外地房价涨势凌厉 国六条后续效应值得关注

　　蔡为民

　　值此楼市非常时刻,中央政府是否有别的选择?在任由房价飚涨与逼使房价中挫之间,只剩下无可奈何的是非题了,否则中国经济将面临更加严峻的考验。至于成效也只能拭目以待了!

　　我在去年底每季度召开一次的“蔡为民房地产投资策略讲座”中就曾预测,2006年会是“七上八下的一年”,届时各种政策出台,乃至金融、经济变数将层出不穷,令原本就动荡的楼市更加忐忑不安.如今看来,算是不幸而言中.

　　外地房价涨势凌厉

　　让我们简单地回顾，今年上半年上海楼市所走过的坎坷路。

　　1、2月份一方面既是传统销售淡季,同时始于去年5月11日的新”国八条”效应犹有余热,市场持续陷入供给、需求双低迷状态,紧接着三月中旬开始,上海市的中低价位房供应无限期推迟、韩正在两会期间向世界宣布,争取兴建迪士尼乐园的决心等,各种救市措施奏效之后,上海

房地产迅速局部回暖,交投明显热络,价位止跌回升,大有”补涨”之前挫跌近三成(以

二手房为准)

房价的态势;尤其以北京、深圳、广州等大城市,自去年下半年以来,房价涨势凌厉,更令上海开发商与投资人对楼市后势充满想象的乐观与激情.然而好景不长,5月17日,国务院出台“国六条”,使得市场重新陷入观望,直到九部委发布15项措施依然如此,甚至有过之而无不及.

　　不能忽视“国六条”后续效应

　　许多人没有注意到,“国六条”与新旧“国八条”有不少本质上的差异,譬如:它是在审议通过<<测绘成果管理条例(修订草案)>>的会议中,被讨论制定的，乃至它是由国务院总理温家宝亲自主持并发表、出台的,说明中央政府已经对各地房价失控的状态,逐渐失去耐心及表达强烈不满.因此我们可以看到,当”国六条”宣布之后,九部委慎重其事地联手出台<<关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见>>之15项措施, 相信各地方政府也绝不敢怠慢的,将出台相应的施行细则.如此一来,由国务院→相关部委→地方政府之从上而下、环环相扣、层次分明的“国六条”及其配套方案,任何人不能也不应忽视其对市场所可能带来的震动.

　　“投资房产肯定获利”的梦想正席卷全国

　　惟令人遗憾的是,房地产业内外人士对政策影响的力道,已经出现严重分歧.以一手房为例,6月9日至12日刚结束的房展会显示,开发商面对买气低迷仍坚持不降价,以免“少赚即赔”(当然,其中也渗杂害怕之前购买者退房的因素);新房如此,二手房族群亦不遑多让,价位无明显波动,甚至有部分小业主加价应对税费。犹记去年新旧”国八条”陆续出台时,市场一片恐慌,卖压井喷涌现,为数可观的二手房纷纷低价抛盘,当时多数投资人一心只想着获利了结、落袋为安,而无法或不敢考虑其他.然而”国六条”及其细则的出台,却没有类似反应.

　　何以至此?往好的方向设想,此乃因为:一是大量有意售屋者已经作好心理准备,毕竟在”国六条”之前已有系列措施出台;二是缓冲期实在太短,最多也就是5月29日至31日三天适用旧税制,反正措手不及,只好静观其变;三是营业税课征时间点由两年延长为五年,导致多数投资卖盘“转售为租”,从而使得大盘看似波澜不惊,影响有限.

　　相信政策往往等来痛苦的结果?

　　然而当我们往坏的方面探索,则可能得到截然不同的答案.

　　首先,从2003年6月121号文件开始,政府从警示→干预→打压,一再加重打击力度,希望迫使房价”软着陆”回归稳定,市场却彷彿具备“政策免疫力”似的,屡屡在观望一段时间后迅速反弹,使得原本相信政策会发生效果的消费者,周而复始地陷入痛苦中,于是相信政策的人愈来愈少,迷信市场力量横扫一切的人则不断翻倍增长.其次,“土地神话”的大梦与泡沫正在整个中国不断被鼓动、吹捧,“唯有购房才能保质、增值”的说法,已经幻化为百颠不破的真理及金科玉律,这当然也会对政策的效果形成压迫,进而降低、延缓其”药效”发作的时间.

　　但问题的关键是,值此非常时刻,中央是否有别的选择?在任由房价飚涨与逼使房价稳定之间,显然只能选择后者,否则中国经济将面临更加严峻的考验,相信这才是温家宝出面以正视听的主要原因之一,至于成效也只能拭目以待了!