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作者：上海联业律师事务所王展
有一个真理永远颠簸不破，那就是：凡是有钱赚的行业，就有人愿意介入。而谁都不能否认，房地产开发行业始终与“暴利”挂钩。所以，很多投资客对于房地产开发是趋之入鹜。可房地产开发问题毕竟事关国计民生，政府对房地产开发行业要求很高，只有具备相当资质的房地产企业才有开发权。对于个人而言，只有通过入股房地产企业的方式才能间接
参与房地产开发。当然，入股得去工商部门办理股权登记手续，岂不是太麻烦，哪里有直接签一份合作开发协议来得痛快！而这种协议却蕴藏了很大的风险。最近，我们碰到一个类似的案子。
案情由来
某开发企业手上有一处烂尾楼盘改造项目，因为缺钱，该开发企业通过关系认识了搞房地产投资的胡先生，该项目巨大的潜力使得双方一拍即合。双方很快签署了《合作开发协议》，约定“胡先生出资1000万元，占收益20%，并且双方共同经营，共担风险”。
可令胡先生没有想到的是，1年过去了，该项目毫无进展。于是，双方另行签了《终止协议书》，明确双方终止合作，由开发企业返还1000万元，同时各给400万元作违约金和补偿金给胡先生。然而，尽管已经有了约定，胡先生也拿到了开发企业付的800万元补偿金和违约金，可是1000万元本金并未按时归还。无奈的胡先生，诉讼到了法院。接到传票的开发企业，似乎早做了准备，立马提起了反诉，说什么《合作开发协议》无效，要撤销显失公平的《终止协议书》云云。
对于没有太多官司经历的胡先生来讲，第一感觉是责骂开发企业“出尔反尔”。这也难怪，所有的协议都是开发企业起草的，它们怎么可能无效？怎么可能显失公平？
办案札记
我们在代理这个案子前后，一直在研究最高人民法院的有关司法解释和司法实践。可以肯定的是，只要有一方有房地产开发资质，合作开发就应该是有效的，无论另一方是非房地产企业还是个人。还可以肯定的是，即便合作开发协议是无效的，终止该协议的《终止协议书》并不因此而无效。
而且，还可以肯定，开发企业提出的显失公平也很荒谬。因为，显失公平必须有利用自身优势地位或者对方没有经验造成不对价。在个人与开发企业的博弈中，哪方厉害不辨自明。当然，不管有多么肯定，个人参与房地产开发，不规范操作带来的风险还是显而易见的。
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