解密商业地产六大机遇 出现非正常盈利模式

　　在刚刚落幕的2006国贸夏季房展会上，主打商务牌的定位使得这届新政之后的首场房展会并没有出现门庭冷落的现象。与住宅展位相比，展会上的商业项目明显受到更多的关注。而这也似乎印证了此前业内人士认为，新政调控将使市场把投资目光从住宅转向商业地产市场的预言。

　　业内声音

　　厉以宁 北京大学民营经济研究院院长

　　中国房地产的问题不能够笼统来讲过热。应该讲局部地区过热、或少数城市过热。中国的房地产市场重在结构的调整。要调整房地产的结构，一般的措施是从土地供求方面来解决。我认为有以下三点要做到，第一点，房地产开发商要把节约成本和改进管理放在重要位置。第二点，房地产商应该加强技术开发研究在绿色建筑方面取得成绩，这样在将来的市场竞争中将立于不败之地。第三点，就是要多方面开拓商机。

　　成实 沿海地产投资(中国)有限公司执行总裁

　　中国的商业地产的确是看上去很美，但是实际情况怎么样？我们真的做好充分准备了吗？也许这样说觉得是在给商业地产泼“凉水”，实际我的本意是商业地产看上去很美，也可以把它做得很美，关键是我们用什么方法来做。国际资金在未来3到5年还处于试水阶段，只要我们掌握了核心和价值的创造，商业地产市场前景还是很广泛的。

　　焦青 中坤集团总经理

　　商业地产要保持良好的发展，个人认为主要有6个方面的因素来支撑：首先需要国家宏观经济有持续稳定增长，其次消费者对国家宏观经济的预期要良好。第三是要符合商业规划和商业网点的布局。第四是商业项目的选址和整体布局要合理，特别是它的规模应该合理。第五是商业项目的商业模式应该是领先的模式，同时它的竞争模式应该是差异化的模式和可持续的模式。第六则是商业项目的开发企业需要有品牌实力和诚信。

　　邵念强 成业行投资控股有限公司总经理

　　目前很多有实力的品牌企业进军商业地产，并不意味着中小商业地产开发企业就完全没有发展的空间，相反，一些小型住宅底商、社区商业更适合中小商业地产开发企业来做。对于大规模的商业地产开发商，应该将更多的目光投向大型商业项目的开发上，比如大型商业街、SHOPPING MALL等，这些是中小商业地产开发企业不够实力开发的。因而，大型企业在项目开发上同中小企业没有本质上的冲突。

　　新政下的商业地产发展已经受到业内的普通关注，在宏观调控的大环境下，未来商业地产将会迎来多少机遇和挑战？上周六，中国城市商业网点建设管理联合会在京正式发布了《2006中国商业地产发展报告》(以下简称《报告》)。在这份报告中，不仅为我们呈现了当前商业地产市场的六大特征，同时也为我们解密了商业地产未来发展的六大机遇。

　　现在的商业地产看上去很美

　　今年是中国入世过渡期的最后一年，随着年底之前中国将全面开放零售、金融等市场的利好因素，商业地产的发展势头令人咋舌。尽管在经历过前期的过度爆发之后目前有所平静，但依然是热度不减。在中国城市商业网建设管理联合会发布的《报告》中，从目前市场状况出发，归纳出当前整个商业地产市场的六大特征：

　　订单开发理念获得普遍认同

　　面对目前商业地产开发出现的种种困境，更多的商业地产开发企业根据实际的市场情况积极思考，开始调整商业地产的运营方式。以往住宅开发式的“先开发、后销售”的运营理念被打破，“先定位招商，后投资建设”的订单式开发理念已经得到广泛认同。国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟，符合商业地产发展规律和特征的运营理念开始流行。

　　大型企业纷纷战略性进入商业地产

　　目前，内资、外资、开发商、运营商齐头并进，掀起了一波商业地产扩张的高潮。一贯采取扩张发展战略的企业大多保持了强劲的发展势头。一批在区域市场站稳脚跟的企业也开始迈出异地扩张的步伐；许多外资企业也纷纷加入到商业地产扩张的浪潮中，令商业地产更多的响起强者的声音。由于大开发商的强势进入，中小商业地产开发企业的生存压力加大。一些地区商业物业供大于求的态势明显，使资金实力有限的中小开发商更为被动。

　　融资渠道出现新变化，多元化格局初显

　　由于国内融资环境的挤压，商业地产企业纷纷寻求新的融资模式，REITS作为一种理想的商业地产融资形式被普遍看好。但由于海外上市的条件和门槛较高，REITS的成功在中国还属于“个案”。

　　海外资金也逐渐成为商业地产的重要资金来源。2005年外资进入中国房地产市场总金额高达23亿美元，其中购买商铺和写字楼的有16亿美元。摩根士丹利、美林、高盛集团和美国花旗集团四支海外规模资本先后涉足中国房地产投资领域，国际投行淡马锡基金和老虎基金也通过斥巨资购买内资企业股权，目标直指国内优质商用物业。

