意向金转定金：何以成为房产黑中介的唐僧肉

　　文前提要：意向金转定金的操作模式对买家约束力很强，而对卖家则要弱得多，似乎有“偏袒”之嫌；同时黑心经纪人会利用这种操作模式，在合同中强加不合理条款，设法侵吞意向金，这使得这种在中介公司通行的操作模式饱受非议。

　　我们不禁追问，这原本出于表示购房者诚意的一种操作模式，缘何会走样？是本该如此，还是制度的缺失？

　　甄爱军

　　定己不定人，黑心房产中介视它为“唐僧肉”，意向金转定金这种二手房市场上惯用的操作模式，已经扭曲走样。

　　所谓的意向金转定金，是指在买家看中待售物业之后，在名为“房地产买卖意向书”(或者房地产居间协议)的三方(买家、卖家、中介)上签字，确认购买条件，并交付意向金。而中介在收取意向金之后，告知买家的购买条件，如果卖家同意，则在三方协议上签字，并收取中介公司转交的买家定金。在这个过程中，买家的意向金则转变为定金。

　　从表明上看，支付意向金之后，买家便获得了优先购买权，然而现实并非如此，因为这种做法对卖家不能起到真正的约束作用。而令人更为担忧的是，有些黑心房产经纪人专门就意向金转定金大做文章，骗取钱财，让购房者防不胜防。

　　一位业内人士深有感触地表示，意向金在很大程度上对买家会有很强的约束作用，同时还要防止被一些黑心房产经纪人蓄意侵吞，中介公司还有可能会借此捞一票，其实这对买家来说，是很不公平的。

　　意向金转定金无法紧锁卖家

　　“如果你真的想买房，那么你就把意向金交了吧，”相信这是所有购房者在看房之后必定能听得到的一句话。

　　上海联业律师事务所许海波律师指出，意向金转定金的模式在上海二手房市场非常通行，已成为一种市场习惯。记者以一个购房者的身份在上海师大、龙茗路附近走访了多家房产中介公司，得到的答复全部是买房必须先交意向金。

　　房产中介公司为何热衷收取意向金呢？他们给出的答案是除了表达买家的诚意之外，还会对卖家形成约束。但实际情形是这样的吗？我们先看一个实例。

　　家住莘庄的钟云于今年3月份在他家附近一家中介公司处看中了一套房子，这套面积为86平方米的住宅位于闵行区珠城路上，标价为68万元，其单价跟周边二手房相比稍低一些。跟中介公司的业务员看房之后，他对物业感到非常满意，因此按照中介公司的要求，于当月在“购房意向书”上签字，并按照意向书的要求，向中介公司支付了10000元意向金。

　　此后，中介公司按照事先与卖家向女士签订的“授权书”，将意向金转为定金，并通知卖家前来签订房屋买卖合同，但是向女士并没有履约，她的理由是当初设定的房价偏低，希望上调房价。

　　钟先生没有同意向女士的提议，因此交易一拖再拖。此后，在得知向女士已经把房子卖给别人之后，钟先生希望根据当初签订的“购房意向书”，要求卖家向女士双倍返还定金，以对自己的损失进行补偿。而向女士表示愿意返还定金，但只会象征性的给予一定的补偿。双方协商无效，最终钟先生一纸诉状，将向女士告上了法庭。

　　后经法庭调节，钟先生得到了4000元的补偿，但与他当初提出的双倍返还定金要求出入不小。由此看出，钟先生虽然得到了4000元的补偿，但他的初衷并非如此，而是希望通过以预先交付定金的方式，能够得到房屋的优先购买权，然而他没有得到。

　　上海联业律师事务所首席律师王展认为，买家支付的意向金转定金之后，实际上对卖家几乎起不到“定金”的约束作用。而对买家来说，支付定金之后只有签订买卖合同一条路可走，否则便承担违约责任，这种牵制作用显然有失偏颇。

　　王展指出，虽然从理论上说，卖家收取定金之后如果反悔，则要双倍返还定金，但是实际上买家很难得到双倍的补偿。在意向金转定金的模式下，买卖双方没有直接接触，也没有签署书面协议，而所有手续都是通过中介公司来办理的，因此卖家与中介公司签署的居间协议以及定金收据等相关证据均由中介公司来掌握，而在眼下的二手房交易背景下，中介提供的服务是建立在房源信息基础上的，因此其利益天平往往会倾斜于卖家。

　　黑心经纪人想方设法侵吞意向金

　　“对于那些居心不良的中介经纪人来说，如果把意向金交给了他们，想再要回来就比较难了。他们会以意向金已经转为定金为借口，来达到侵吞意向金的目的。”业内人士程先生如此告诉记者。

