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文/本刊记者 黄罗维
(提要)随着新调控措施的出台，小户型住宅将逐步成为市场上的主流产品。不管开发商有多少怨言，为老百姓提供能买得起的住宅已经是大势所趋。作为购房者，我们更应该看到房地产市场的变化，积极地去迎接小户型时代的到来。
一声令下、号角吹响，房地产市场正面临着一次“革命”。这次变革的含义不仅仅是在于房价，更重要的是其带来的市场结构的变化。套型建筑面积90平方米，这已经成了楼市未来的一条重要的分水岭，也彻彻底底颠覆了原来市场中已经形成的固有格局。
“促小令”引发楼市振荡
“未来的每套房子的面积将会变小了，对此我们该如何选择呢？”一位购房者喃喃地自言自语，他在想着自己的购房策略；“这可怎么办，我们先前的规划岂不是要推倒重来。”一位开发商愁眉苦脸，他也在考虑着公司的应对之策；“90平方米、70%，这在具体执行上似乎还有不小的难度。”一位房地产专家又在准备他明天的演讲稿。近一阵，这一幕幕就在上海的房地产市场不断上演，而其原因就在于刚刚颂布的“促小令”。
日前，国务院办公厅转发了9部委联合制定的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》共计15条，《意见》深入贯彻国务院常务会议关于房地产调控的精神，提出了具有较强操作性的措施。其中有一条细则规定，自今年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。一些直辖市、计划单列市、省会城市，因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目，应根据上述比例进行调整。而在房贷政策方面，同样也是从6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，但考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
于是一夜之间，90平方米成了街头巷尾一个热议的话题，市场各方也掀起了阵阵波澜。有消息称，不少开发商对当前房地产调控措施中，要求“套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”的条款，意见最为强烈。不过也有不少开发商对此表示了理解，他们认为新政策要求90平方米以下的房子占的比例多一些，对一部分对总价承受能力差的购房者来说是一个好消息。而且在平时的销售中，也是面积小的房型卖得好一些。但在这一片纷纷扰扰的喧闹声中，一些有心人却敏锐地发现，这次“促小”政策的提出，却终将引发未来房地产市场的一次大的变局。
各方静待细则出台
随着时间的推移，“促小令”引发的振荡正在逐渐向纵深发展，各方的焦点都集中在了未来将会出台的细则上。其中最大的悬念主要是在两个方面，即90平方米和70%该究竟该如何来界定上，一时间各方也是众说纷纭，搅得那些市场中人也心痒痒的。
有消息称，在日前中国房地产协会主办的2006年房地产市场形势和调控政策报告会上，建设部房地产业司司长沈建忠指出，套型建筑面积是设计规范的技术层面的概念，套型建筑面积=套内使用面积÷标准层的使用面积系数，不包括阳台在内，根据一般的测算，套型建筑面积和建筑面积大约相差10到15平方米。但是过后不久，建设部有关负责人又否认了这一说法，其措辞也是颇为专业。他说，关于套型建筑面积，1999年6月1日起实施的，由原国家质量技术监督局(现并入质检总局)、建设部联合发布的中华人民共和国国家标准《住宅设计规范》中有明确定义。而购房人购买的房屋建筑面积是根据原国家质量技术监督局2000年2月22日发布并于当年8月1日实施的《房屋测量规范》(GB/T 17986)中的相关规定来计算的，与《住宅设计规范》规定的套型建筑面积的计算方法不相同，不能简单对比。
而在上海市场同样也是不平静的，6月5日，上海房地局召开内部会议，并邀请了部分开发商和中介参加，虽然其具体内容尚不得而知，但有一点是可以肯定的，这无论如何都可以说是一次政策层面的“吹风会”。而上海房屋土地资源管理局住宅产业处处长李娟娟则透露说，上海市预计一两个月内可以颁布最终的实施细则。
但无论如何户型的变化将是肯定的，有消息称，上海市有关方面已经暂停了项目施工许可证的发放。而这一切，都让人感到有一种山雨欲来的感觉，无论对于开发商还是购房者，都将是一个长期需要去应对的过程。
小房型市场抢风头
这几日，记者也接到了不少购房者的电话，其中的一个观点可以说是颇具代表性：“现在套型建筑面积90平方米已成了一个重要的指标，虽然目前还只是在贷款政策方面有所不同，但我们担心的是未来还可能会有进一步的措施出台，比如税收政策，小面积的住宅会得到更多的优惠。”这位购房者的担心可以说是不无道理的，于是近一个时期以来，一些小面积住宅一下子成了市场关注的焦点，出尽了风头。
在刚刚举行的房展会上，不少开发商纷纷打出了“以小取胜”的旗号，一位购房者也向记者坦言：“现在政策的风向变了，我就是来摸摸底看看有什么新动向的。”
随着房产新政细则的逐步落实，上海各大银行均已开始执行新的贷款标准。美联物业交易按揭部高级经理王磊表示，之前客户要求办理8成按揭房贷，银行只是对于客户信贷记录、房源资质等指标进行考察核实，现时起，办理8成按揭的标准除了客户自身情况外，还要加上“套型建筑面积90平方米以下”这一标准。