　　投机性开发现象依然存在

　　目前，商业房地产投机性开发主要有两种方式。一是概念炒作；二是销售方式炒作。成业行总经理邵念强在谈到这个问题时表示，造成这种现象的原因主要是由于目前中国商用物业开发模式的不正常，国外比较成熟的商用物业所采取的开发模式通常是：项目开发——基金购买——基金委托销售管理——开发商资金全部回笼——项目开发；而我国目前商用物业所采取的模式则是：项目开发——开发商独立销售——资金部分回笼——项目无法开发。这样一个模式所导致的将是整个开发销售锁链的断线，开发商没有基金的支持、不能够及时将资金回笼到位，因而才会出现投机性开发，目的便是尽快收回资金。

　　SHOPPING MALL前景遭质疑

　　在经历一系列挫折之后，SHOPPING MALL的发展前景遭到了质疑，并引发了业内激烈争论。SHOPPING MALL规模究竟是处于衰落期还是成长期？应该多大？该如何选址等问题的答案不一，其开发热度已有所降温。

　　商业地产出现非正常盈利模式

　　国外商业地产的收益主要来自于物业销售和租金的收益，但是，现阶段一些商业地产开发商的获利却另辟蹊径。一种是从地价获利，利用地方政府要引进外资商业企业的迫切心情，以及与外资商业企业的合资关系，变相从政府低价拿地，实现高额利润。另一种是给主力店非正常的免租期引其进驻，然后以主力店为诱饵，高价销售周边店铺，从而获利。第三种是产权式返租。而真正主流的盈利模式却被边缘化了。

　　六大机遇迎接未来

　　“外国基金的注入，能够填补国内商业地产项目开发中的基金缺口；国内的开发商们为了能够更好地吸引外国基金的注入，势必要改变目前在项目开发上的‘不为’状态，好的项目将会被逐渐地开发，通过这样一个良性循环，将国内项目开发时以单纯套现为目的，逐渐地转变成为有所为而为之。”中原地产商业部总监杨广安在谈到未来商业发展过程中外国基金注入给中国商业地产所带来的机遇时表示。而在新鲜出炉的《报告》中，专家们也提出了六大未来商业地产的发展机遇：

　　合作开发机会

　　国外大型开发企业进入中国，为国内商业地产开发企业提供了与专业机构合作、提升自身开发品质的机会。由于国外房地产开发企业进入中国独立运作项目的经验和条件尚不成熟，必然需要寻求中国的合作伙伴，在这一过程中，国内有实力的商业地产开发商有机会与这些专业机构联手，获得更大的发展机会。

　　出售套现机会

　　运营良好的商业物业可能成为国外基金的收购对象。海外基金的运营主要是依靠物业长期持有带来的租金收益，因此2006年国内整体持有的优质商业物业将会获得更多的被收购机会，为开发商带来可观的收益。

　　项目收购机会

　　大量商业物业由于开发商资金和运营能力的不足而陷入困境，而这其中不乏地理位置优越且开发设计优秀的商业物业。对于有实力的企业而言，这些物业的市场价值远高于其收购价值，是难得的市场机会；而对于这些物业的开发商而言，可以利用被收购的机会套现离开市场，从而减少投资损失。

　　业态替代机会

　　目前我国临街商铺和社区商业的服务仍然局限在购物和生活服务方面，休闲、娱乐类设施大多集中在传统商业中心。随着消费者对休闲、娱乐等体验式消费需求的增强，满足社区和区域市场的中小型休闲商业项目将是未来开发的热点。

　　连锁扩张机会

　　大型商业连锁企业的扩张冲动将形成商业物业新的需求动力。商业企业的连锁化和大型化增加了对商业物业的需求。与此同时，全国范围内商业网点规划的推进，对传统批发市场的改造加速，也形成了商业地产需求的一股新动力。

　　新区发展机会

　　由于交通拥堵、租价过高、竞争过度，传统商业中心区的

竞争力和吸引力正在衰退，多商业中心将成为未来城市商业新格局。城市郊区住宅的全面开发与道路的改善，为新兴社区商业中心的发展提供了新的机会。

　　事实上，在这些发展机遇面前，商业地产同样面临着一些挑战。发展盲目性、投资先天不足、运营方式缺陷、后期管理不足是目前商业地产存在的四大问题。其一，部分城市商业地产盲目投资和建设带来非常大的过剩，有数据显示，现在商业地产空置率已经接近30%，近3000万平方米的空置面积占用大量资金，形成了投资浪费。其二，商业地产很多投资商并未按经营需要来建设商业用房，大多后天改造而缺乏必要配备。其三，部分商业地产的运营方式是建好后出售，整个经营模式被分割，商业设施整体功能受限。最后，商业地产出售后的纠纷、服务、整体管理不足也随之而来。因而如何处理好商业地产开发过程中所面临的挑战，将是未来商业地产发展的关键所在。

　　商报记者 曲红娟 实习记者 齐琳