　　程先生目前仍然是一个房产中介经纪人，为了不给他日后的工作生活带来不便，记者应他的要求不公布他的真实身份。他在上海的房产中介行业摸爬滚打了5个年头，用他的话说已是一个“老江湖”了。在这5年时间内，程先生看到房产中介行业由混乱逐渐走向规范，很多原本风行的黑招、损招逐渐失去了施展的机会，如吃差价、乱收费等。但是惟独对于意向金，却一直是那些黑心经纪人蓄意下手的“肥肉”。

　　闵行区消保委投诉部周关权表示，最近随着中央对房地产市场宏观调控的深入，房价已不再像此前疯狂上涨，直接导致中介公司的业绩下滑，为了私利，有中介公司和经纪人想出各种办法拗断意向金。

　　程先生向记者介绍了经纪人侵吞意向金的主要黑招。

　　黑招一：刻意隐瞒房屋真实情况

　　先取得购房者的信任，并让他们从自己的口袋中掏钱付意向金，这是黑心经纪人骗取意向金的惯用的招术。

　　据程先生介绍，为了能够让购房者主动掏出意向金，很多经纪人往往不择手段，他们在明知房屋有缺陷或者存在诸多问题的前提下，还是会花言巧语，让购房者把意向金先交出来。“先让购房者把意向金交出来，这样以后才会有机可乘。”程先生说。

　　程先生告诉记者，一般情况下，经纪人在介绍房屋状况时，往往会避轻就重，尽量拣好听的说，他说：“有些经纪人的口才确实了得，他们会让购房者听得心花怒放。”而对于那些不明就里的购房者来说，听完介绍之后，有时候连房子都不看，就交付了意向金，这便要承担非常大的风险了。

　　黑招二：欺上瞒下

　　黑心经纪人拿到意向金之后，如果最终买卖未成交，便会想尽一切办法将意向金扣留下来。

　　买房对于绝大多数人来说，是一件大事，因此在考虑时也会慎重得多。很多买家因为考虑稍欠周全，因此交付意向金之后，突然发现自己所看中的物业还有一些缺陷，因此向中介公司表示不愿意成交，同时希望取回意向金，但这时中介则会斩金截铁地回复：不可能。程先生说：“即使是意向金还没有交给卖家，经纪人也不会主动退还回去，而是弄一份假收据在买家眼前晃一下，告诉买家钱已经交给卖家了，而且要不回来。其实这些钱最终还是落在经纪人的口袋里了。”

　　据程先生透露，还有更为明目张胆的方式。有些经纪人会提供一些虚假的信息，让买家先掏钱下定，然后再实施诈骗手段。比如先约定好签约时间，然后又谎报签约时间推迟，但等到买家按照此后约定的时间前来签约时，中介则出尔反尔，以买家没有按照最初约好的时间前来签约，因此扣住意向金不还。

　　黑招三：两面三刀

　　黑心经纪人为了达到侵吞意向金的目的，往往会玩一些两面三刀的把戏。

　　程先生告诉记者，黑心经纪人都会当面一套，背后又是一套，或者睁眼说瞎话，胡编乱造找理由。比如有买家要看房但不愿意交付意向金时，经纪人会拍着胸脯保证：没有关系的，如果没有看上，意向金一份不少地返还。但等到买家确实没有看上推荐的房源，而想要取回意向金时，经纪人却表示意向金已经转为定金，并交给卖家了，如果买家反悔，则必须承担违约责任。买家虽然明知黑心经纪人此前设下了圈套，但苦于空口无凭，就是打官司也不一定有绝对的把握。而意向金是否真的已经交给了卖家，这只有经纪人自己知道。

　　中介强加霸王条款

　　有些中介公司为了公司本身的利益，会在意向金转定金的“授权书”中加上一些不合理的条款。

　　记者得到某中介公司的一份 “授权书” 格式文本，在这份格式文本中，其中有一条规定看似不起眼，但实际上却暗藏玄机：若乙方(指中介公司自己)与洽妥之承购方未按上述条件签订

购房合同，则乙方代表甲方收受的意向金的50%，作为违约金支付给甲方(指卖家)。

　　而该中介公司在与买家签订的“房地产买卖授权定金合同”中的“买方义务”规定：如果买方未按中介方书面通知约定，前来签订买卖合同，则本合同所述房产不予保留，卖方即可出售给第三人，买方所付定金不予退还。

　　同时卖方义务中还有规定：本人(指卖方)愿将上述定金暂存于中介方处，至签订买卖合同当日由中介方无息转交。还有类似“若买方反悔，则卖方全权委托中介方办理相关法律诉讼事宜。”

　　王展指出，中介公司设置了这样一种操作模式：如果买家违约，就必须付出代价，而定金一直“暂存”在中介公司手中，要分得一杯羹易如反掌。但这明显与现行的中介公司收取佣金的方式不符。

　　业内人士指出，像上述在意向金转定金过程中加入保证中介公司利益条款的做法，在上海并不鲜见。这也就是说，原本要提供全程服务之后才能收取佣金的行规，通过这些明显不合理的条款，已经完全改变。