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甄爱军
随着时间的推移，上海的新房交易将逐步让位，取而代之的是二手房交易，而这种现象已经在2004年就有所显现。上海已经连续两年一、二手房的交易量相当。那么在二手房市场逐渐成为主导的今天，我们探讨破解意向金转定金迷局便有了现实的意义。
一手房市场曾被行政干涉
在上海的一手房市场上，也曾经遭遇过与目前二手房市场相似的困局。
家住顾戴路的王先生是在1999年买的房，当时他每到一个楼盘看房时，总不忘要求开发商在订金收据背后注明：如果为成交，订金必须返还。这在今天看似有些奇怪的做法，在当时却非常必要。
据了解，当时的房地产市场比较平稳，开发商为了能够尽快将房子销售出去，采用收取订金的模式。大多数开发商收取定订之后，一般都会要求购房者必须买房，否则订金不予返还，由于这项规定极不合理，遭到了各方的猛烈抨击。为了避免损失，王先生只好不厌其烦地如此要求开发商，当然有时他也遭到了拒绝。
王展告诉记者，由于当时社会对此的反应非常激烈，引起了房地主管部门的重视。在2001年年初，上海市房地局专门就此下发了《关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知》，对此进行规范，其中有三项内容作用较为突出，其一是规定在没有取得商品房预售许可证或者房地产权证的前提下，不能进行以预订或者预约、认购、定购等其他方式变相预售商品房，并收取大、小订金，否则均视为无证预售行为；其二是订金的收取标准不能超过总房价的千分之五。最为主要的是规定了在没有达成交易的情况下，订金如何处理，并强制规定必须退还的情形，如开发商未签订书面协议收取订金的，签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的，双方对预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的，广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的等等，这使得开发商无法随意拗断订金了。
由于行政规定针对性非常强，因此通知下发后不久，由于开发商随意拗断订金而引发的剧烈冲突便逐渐平息了下来。
制度不应一直缺失
制度的缺失，被一致认为是造成意向金转定金无法规范运作的主要原因。
上海联业律师事务所许海波律师告诉记者，意向金转定金的居间议价模式，是在市场发展过程中发展起来的，符合居间服务的自身特征，具有合理性。但是其合法性一直没有得到确认。
他认为，如果合法性不能得到确认，那么其自身的缺陷就无法得到改善。这种自身缺陷表现在以下两个方面：首先是风险提示的义务对中介难以形成真正约束。“目前风险提示不是法定的义务，很多素质不高的中介从业人员就不会进行风险提示，有些甚至会提供错误的信息。”他说。其次是当意向金在转为定金时的短暂过程中(部分中介规定为48小时)，买家会一直处于被动状态，如意向金转为定金是在买家不知情的情形下完成的。
因此许海波认为政府部门应该确认意向金模式的合法性，而后制定相关的约束性政策规定，通过规范意向金模式来规范中介机构的经营行为。他估计，如果真正做到这样，由意向金引起的纠纷就会减少很多。
作为替消费者维权的机构，消保委也持有同样的观点。闵行区消保委投诉部周关权在接受记者采访时表示，由于意向金缺乏相应的监管，造成在转为定金过程存在随意性、买卖双方中介方不能同时见面、资金监管缺位，进而引发诸多纠纷。因此他建议立法部门对意向金转为定金有一个明确的程序规定。
增加转定金确认步骤
在目前的市场状况下，购房者如何操作才能尽量避免自己不受损失呢？
首先是买家要做明白人。周关权建议，买家应主动要求中介公司在介绍房产过程中应明明白白，实事求是地介绍卖家的房子面积、结构和价格，以及产证是否真实有效，居住人员户口是否相一致。同时还要尽量避免冲动，在没有考察物业之前，不要轻易支付意向金。
其次是应该增加意向金转定金的确认步骤。许海波建议，在没有签正式合同，征得自己同意的情况下，买家不要允许中介自行把意向金转为定金。他说：“买家可以在授权书中规定，中介在将意向金转为定金时，必须征得自己的同意，最好经过书面确认，这样可以避免一些心术不正的中介故意拗断意向金。”
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