未来楼市涨还是跌

　　文/本刊记者 甄爱军

　　文前提要：“调控细则”的出台，让人看到了国家对楼市调控的方向。而在这些政策的作用下，未来楼市将会何去何从？我们借助专家的眼光对此做出分析，力图让购房者对未来的市场有个更为全面而准确的把握。

　　楼市二次调控随着国务院下发的六条关于促进房地产业健康发展措施(以下简称“国六条”)，以及建设部、国家发改委等九部委联合出台的15条细则(以下简称调控细则)，在全国全面铺开。

　　对于“调控细则”的出台，专家们一致叫好。分析认为，与“国八条”从总量上面有些盲目的调控方式相比，有了质的飞越。原来的“国八条”是从总量上进行调控，见谁打谁。而这次指向非常明确，有保有压，十分明确，如对中低价房是扶持态度，而对投机性购房、大户型、高价房则是持抑制态度。但是也有专家认为调控细则比较温和，没有较大幅度提高购房首付比例，以及征收“个人交易所得税”，这对打击投机的作用也许会打折扣。

　　购房者所关心的是在国家对房地产市场的二次宏观调控，尤其是九部委联合出台15条细则之后，未来的房地产市场将会何去何从？由此，本刊记者采访了京城和沪上的知名学者，听听他们对未来楼市走向的分析。

　　楼市供应结构面临调整

　　家住浦东金桥的小周最近在看房，看了几个楼盘之后，留给他最深的印象就是找不到小户型。每当他前往售楼处了解房源信息时，看到的几乎都是大房型，即使楼盘中有部分小户型，但大多被先到者“抢走”。在这些大房型中，二房面积超过110平方米，三房面积超过130平方米。看着这些大而不当的房源，他真的有些无可奈何了，不禁发出这样的感叹，房子的面积怎么都这么大呀！

　　这其实不是小周一个人的困惑，而是目前上海乃至全国房地产开发的“通病”，开发商都“喜大厌小”，所以造成了这种市场中难寻小户型的怪现状。不过专家们指出，随着国家的二次宏观调控的展开，在政策的支持下，这种现状将得到改善，未来房地产市场将会大量供应小户型房源。可以这样展望，未来的某一天走进售楼处，将会见到很多面积小于90平方米的小户型房源。

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授认为，未来房地持市场将出现大量的小户型住宅商品房，对未来的房地产市场供给和需求的结构会产生很大的影响。政策要求今后房地产市场开发供应的住宅商品房，都必须符合市场需求，符合老百姓的购买力。这也与当前的现实情况相符，因为在房价过高的背景下，要保障普通购房者的需求，在套型面积上来进行控制和调节是一条可行的方式。

　　其具体做法是，在今后房地产市场上，90平方米以下的商品房住宅，按揭贷款最高为8成，而90平方米以上的则只有7成，从而引导消费。而对于开发商来说，政策规定今后的开发总量中，必须有70%以上的住宅商品房为中低价位、中小套型普通商品房。这实际上也是要求地方政府引导开发商进行住宅商品房的开发投资。

　　尹伯成认为这些政策规定的意义很大，一方面会让房地产市场的供给和需求走向理性化，达到供需平衡。现在中国的普通老百姓的购买力有限，而且90平方米的套型定位也符合中国的国情，中国虽然地大物博，但是人均土地面积并不多，而开发90平方米以下的住宅商品房的话，可以解决更多人的住宅需求问题。

　　中国社科院金融研究所房地产金融研究中心尹中立博士认为，调控细则对大小户型的按揭贷款首付成数有所区别，如90平方米以上为30%，而90平方米以下的仍然维持20%，这明显就是在保障中低收入人群的购房需求。

　　对开发商监管力度加大

　　市场的供应跟开发商密不可分，因此加强对开发商的监管力度，也是保障市场供应的一个必要手段。在去年宏观调控期间，部分地区的开发商为了应对房价回调的现实，就曾出现过开发商人为“捂盘”以造成供应紧张假相的现象。这种现象在上海有，在郑州也有，在南京也有。有分析认为，这是开发商惯用的伎俩。

　　那么现在开发商是否还能使出这招来应对二次调控呢？在尹伯成看来，可能已经无法做到了。因为政策已经非常明确地对土地开发年限做出了规定。专家分析认为，政府通过出让充足的商品房开发用地，包括中低价房和经济适用房的用地，同时加强对开发商的监管，保证市场供应量，这将使得平稳发展。

　　尹伯成指出，通过对开发商囤积土地行为的遏制，将能够保证房地产市场平稳地发展。

　　尹伯成认为，细则对于开发商囤积土地的行为进行了打击。政策规定超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，将从高征收土地闲置费；两年不开发，将收回土地使用权，这对开发商来说会起到极大的约束作用。由此他指出，那些靠弄虚作假搞假开发，背后囤积土地行为由此将得到遏制。

　　尹伯成进一步指出，土地是开发商的资源，如果手中有土地，他们会始终立于不败之地。在去年宏观调控开始之后，有开发商曾经想要通过控制开发进度，进而控制住宅商品房的上市量，减少供给量，这样来达到稳住房价甚至促使房价上涨的目的。但现在做不到了，他说：“调控细则规定开发商不能囤积土地，必须按时开发，这样未来一段时间内，房地产市场的供给量会保持在一个稳定的水平，同时随着供给结构的改善，这样市场就会平稳地发展。”

