房地产业高利润的秘密 开发商获取地权创造业主

　　秋风 专栏

　　这些年来，大家一直说房地产是暴利行业。有房地产开发商为自己辩解，说房地产行业的利润没有那么邪乎。但房地产行业富豪辈出，单这个事实就足可以让人们相信，房地产行业确实通过某种方式获得了很高的利润。从地权角度观察，当可在相当大程度上对房地产企业的畸形利润作出解释。

　　开发商获取地权

　　仍然是从笔者在前面几篇文章反复谈及的基本判断开始：城市政府垄断城市建设用地供应，房地产商垄断城市房屋供应。在这样的模式下，开发商在城市生长过程中扮演着极端重要的角色。比如，他们就让城市的地名在短短几年时间内严重地“西洋化”、或者更确切地说，是“小资化”。

　　这且不管它，由于

房地产开发商是房屋的垄断性供应者，所以，他确实做了很多事情。他首先向政府购买土地的使用权；进行房屋设计；组织建筑企业施工；销售房屋给市民，同时安排好一个物业公司。最后，带着鼓鼓囊囊的钱包离开。

　　应当说，他在这个过程中提供了某种服务。但假如是在别的行业，仅靠出售这类服务，不应当获得太高利润。真正的高利润来自于他进行这所谓的开发的时间。从他拿到土地，到销售给市民，至少也得个两三年时间。正是这两三年时间，让他赚了钱。此话怎讲？举个例子，甲开发商以一定价格拿到一块地A。此时，周边

房价是B。不过，他得三年后才会销售自己开发的房屋。此时，假如市场的繁荣状况没有多大变化，周边房屋价格已经上涨20%达到B+。该开发商当然是以接近于B+的价格水平出售房屋，而不可能按照B出售。那20%的房价上涨带动的开发项目增值收益，就归开发商了，成为他的利润。

　　看起来很合理。开发商持有该块土地，该块土地上所建筑的房屋的升值收益，当然归开发商占有。应当说，开发商获得这笔收益的法律依据，是他对该块土地建设使用权的持有。其持有时间是从他向政府缴纳土地出让金的那一刻起，到将房屋销售(包括预售)出去的那一刻为止，或者更长，到业主办理分立的

房屋产权时为止。

　　地权是关键。其实，在一个土地供应紧张的市场上，开发商即使不盖房子，把地屯上两年，也能赚一大笔钱。只不过，付给他这笔钱的是某一家房屋开发商。业内普遍承认，真正赚大钱的是地产商。地产商赚钱依靠的时间，及在此时期内它对土地权利的占有，它的利润来自垄断性市场上土地自动升值的收益。同样，一个房屋开发商可以随便转化成地产商。假如他确实建设了房屋，那房屋购买人所付价款中有一部分就是用以购买增值了的土地使用权。

　　然而，按照相关土地法律，这两三年开发时间也包括在该土地建设使用权的70年内。反过来可以说，在房地产项目开发的那两三年，土地的建设使用权也应当归业主。据此，该地块上的房屋价格上涨的收益，自然也归该地块之权利持有人，即业主。对于那块土地，开发商仅仅类似于托管人。作为土地的临时托管人，不应以那块土地之持有人的身份，享有其应得的收益，最多，他只应当获得佣金而已。

　　但现实的收益配置格局却完全颠倒过来了。这个托管人在销售房屋的时候却成了委托人的主子。这实在是一种非常乖谬的关系。开发商僭取了业主的地权，并据此占有了那笔本来应当归业主享有的收益，业主反而得购买这个升值了的地权。让我们设想，假如民众直接从政府那里获得土地，则房屋和土地在开发期间增值的收益归自己，就是顺理成章的事情。这样，在开发期间土地和房屋价格上涨就不会变成购买成本。

　　开发商创造业主

　　不过，话说回来，在目前的土地-房屋双重垄断模式下，当地方政府出售土地的时候，还根本没有业主的影子，业主自然无从持有那块土地的权利，也就谈不上享有其收益。相反，业主要由开发商创造出来。

　　目前的城市房屋供应模式，业主与开发商的关系是完全颠倒的。我们不妨对比一下另一种情形。单位自建房屋、农民自建房屋是先有业主、后有建筑商。在开发期间，土地权利的持有人始终未变，因而，土地和房屋假如增值，其收益全部归业主自己所有。相反，在目前的城市房屋供应模式下，先有开发商，后有业主。开发商设计建筑房屋，并通过销售房屋，而创造出业主。开发商比业主先持有那块土地，很自然地，开发商占有了土地增值的收益。

　　请注意我的用词。在土地持有人自建房屋的时候，只有分散的、在不同阶段各自介入的设计商、建筑商、园林服务供应商等等。因此，在欧美各国的统计中，通常只单列一个建筑业，在服务业中也有不动产服务业，但整个统计项目却根本没有“房地产开发业”。

　　可以说，“房地产开发商”是一个中国特色的概念。在内地，城市建设的主体不是市民而是房地产开发商。他们之所以享有如此特权，皆因为，开发商在从城市政府手中购买土地再销售房屋给业主这段时间，暂时持有这块土地的权利。因此，它们可以按照自己的审美偏好设计建筑风格，在利润导向下毫无节制地实施城市审美暴政。

　　那两三年僭取的地权，也让房地产开发商成为房屋市场的主宰者，上下通吃。他利用这一权利作为抵押从银行借贷开发资金。他用这些资金雇佣设计商、建筑商，并随意控制他们。市民之所以要向开发商购买房子，也仅仅因为，只有开发商能够获得建设房屋的土地。在这种情况下，人们本来就不应当指望中国的开发商成为服务者，因为业主也是他们创造出来。开发商对买房人骄横，那是完全正常的。

　　中国社会科学院工业经济研究所的曹建海先生撰文提醒人们注意欧美房地产商与中国的区别。在我看来，两者最大的区别在于，准备建设房屋的土地的权利在开发期间究竟归谁所有。在目前的土地与房屋双重垄断制度下，房地产开发商僭取了业主在开发期间的地权，从而让整个市场安排完全向自己倾斜。这样的安排是否有效率并不重要，重要的是，这种安排是不正当的。它侵害了业主的地权的完整性，而这是房地产市场利益分配格局扭曲的根源。

　　重建房屋市场，保障业主权利，就需要回归自然的城市房屋供应模式，即让市民直接购买建设其住房的用地，或者是向城市政府，或者是向城郊农民。让他们从一开始就成为自己房屋所占土地权利的持有人。这样，土地与房屋在开发期间的增值收益就会归业主所有，市民也可以摆脱开发商的“审美暴政”，建造真正属于自己的房屋，以及城市。