|
蔡为民
提要：“国六条”后深圳最先出台内容严苛的地方实施细则，其象征意义、实质内涵乃至可能引发的后续效应，颇值得深入探究。
虽然“深10条”(《关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结
构稳定住房价格意见的通知》)仅于6月20日占据媒体一天重要版面，但深圳作为九部门颁布“国六条”15项细则后的最先出台地方实施细则之地方政府，其象征意义、实质内涵乃至可能引发的后续效应，仍颇值得深入探究。
深圳首发施行细则“事出有因”
首先不可讳言，深圳系“国六条”重点打击区，摆在眼前的事实是，去年5月新“国八条”出台之后，深圳不跌反涨，带动的不只是华南地区，而是全国大范围的群起效尤，起到极坏的示范作用(且不论这结果是有意或无意造成的)。其中连在新“国八条”的压制下已显疲态的上海都止跌回升，而且涨势惊人。以下数据足可说明问题：上海从去年3月市府出台差额营业税开始，到今年3月整整一年有余的时间，房价计跌掉27.88%(以二手房为计算基准，一手房因惟恐形成退房效应，于8、9、10月平均跌幅15%之后，开发商便不敢“明目张胆”采取降价措施)，结果在3月中旬至5月中旬短短两个月迅猛回升10%，按此情势发展，不出第三季，其房价可望回复之前令人怵目惊心的狂飙状态！
“深10条”紧跟“国六条”
其实，早在“国六条”出台前的4月29日，深圳市政府便已“亡羊补牢”地发出《关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》，计8条措施，希望能藉以稳定楼市。基本上，“深10条”是在“深8条”的基础上，再添加压制房价上涨、改善市场供应结构的元素，譬如：落实中央政府的要求，严扣单一审批项目，而非片区或总量管制，与之前建设部高官放话“70%是地区总量”概念相比，深圳要求70%“以项目控制”，显然更加明确与严厉。据悉，这将使近100个(约占总量一半)之前已审批，但尚未取得施工许可证的项目被迫修改规划。尤其“可怕”的是，原来开发商重金购买的别墅和高档住宅用地，都将成为90平方米中小户型占70%之硬指标的“祭品”，损失之惨重不言而喻。此外，条文明订今后土地出让净收益的10%须用于廉租房、经济适用房等公共住房的建设，以有效弥补市场空缺，也是“深10条”较为突出的重点。
市场博奕使房价回调滞后
深圳市政府明快且毫不打折地贯彻“国六条”要求，势必对其他地方政府形成压力，从而提高各地拟定相关细则的趋同性，不致南辕北辙、各说各话式地充满弹性空间。
惟值得注意的是，“国六条”调控至今，虽然深圳，北京、上海楼市的处境雷同，成交量、供应量双双重挫，但房价的回落却不明显，表明市场的博弈心态强烈，不少开发商与投资人仍心存侥幸，期待“风雨过后又见艳阳天”，恐怕才是之前政策一再“扑空”的主因。
大面积房难走俏
至于有人指出，如果落实“国六条”将使半年后的房源供给严重不足：毕竟修改规划、重新审批，势必延误上市时间，进而使供给出现短缺。但我认为这并不意味届时需求将超越供给，因为需求会萎缩在供给之前，更何况当下的市场早已不是由供需决定的了，而是政策说了算。
也有人预言，随着“90平米占70%”的政策执行，大面积房型会因而走俏。在我看来，此一观点实属“见树不见林”，忽略了两个现实：在以自住为主的市场当道时，大面积的销售本就不易，何况这还不算2002-2005年市场已累积大量100平米以上的房源，更何况“国六条”并未全面封杀大面积，说是30%，其实至少4成，因为市场肯定存在为数可观的上下、左右打通的合并户，而这是政策力难能及的软肋。
| 