另外有问卷调查结果同时显示，接近10%左右的客户推迟购房计划，等待市场小面积房源供应量的释放。对此业内人士表示，中央出台宏观调控政策调控楼市住宅供应结构，体现了政府希望通过治本(即住房结构调控)的方式来达到治标(稳定房价)的目的，但要想取得预期效果至少需要1年以上的时间。也就是说，市场上小面积房源供应放量可能还要等待一段时间。而到那时，楼价及政策等多方外界因素是否会有所变化，现在还很难预料。所以，对于持等待态度的客户而言，需要密切关注市场动态，以免错失购房时机。
楼市虚胖正待消肿
虽然许多相关政策的细节目前还不明了，但有一点却是可以肯定的，那就是现在楼市的调控正在向深度发展，从过去的灭“虚火”进一步向消“虚胖”转化。很长时间以来，对于市场的调控主要集中在打击楼市的投机泡沫方面，一系列相关配套政策也都围绕着这一点。而这次的房型结构的调整，就可以在房屋单价居高不下的情况下，大大地降低房屋的总价。
根据“网上房地产”的统计，4月上海楼市成交的一手房面积构成中，单套面积在100平方米以下的房屋成交8116套，成交面积678590平方米，占总成交量的29.1%。而100～140平方米的户型共成交8407套，占总成交量的42.8%。从这个意义上说，在当前上海的房地产市场，“大户型”仍然占有不小的比例。
从上海楼市房型发展的历史来看，可以说是从一个极端走到了另一个极端。在上世纪的八九十年代，上海的新楼盘大都以一种“新工房”的形式出现。那时候为了最大限度地满足人们的居住需求，所以一般二房面积都只在50～60平方米之间，没有厅，厨房甚至也是设在过道中的。后来随着城市经济的不断发展，人们逐渐认识到了居住舒适度的重要性，所以户型面积也开始逐渐增大，到现在许多两房的面积都达到了130平方米，厅的面积都在40～50平方米上下。虽然是开发商，但万科对此的反应似乎颇为激烈，他们认为，目前中国住宅市场存在一定超前消费现象，尤其是户型偏大的问题比较突出。在2005年万科研究部门明确得出结论，2015年前中国户均住宅面积不应超过87平方米。而中国房地产业协会副会长兼秘书长顾云昌则认为，目前中国的套型面积普遍存在“虚胖”的问题，以江苏为例，1998年全省每套商品房的平均面积是88平方米，现在已经上升到120平方米，面积膨胀得太快。
而以现在的形式看，楼市房型的“消肿”已成定局。现在虽然地方政府正在紧张地制定相关具体执行细则，但最终的执行力度已经没有任何悬念。其实早在九部委《意见》正式公布的第二天，九部委就再度召集由地方房管、土地系统的主要负责人参加的会议，其核心精神便是要求地方政府在执行中央调控细则的力度上不打折扣。
轻松安家拒做“房奴”
在当前的市场上，出现了不少原来颇为体面的白领最终变成“房奴”的故事，看了之后也不免让人感到心酸。记者的一位朋友与女友一起买了一套160平方米的房子，总价150多万元，远远超过两人正常承受能力，只好找亲友借了20多万元付首期款，而每月按揭还款要达到他们总收入的3/4。在我们身边，这种因为盲目贷款买房而使生活陷入困境者已不在少数。其实对于二人世界来说，一个卧室一个书房的两居室足够用了，但是因为身边的朋友同事都买了“豪宅”，在从众心理和攀比心理的驱使下，他们也只好硬着头皮赶潮流。
据最近的一项调查显示，我国购房者中，有31.75%的人，月供占其收入的50%以上。而在其中，21～30岁的购房者所占比例最高，达到了38.8%，比30～40岁年龄段的购房者比例大14个百分点。本刊一直以来，都一直特别强调一个梯级购房的理念，而对于房型的选择同样也是如此，合理实用是首要原则。易宪容认为，没有支付能力的需求，只能看作是需要和欲望，人的欲望是没有止境的，谁不知道住大户型宽敞、舒适呢？但买房子，量力而行是最重要的。通过户型小一点来降低居住成本，这也是避免沦为“房奴”的一个有效方法。
迎接小户型时代到来
如果我们把视野放得开阔一些，可以发现在海外市场小户型住宅早已不是什么新鲜事，相反还是那里的主流。成熟的房产市场应该是一个梯度消费的市场，金字塔高端的消费者要有，但更大的是塔基部分的消费者。有专家指出，发达国家如德国、英国、日本，其普通住宅的面积也多为80～110平方米。据德国、日本和瑞典3国的统计，从1960年至今每年建设住房的平均户型，除日本有1年超过100平方米外，其他都在100平方米以下。日本曾统计过若干个国家住宅市场中产品供应套型权重的变化数据，结果表明，当套型面积增加到130平方米左右时，其市场份额就不再增长，然后又向80～100平方米区间回落。而欧洲自上世纪90年代以来，100平方米以下的小户型已经占到市场新增量的75%，成为市场销售的主体。
综合各方面情况看“促小”已是大势所趋，而对于购房者来说就要做好准备，来迎接未来新的楼市格局的调整。从这一点来说大家可以把握住这样几点：首先是要对要对自己的情况有个充分的了解，并在此基础上确定自己能够承受的合理房型面积；其次是可以利用这段时间，对当前房地产市场现有的小户型住宅多做比较。由于小户型住宅在选择上有不少独特之处，比如其由于面积小所以对房型可以说是颇为讲究，对此购房者就可以多做了解；最后，对于未来市场的变化也可多加留意，近期可能会有相关的细则出台，对其内容购房者就要多加分析，还是那句老话，以变应变。
归根到底，现在随着调控措施的不断深入，购房者也要加快转变原来固有的理念，并把它付诸于行动。在将来以自住消费为主导的房地产市场中，如何充分根据自己的实际情况，既住得舒适又避免过重的负担就是一个非常讲究技巧的问题，而这也是我们撰写这组文章的全部目的。
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