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□王展
案例回放：在售楼小姐结合沙盘、楼书资料等各种华丽包装的宣传攻势下，王女士对某楼盘的宏伟规划和美丽前景不禁充满了期望和憧憬，尽管房价明显偏高，但面对规划景观图中“月亮湾”那一百八十度的优美弧形和湛蓝的水体，王女士毫不犹豫地买了一期中的一套房子。在签约时，王女士虽然看到了样本合同中标示着“广告宣传内容仅供参考”的字
样，但由于附件中同时带有楼盘一期、二期的规划图，因此也没有多问什么。
在经历等待之后，开发商如约交了房。但随着二期建设的开始，王女士开始觉得忐忑不安了：本来在广告中出现的半截“月亮”，却变作了二期的楼房；而二期中原本规划标明的几幢楼又好像“长”高了。
在遭受失望打击之后，王女士和其他的一期业主共同把开发商告上法庭，要求恢复原状，但已经成为既成事实的东西，改变起来就难了。
律师点评：“小区规划”其实是开发商手中的一张牌，这张牌主要有三种出法：
一是在仅获得一期开发权的情况下，往往把后面第二期甚至第三期的规划也描绘到售楼书中，让购房人出于对前景的看好而忍不住签下约定。如果不能兑现规划而对簿公堂时，开发商常常以“对尚未取得开发权的地块作出的规划允诺无效”作挡箭牌。
二是利用合同仅约定“小区规划变更时，购房人有权退房”，来迫使业主在房价上涨的行情面前放弃追究其责任。
三是约定特别轻的违约责任，以极小的违约成本来获取变更小区规划带来的高额利润。
对于这张牌，买房人同样也可以好好利用。
首先，在涉及多期开发时，要查明开发商是否已经取得后面地块的开发权，查明其小区规划是否经过规划部门的审批；其次，要求开发商把其描绘的小区规划作为补充条款写入合同，或是作为合同附件；最后，在合同补充条款中约定较高的违约金比例，或是在选择退房条款的同时，附加追究开发商的违约金条款，让开发商感到得不偿失，从而不敢违约。
（本文作者为上海联业律师事务所律师）
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