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外资涌入中国房地产市场，是看好中国房地产市场的良好发展前景所采取的长线投资行动，还是出于预期人民币会升值而进行的投机活动？日前在上海举行的“2006行销商业地产高峰论坛”上，一些境外投资机构否认存在外资大量涌入中国房地产市场的现象；同时称进入中国房地产市场，并非是预期人民币会升值的短期投资行为。
摩根士丹利执行董事卡斯·彼特森说，摩根士丹利目前在中国的投资额还不到在日
本投资额的5%，投资时并没有将汇率变动可能获得的收益考虑在内，而是看好中国房地产市场的良好发展前景和较高的收益率。
瑞士信贷银行上海副总裁张力也说，目前外资对中国的房地产项目看得多，买得少，外国投资者、机构往往会拿七八个项目向银行咨询，但最后谈成的很少。
荷兰ING银行中国区域投资总监蔡丽丽说，外国金融机构的房地产投资部门和资金运作部门是彼此独立运作的，房地产投资部门在考察一个项目时，汇率的变动问题是被剥离出去的，由其他部门负责解决。
对外资是否大量涌入中国房地产市场问题，知名物业投资顾问公司上海策源机构提出数据为证:摩根士丹利在2004年12月，以6000万美元购买了上海的酒店式公寓“锦麟天地”；在2005年6月和9月，又分别以8.46亿港元和9000万美元购买了“上海广场”和“世界贸易大厦”；2006年4月，再斥资7亿多元人民币签下陆家嘴中央公寓4幢楼……最近在商业地产市场频出“大手笔”的国际金融机构还有高盛集团、花旗集团、麦格理银行旗下的第一中国房地产集团等，美国的两家基金也已买下上海豫园庙前广场项目。中国指数研究院(华东)副院长陈晟说，不仅是大的国外投资机构，外资的私募基金也在大规模进入中国市场，并且总数巨大、无法监控。
对外资经营中国房地产是长线投资还是短期行为问题，易居中国房地产研究院副院长丁祖昱说，历史经验已经表明，很多外资金融机构所购的房地产项目在5年内会转手变现，倒是一些港资公司可能不是投资者，而是作为经营者，着眼长远。
中金公司首席经济学家哈继铭建议征收房地产汇率调节税，即对外籍人士出售房地产时，因人民币升值所套获的利润征税，除非另行购买价格更高的房地产。此项政策可附以“日落”条款，即在人民币汇率实现完全自由浮动时取消该税。
由于5月29日出台的九部门楼市调控《意见》未涉及外资“炒楼”问题，业内人士呼吁不能让“炒楼”外资脱离监管。
新华社记者徐寿松黄玫
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