楼市非理性繁荣 美国房产仍是高风险买卖

　　经济学家提醒楼市非理性繁荣

　　美国耶鲁大学经济学家罗伯特·希勒近日表示，尽管美国的房产价格已经开始下滑，但是目前仍然远远超过其基础。

　　作为“非理性繁荣”概念的提出者，和名为Case－Shiller的房地产指数的联合编制者 ，希勒解释了他认为房产市场仍处在高风险状况的理由。

　　为了证明其悲观主义，希勒指出，房产价格的上涨幅度已经远超过建筑成本、租金和收入的上涨幅度。另外，尽管利率在不断上调，房地产在美国国民生产总值（GNP）中的比例也在上升，房地产的存货水平越来越高。

　　希勒认为，所有这些指示数据都在显示，美国

房价已经热过头，到了应该下调的时候了，当然他也认为这种下调过程不会在全美国范围内同时发生，而是在一些重点城市和地区开始。最近在美国的波士顿和圣地亚哥房产市场已经出现了疲态。

　　“房屋价格现在的突出表现实在是值得引起充分的关注”，希勒表示，“这一轮行情是美国人见过的最大的一次房产繁荣”。惟一可以与之比较的，希勒认为还是在

二战之后的时期。当时，大量美国士兵从战场归来，他们娶妻生子，建立家庭，购买房屋，这都是基于更真实的需求，市场是被住房需求推动的。

　　而美国本轮的房产市场繁荣，希勒认为完全是投机造成的，“市场处在非常不确定的状态，可能正面临一个下降周期，可能持续下降又可能出现反弹。我不能做出任何走势的预测，但是市场这种可能的表现方式无疑意味着很大的风险”。

　　希勒的这种基于基础面的分析方法与其提出的股市“非理性繁荣”概念一致。“非理性繁荣”由于股市自身的原因而脱离了实际，特别是在投资者的想象力被强化的情况下，股市繁荣便失去了节制。希勒认为股市的“非理性繁荣”似乎是一种常态，它可以长期存在而一般投资者却毫无知觉。

　　现在，希勒认为美国的房产市场也已经在投资者的想象力强化下，繁荣地失去了节制。希勒特别关注市场上的新房建设，按照他的观点，正是高房价导致了新房建设的高记录。尽管近年来，美国市场上新房的存量已经几乎翻番，但是新房的开工建设仍然在继续。尽管房屋价格持续高于建设成本，利润仍然是如此之高，这种势头就还要继续。

　　希勒表示，要担心的是，是否房价下降时这种建设势头还在？在过去的几个月，市场上的新房建设已经显现了一些轻微的下滑，希勒把这当成一种暗示，“商人们看到了一些行情将要结束的迹象”。美国房产市场真的下滑了吗？答案没有人知道。

　　有意思的是，希勒最近参与了一些投资产品的设计，这些产品可以让那些想要赌房产市场大走势的人得到投资机会。当然，这些衍生产品是基于Case－Shiller指数来设计的，作为套期保值之用。希勒指出，销售这些衍生产品，就需要有为市场两个方向下赌的人，一边的投资者相信房价要上涨，另一边的投资者相信房价要回落。

　　不过，对于美国的房价该不该下降，

美联储主席的态度可能要比希勒的想法坚决得多。有分析家认为，如今人们怕加息，美联储就偏偏要再加息，这样就可以树立权威。“伯南克想要获得金融市场尊重，就要不惜一切刺穿美国楼市泡沫”，“第17次加息未必需要，目的只是要打击投资者信心，从此谁还敢再炒金、炒银、炒楼”。