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二手房变相买卖花样多 专家提醒莫打税收擦边球


http://finance.sina.com.cn 2006年07月14日 00:50 金融投资报

  杨成万自今年6月1日以来,二手房投资就进入了“多事之秋”,国家税务部门根据国务院对房地产业“二次调控”的精神,将二手房交易的全额征税年限由原来的2年延长至5年,因此,市场上出现了一些对二手房交易税收打“擦边球”的现象,业内专家提醒说,打“擦边球”的风险很大。

  现象:变相买卖花样多

  袁先生手中有一套房龄不到3年的二手房,原来他打算满2年后售出,免得遭营业税.哪知2年期满后,又遇到了将纳税年限延长至5年的房产税收新政。“还要等一年的时间才能出售,太难等了。”袁先生说。他和他的一位朋友签订了如下协议:在未来3年时间内,由他的这位朋友“承租”该二手房,租金由双方协商确定且充抵购房款,成交价格也一并协商确定,待3年租赁期满(即房龄满5年)时,再将房屋过户给他的这位朋友。

  “现在只公证,不过户,免得遭5.5%的营业税.”蒲女士则是打着这样的“小算盘”。她从徐先生手中“买”下了位于城东地区的一套二手房,蒲女士说等房龄满5年后再去过户。虽然她对《房产证》上不是自己的姓名有点不太放心,但她认为既然双方签订的合同已经由公证机关进行了公证,对方要耍赖也没有用。

  风险:三重风险隐藏其中

  针对二手房变相买卖的现象,记者走访了相关部门及人士。成都人和律师事务所万飞律师认为,无论是“以租代售”,还是以“只公证,不过户”的方式买卖二手房,都隐藏着较大的法律风险。因为影响房屋价格变化的因素太多,如市场供求关系的变化,房屋所处周边环境的变化及相关政策的变化等,都有可能导致房屋价格或升或降。如果5年以后,房屋价格上涨了,卖方完全有可能宁愿按以前约定的违约金给予买方补偿,也不愿意按以前约定的价格卖掉房子;反之,5年以后,如果房屋价格下跌了,买方也完全有可能宁愿支付违约金给卖方而不愿购买这套房子。由此看来,买卖双方都承担着较高的违约风险,如果打起官司来,无论哪一方都将耗费大量的人力和财力。

  同样隐藏其中的还有收益风险,由于通过“以租代售”或“只公证,不过户”这种方式取得的房子,其本意是想逃避5.5%的营业税,但有可能因为无产权,使买方无法以此作抵押物向银行贷款,更无法转让,特别是对那些将房屋作为理财工具的投资者,更有可能失去其他投资机会。笫三重风险是机会成本风险。“以租代售”或“只公证,不过户”的房屋买卖方式,还可能导致机会成本过高。因为虽然你取得了购买该房屋的机会,但如果卖方毁约就会使买方承担较高的机会成本风险。

  对策:平摊税负或以租待售

  成都某二手房中介老板告诉记者,二手房买卖并非无路可走了,买卖双方应本着面对现实,公平买卖的原则来进行二手房交易。

  第一,平摊税负。经买卖双方协商共同分担营业税,这样的个案目前已在一些大型的房屋中介公司中屡屡出现。假设一套房龄不足5年,成交价为30万元的二手房,如果由买卖方各承担50%的营业税,则各自承担8250元。从表面上看,虽然双方增加了支出,但可以有效避免日后产生的纠纷。

  第二,以租待售。即在未达到免税年限前,二手房拥有者可以将其出租,收取租金,等达到免税年限后再卖出,这样,既不耽误房租收益,又避免了营业税,也消除了打“擦边球”可能带来的种种风险。另有业内资深人士称:如果二手房持有者急需变现后用作其他投资,还可以将二手房抵押向银行申请贷款。


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