房产新政助推房价上涨 执行效果和初衷背道而驰

　　谢斌

　　从去年宏观调控营业税的实际执行效果来看，在购买不足2年转手交易的二手房中，就有将近80%的房产出售者将税费转嫁给了消费者，从而助推了房价上涨

　　从5月底到6月初，短短的几天时间内，中国的二手房市场经历了一场从"疯狂"到"冰 点"的波动。与去年"国八条"一样，此次新政对二手房市场意味着又一次洗牌的开始。

　　晓磊的故事

　　晓磊是京城某证券公司的操盘手。他的故事，或许能成为众多在近期购买二手房的购房者的缩影。

　　今年26岁的晓磊，从东北来到北京就一直租住在京东管庄地区的一个村落里。随着北京城市的东移，这个村落的周边逐渐成为新兴商品房小区的集中地带。晓磊也爱上了这片地区，想在此地安家置业，去年他便看中了旁边的双桥温泉花园小区。这也是一个入住才两三年的新小区。

　　为了能买到该小区的二手房，晓磊一直在该小区的业主QQ群里冒泡，打听售房信息。这期间，晓磊看了几套房子，也有的谈好了价钱。然而一切并不那么顺利。随着国家

宏观调控政策消息的不断传出直至出台，晓磊的房子也随之泡汤。

　　“又不卖给我了。”晓磊无奈地对《财经时报》记者说。自去年年底开始，晓磊就一直在这个小区里打听消息，然后看房、商谈，而房价也从那时的4000多元/平方米一直升到了现在的5000元/平方米。

　　尤其在今年“五一”劳动节之后，双桥温泉花园的不少业主都在谈论着房价的高速上涨。晓磊对《财经时报》记者说：“他们都在预测着房价的未来趋势，商量着先不急着卖掉房子，想等到年底的时候再看时机出手。这些业主竟然就像地产商一样开始囤房了。”

　　这让晓磊很是担心。那些谈好价钱但最终没有把房子卖给他的业主，其实就是采取了观望的态度，希望能再卖个高价钱。然而，晓磊也有着自己的心里底线，房价再往上高涨也会让他暂时打消买房的念头。

　　而这当中，一些房地产中介公司的介入更让晓磊望房兴叹。这些中介公司的普遍做法是：利用卖房人急于出手套现，或者不熟悉调控政策，难以预测未来走势，以现金收购的方式诱惑房主卖房，再借此抬高二手房价格，赚取差价。

　　更要命的是，5月29日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》出台。这项6月1日起正式实施的《通知》中规定，二手房转让的营业税征收期限由2年调整到5年。“双桥温泉花园的房子显然在这5年之内，那5.5%的税收是不是就会转嫁给我们买房人？”晓磊担心地询问《财经时报》记者。

　　最后的狂欢

　　《财经时报》记者调查发现，九部委的《通知》并不只是影响了像晓磊这样的二手房购买人群，也影响了绝大多数的想要卖房的房主们。“还好我赶在6月1日之前把房子卖给了中介公司。”双桥温泉花园的业主张女士侥幸地对《财经时报》记者说。

　　在6月1日的前两天，“新政策实施前带来的交易井喷现象，使中原成交量上升20%。”广州中原地产副总经理黄韬告诉《财经时报》记者。而貌似经济适用房排队领号的热闹场面再度出现。全国各大中城市的房地产产权登记中心和地税部门也都遭遇了多年不见的火爆场面。“这简直就是二手房市场最后的狂欢。”一位业内人士如是说。

　　“来多少人就派多少号，不管多晚。”广州市房地产交易登记中心副主任李晓娟向记者介绍，5月31日他们多开了专门的二手房交易过户窗口，同时延长服务时间。截至当日7时，该交易中心当天总共办理了二手房交易597宗。

　　在北京，5月31日当天，海淀地税局契税直征点也出现前所未有的纳税人集中办理二手房营业税手续的场面。“前来办理申请的纳税人有上千人，是以往日常办理工作量的40余倍。当晚，我们的工作人员零点才下班。”海淀地税局工作人员冯京红对《财经时报》记者说。

　　然而，到了6月1日，也就是地产新政正式实施的日子。在中关村地税局二手房过户业务大厅，相比前两天，场面已经明显冷清了许多。尽管各业务办理柜台前还有三三两两的人在排队，但那种拥挤得让人几乎窒息的场面已经难觅踪影。

　　“前两天我们都是超负荷工作，真是累死了，今天好不容易喘口气。”一位工作人员告诉《财经时报》记者，中关村地税局平时每天的所有业务受理量为140件左右，而6月1日当天只有55个人办理了过户手续。

　　二手房市场为什么会在短暂的爆热之后出现这样的“冰点”呢？北京链家地产市场总监金育松在接受《财经时报》采访时表示，新的地产政策的实施，将会导致京城7成以上，房龄在5年内的二手商品房受冲击，从而使京城二手房交易量急速下挫，下将幅度有可能达50%。

　　而来自链家地产与搜狐网的一项联合调查结果也显示，受二手房营业税征收时限由2年延长至5年的影响，北京4成业主选择暂缓销售手中的房子，考虑“由售转租”；而超过7成的购房人则选择持币观望，暂缓购房。“事实上，5月31日的二手房源登记量就已经比前一天下降了13%。”金育松说。

　　行规要改变

　　中大恒基不动产营销公司总经理王述认为，营业税征收期限由2年调整到5年，对于部分投资客的炒房行为会起到一定的打击作用，但同时，对于房源放量势必造成萎缩，供需矛盾的突出也会加速二手房价的上升。

　　“新政策会使很多卖房者将成本转嫁到买房者身上。”财政部财政科学研究所税收政策研究室副主任张学诞说，这将增加买房人的负担，也会降低二手房的交易频次，二手房的价格将抬高。

　　“按目前挂牌的情况看，涉税的2年挂牌房源大概在40%左右。如果以5年界定，涉税的二手房占到目前交易量的80%。这样转嫁的问题就会很严重。”北京我爱我家副总经理胡景晖对《财经时报》记者说。

　　据链家地产向《财经时报》提供的统计资料显示，从去年宏观调控营业税的实际执行效果来看，在购买不足2年转手交易的二手房中，就有将近80%的房产出售者将税费转嫁给了消费者，从而助推了房价上涨。“究其原因，还在于京城商品房市场结构性供需矛盾无法根本解决，消费者购房渠道偏窄。”金育松说。

　　事实上，在新政实施首日，二手房的卖主已经普遍把税收负担转嫁到买方身上。据广州满堂红资深中介人士林先生介绍，5月31日的广州二手房价格普遍上涨5%，而且“在先前谈好但没有过户的交易中，撤盘现象非常严重。”林先生说。

　　因此，有业内人士分析说，面对“政策市”，二手房的买卖“规矩”可能要发生改变。现行的二手房交易“行规”是房屋净价出售，本来该由卖方承担的税费全部交由买方承担，比如一套房子看似标价50万元，购房人买到手可能需要多花三四万元。

　　现在来看，这种“行规”可能会发生变化。比方说税费按比例双方承担，或者卖方把房屋销售价格降下来，以减轻买方购买成本。“这种更改可能是二手房‘救市’的一剂良方。”这位业内人士说。