工业用地出租作库房 要了解有效租赁合同的签署

　　北京世嘉律师事务所合伙人 范伯松

　　有位仁兄租了两亩的工业用地，开始作为库房，后来经出租人同意，把库房装饰成了“宫殿”，约我去参观，现在还记得他那一脸的灿烂——“大哥后半辈子就住这里了，买什么房呀，合同一签就是35年！”，当时真不忍心扫他的兴，不过隔了两天我还是把《合同法》214条交给了他的家人，后来才知道这位仁兄非常感谢我也非常“恨”我，他说他还要去 买房，20年不够他老人家活的。

　　这个故事告诉我们，不熟悉“租赁合同”就容易签署无效合同。所谓“租赁合同”，法律定义是：出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。“老外”喜欢租东西，房子要租，车子也租。而今，国人也多行此道，自家有房子，公司有设备，都喜欢出租。但实践中，无论签署还是履行，问题都不少，有必要具体说一说。

　　一、 欠缺主要合同条款

　　租赁合同必须具备哪些条款，《合同法》第213条给出了明确答案，包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付方式、租赁物维修等条款，如果缺了怎么办？只能讲，缺了什么都可以，就是不能缺租金，缺了租金，合同就等于“签了白签”，毫无保障可谈，属于无药可救之列。

　　二、 违反《合同法》的硬性规定

　　千万记住：

　　第一， 租赁期限不得超过二十年。

　　文章开头的那个故事就是因为双方不熟悉租赁合同，而签署了一个“无效”合同，法律肯定不支持35年的租赁期限。

　　第二， 租赁期限六个月以上的，必须采取书面形式。

　　如果有人问，我就不签书面合同，那能怎样？告诉你，如果双方不签书面合同，无论双方约定的期限是2年还是20年，整个合同都将被视为“不定期租赁”，合同可以随时解除。当然，这属于一把“双刃剑”，届时“各取所需”吧。

　　第三，支付租金期限约定不明确。

　　一般来讲，当事人对于支付租金的期限都应有个约定，但实践中没有约定的也为数不少，法律给出了规定：租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。这很重要，其直接关系到违约责任以及合同的解除。不交租金，出租人就有权利解除合同，这是铁律。但我国法律还是给了承租人一个宽限期，换句话说，不是承租人第一天不交租金，第二天出租人就可以解除合同的，这是一个认识误区。

　　第四，忽视“买卖不破租赁”原则。

　　简单讲，我买了一个正在出租的房屋，我就拥有了这个房屋的所有权，但在租赁期限内，我无权把“租客”赶出门外。有一个公司买了一间大

写字楼准备自用，但事隔三年才“喜迁新居”，原因就是不懂“买卖不破租赁”原则，原来的租赁合同一日不解除就只能当一日的房东。再有，必须指出，无论买还是卖，只要买卖正在出租当中的物品，必须告知现在的承租人，因为他有“优先购买权”，如果他不明确表示放弃他的权利，硬要“买卖”，就会直接造成另外双方的买卖合同无效。

　　关于租赁合同，要说的还很多，今天就先说到这儿，以后有机会，咱们接着讲。