一个小业主沉浮的样本 每个月挣2.4万元才保本

　　大主力店套路的硬伤和分割出售底商产权的得失，仍然需要接受市场的考验

　　本报记者 叶国靖 本报实习记者 刘琼瑶 发自上海

　　这年头，地主赚钱，种粮食的不赚钱。

　　李经理是青岛万达购物广场一楼的小业主，代理“华伦天奴”的服装品牌。今天，李经理依然记得第一次进入青岛万达购物广场时的火爆景象。2003年，万达购物广场登陆青岛台东威海路老牌商业区，携3.5亿元人民币的总投资和1.5万平方米的占地，四层商场共5万平方米的建筑面积，加上毗邻世界五百强零售巨头沃尔玛超市，可谓黄金地段加商业名牌，吸引了许多像李经理一样的淘金商人。

　　2003年底，万达购物广场盛大开业，人潮不断川流不息，红火的生意和日日飞涨的销售数字，让每年15万~16万元的高昂租金稍微值回了点儿“票价”。

　　然而仅过了两个月，春节过后商业淡季随之而来，刚刚充满信心的小业主们体会到了冷清的苦涩，“沃尔玛的大树底下好乘凉”的美梦被现实击溃了。

　　“每个月至少要做到2.4万元才能保本”。李经理无奈地说。李经理在万达购物广场的店面34平方米，一个月

物业费要1600元，水电费也要500~600元/月。原本4个店员,现在压缩到了3个,每人最低1000元的工资,再摊上20万元/年的房租。

　　商场出现了人气冷热两种不同的场面，沃尔玛依然生意兴隆，而一楼商铺经营则不太理想。一些商户交不出房租，也付不起物业费，经营难以为继。万达、投资者、小业主三方举行了多次谈判，协商决定下调租金，给业主一条生路。租金下降到12万~13万/年左右，随着青岛台东商圈的日益看好，业主的经营状况渐渐好转，租金也节节上涨。

　　面对高昂的支出，李经理感到很有压力，目前，他正在考虑退出代理的品牌，因为“价位太高，在平民化的台东销售不是很理想”。

　　但对于是否继续留在万达商业广场，李经理的答案却非常肯定：“说句良心话，这里80%都不赚钱，就是看好这个商圈，占一个位置，卖个形象，赚个名声。”

　　李经理的故事在10多家万达商业广场中，并非孤例。由于投资回报率低，一场场有关万达和底商投资者的诉讼接踵而至。即便如此，万达在

开发商业广场项目上仍然一路高歌猛进。

　　万达共开发了三代商业广场。青岛万达和长春万达论“辈分”算是第一代商业广场，建筑面积在5万平方米左右，一般只有沃尔玛一家主力店和一家次主力店，两者占商业广场总面积的75%左右，其中沃尔玛一般占据二、三层，面积在2万平方米左右，占总建筑面积约一半。

　　《第一财经日报》调查获悉：围绕每个购物广场一层的物业经营，都牵扯到万达、投资者、小业主三方的利益。万达将商铺卖给投资人，投资人转租给小业主。在万达的基本规定下，租约合同的期限和房租的水准由小业主和房东协商确定。

　　在开发商自己看来，“天价”售铺收回大部分投资再上市融资是成功的；而在被套牢的底商投资者们看来，万达商业广场又是失败的；在未来万达REITs的机构投资者看来，几乎被主力店全部占领的物业租金上涨空间却十分有限。