　　不过，根据一些业内人士的说法，还是需要提醒注意的是，有些神通广大的开发商，会通过各种手段来变相捂盘，达到推迟上市的目的。

　　市场投机气氛被有效抑制

　　第一次宏观调控开始之后，随着上海房价的回落，众多投资者尝到了败走麦城的滋味。近期房价有所回升，正当投资者原本以为机会来临时，二次调控再次降临。对此，专家们一直认为，政策继续对投机实施打击，未来一段时间内，投资客的机会将大大减少。

　　温州人陈先生表示，营业税收取期限延长到5年，这对房产投资来说，在目前房价不再大幅上涨的前提下，获利的机会已经不多。同时在这5年期间，还要承担银行利息，能够保本就已经不错了。

　　尹伯成认为政策能够很好地抑制投资需求。他说：“政策规定，将营业税的收取期限由2年延长到5年，勿庸置疑，这加大了投机房产的成本。那么今后在房地产市场上投机的人就要认真考虑一下了，在风险加大的前提下，是否还有必要像此前那样进行大规模的房产投资。”

　　尹伯成分析指出，投机被成功抑制之后，民间游资的退出，将会把房地产市场还给购房自住的消费者，满足自住消费需求，这样，在缺少民间游资肆意炒做的情形下，有利于保持房价的平稳。

　　尹中立也持此观点，国家对房地产市场的投机行为打击意图是非常明显的。从银行贷款、转让等环节进行控制，来达到抑制投机的目的，使得投资者的风险加大，迫使投资者主动离开。这对保证房价的平稳有极大的作用。

　　不过美联物业有关人士表示，现行政策还是显得比较温和。对于投资者来说，影响最大的莫过于提高首付比例和征收高比例的“个人交易所得税”。“如果没有银行的帮助(指低首付)，投资者的能量就会大大削弱；如果征收了‘个人交易所得税’，投资所得会大大减少。在这两方面的作用下，投资者别无选择，只有离开。”这位人士如此说。

　　虽然“调控细则”对于抑制投机没有传说中那般严厉，但是其打击投机的用意还是非常明显，专家们认为这对投资者来说，其震慑作用已经足够大。

　　房价将会出现一定调整

　　“房价会不会下跌？”“买房的时机到了吗？”这是记者最近两天来听到的最多的询问。去年的宏观调控以失败而告终，全国各地在调控下依旧“涨”声一片，就连上海，目前也有一些区域的房价也在回升。面对这样的现状，购房者肯定要发出这样的疑问。

　　尹伯成认为在未来一段时间之内，房地产市场将会出现一定调整，因此他建议购房者可以适当观望一段时日。尹中立认为房价不会出现剧烈的变化。而华东师大亚欧研究中心研究员余南平则认为，由于不能防止外资前来兴风作浪，因此对于房价的变化不易做出判断。

　　尹伯成分析认为，在现阶段，开发商必须要将手中已经建成的住宅商品房销售出去，否则将面临资金链断裂之虞。因此他估计在前段时间内，部分上涨过快的地区诸如北京、广州、深圳的房价会出现回落。与此同时，虽然上海在去年宏观调控过程中，房价整体水平已经回调了15%～20%的水平。但是我们不可否认的是，从今年2月低开始，有很多地区的房价又涨了回来，而且个别楼盘的价格也上涨了一些。记者也从一些中介公司得到了同样的说法，有说法表明，近期联洋社区的价位上涨了10%左右，大宁绿地附近的二手次新房也上涨了近千元，此外诸如打浦桥、古美路板块内的

二手房价，也已回升。由此他指出，随着调控细则的出台，这种现象不会再次出现。他进一步预测会有适度调整。

　　据尹伯成观察，在全国二线、三线城市，房价由此会企稳，而不再会有可能像去年宏观调控之后，房价还出现大幅上涨的尴尬局面。不过，从长远角度来看，尹伯成很有信心，认为中国的房地产市场会在真实需求的基础上能够健康发展。

　　尹中立则认为政策本身对房价本身并没有关注，他估计不会形成太大的冲击。此前由于开发商对小户型住宅商品房的开发不感兴趣，导致这类物业的供应不足，从而促使价格不断攀升，这种现象随着供应的增多能够得到一定的缓解。而对于高档房的价格抑制作用不是很大。

　　余南平认为，由于调控细则没有对外资做出限制，因此未来楼市的走向有些让人把握不准，不易判断。就上海的情况来看，受外资关注的楼盘为市中心高档楼盘，“如果外资在市中心大肆购买高档楼盘，导致房价走高，那么我们是否就能得出房价上涨的结论呢？”他发出这样的疑问。

　　据了解，外资进入中国房地产市场进行投资，这已经不是秘密。见诸报端的有澳大利亚麦格理基金向新加坡嘉德置地成功收购其所持有的新天地新茂大厦95%股权，交易金额达到9800万美元，以及摩根士丹利房地产基金购进上海锦麟天地雅苑项目中的酒店式公寓等行为。据报道，在2005年境外机构在中国购置建筑物的资金高达34亿美元，但是由于统计制度存在缺陷，还有大量境外资金投资中国房地产尚未得到确认。

　　此外，就具体的案例来看，由于小户型房源的增多，会不会导致大户型房源的价格上涨呢？记者已经听到有业内人士在乐观地预测未来大面积房源可能会吃香，就如同国家停止

别墅类项目开发土地供应之后，曾经有人预测别墅由此将要涨价一样。尹伯成认为不会出现这样的情形，他指出，大户型需求的比例与小户型需求比例相比，还是要小得多。再者，目前上海的二手房市场上，很多房源都是去年、前年开发的商品房，为大户型物业，再过一段时间会释放出来，会对市场形成补充。还有目前开发商手中尚未销售出去的房源，大多也是大户型，由此看来，大户型房源未来价格要上涨的可能性很小。