地区写字楼的租金多数在4.5元平方米左右，而且很难找到低于200平方米以下的写字楼。因此，对于洪先生这样的创业者而言，非常需要小

户型、低价格的办公楼。

　　中国商业地产联盟副秘书长钟铁滨表示：“民宅禁商后，

小户型写字楼迎来了良好的发展契机，也将迫使写字楼市场重新进行定位调整，真正符合小公司需要和区域经济发展的小户型物业会相继出现。”

　　顺应这一需求，市场已经出现了类似产品。记者了解到，明天第一城推出了办公立项的22号楼———明天STUDIO，主力户型35㎡-45㎡、60-65㎡，层高3米。因为是框架结构，相邻单元可以自由打通、重组，均价6800-7000元/平方米，物业费2元平方米。这样的户型特别适合5-10人的小型软件公司、广告公司和创意公司。

　　但是，目前市场上类似的产品太少了，小公司的需求又很大。因此，有业内人士提出，类似的商住替代物业应该加大供应，以满足市场需求。