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个人参与房地产开发你知道风险在等你吗


http://finance.sina.com.cn 2006年06月25日 15:37 中国经营报

  作者:上海联业律师事务所王展

  有一个真理永远颠簸不破,那就是:凡是有钱赚的行业,就有人愿意介入。而谁都不能否认,房地产开发行业始终与“暴利”挂钩。所以,很多投资客对于房地产开发是趋之入鹜。可房地产开发问题毕竟事关国计民生,政府对房地产开发行业要求很高,只有具备相当资质的房地产企业才有开发权。对于个人而言,只有通过入股房地产企业的方式才能间接
参与房地产开发。当然,入股得去工商部门办理股权登记手续,岂不是太麻烦,哪里有直接签一份合作开发协议来得痛快!而这种协议却蕴藏了很大的风险。最近,我们碰到一个类似的案子。

  案情由来

  某开发企业手上有一处烂尾楼盘改造项目,因为缺钱,该开发企业通过关系认识了搞房地产投资的胡先生,该项目巨大的潜力使得双方一拍即合。双方很快签署了《合作开发协议》,约定“胡先生出资1000万元,占收益20%,并且双方共同经营,共担风险”。

  可令胡先生没有想到的是,1年过去了,该项目毫无进展。于是,双方另行签了《终止协议书》,明确双方终止合作,由开发企业返还1000万元,同时各给400万元作违约金和补偿金给胡先生。然而,尽管已经有了约定,胡先生也拿到了开发企业付的800万元补偿金和违约金,可是1000万元本金并未按时归还。无奈的胡先生,诉讼到了法院。接到传票的开发企业,似乎早做了准备,立马提起了反诉,说什么《合作开发协议》无效,要撤销显失公平的《终止协议书》云云。

  对于没有太多官司经历的胡先生来讲,第一感觉是责骂开发企业“出尔反尔”。这也难怪,所有的协议都是开发企业起草的,它们怎么可能无效?怎么可能显失公平?

  办案札记

  我们在代理这个案子前后,一直在研究最高人民法院的有关司法解释和司法实践。可以肯定的是,只要有一方有房地产开发资质,合作开发就应该是有效的,无论另一方是非房地产企业还是个人。还可以肯定的是,即便合作开发协议是无效的,终止该协议的《终止协议书》并不因此而无效。

  而且,还可以肯定,开发企业提出的显失公平也很荒谬。因为,显失公平必须有利用自身优势地位或者对方没有经验造成不对价。在个人与开发企业的博弈中,哪方厉害不辨自明。当然,不管有多么肯定,个人参与房地产开发,不规范操作带来的风险还是显而易见的。


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