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上海联业律师事务所 马永健
案情简介
2006年3月3日，赵先生与某房产公司就某商铺签订了一份《认购书》，约定2006年3月20日之前签订《商铺买卖合同》；同日，赵先生向房产公司支付了定金人民币10万元。由于
购房人数众多，签订认购书时房产公司并没有向赵先生提供该房屋平面图及房型图等相关资料，也没有提供《商铺买卖合同》示范文本，仅仅口头描述了该商铺的状况，赵先生对该商铺的房型和交房期限都很满意。
但当赵先生依约前往订立《商铺买卖合同》时，却发现该房屋的房型与先前房产公司描述的情况相差太远。商铺的房型不符合赵先生的要求，更重要的是交房期限的推迟将导致赵先生的公司不能正常开业。赵先生不能接受合同上的条款，开发商也拒绝更改合同，合同最终没有签成。赵先生要求返还10万元定金，但房产公司以赵先生违约为由，拒绝返还。不得已，赵先生诉至法院。
各执一词
房产公司认为，售楼人员已将商铺的房型和交房期限等情况向赵先生作了详细介绍，已尽到了告知义务，赵先生在签订认购书时明确知道商铺买卖合同的示范文本。故赵先生拒绝签订预售合同违反了认购书约定，房产公司有权没收定金。
赵先生代理律师认为，合同是民事主体双方平等协商的结果。若当事人协商的主合同条款在认购书中没有约定，且事后就主合同条款不能达成一致的，不适用定金罚则。依据相关法律规定，房产公司应退还已收定金。
办案札记
本案的关键是明确认购书的性质。认购书是买卖双方在签订买卖合同之前所签订的一种文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。房产公司应不应该返还定金？这要视认购书的具体约定。若该买卖房屋主合同的条款在认购书中已经有了约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对认购书的违反，房产公司可以适用定金罚则；若当事人协商的主合同条款在认购书中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反认购书的约定，不能适用定金罚则。
赵先生签订认购书时，并没有看到商铺买卖合同示范文本上的内容，认购书上也没有关于其内容的规定，这种情形不适用定金罚则。
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