开发商大喊大不了我不干了 楼市调控胜算几何

　　提要：

　　尽管没有官方的正式承认，一个显而易见的市场共识就是：肇端于2004年底爆发于2005年春的第一次针对内地房地产市场的宏观调控效果并不显著。

　　在经历了2006年第一季度的广泛而又尖锐的舆论谴责、鼓噪而又极端的民间呐喊、 分歧巨大但压力重重的学者呼声，伴随着重树政府威望的急迫用心，新的一轮房产调控风暴在2006年6月1日前到来！

　　也许太早也许太晚，也许强硬也许再次疲软，也许是辛德瑞拉的最后一支舞，也许只是潘多拉之盒刚刚打开的一瞬间，但无论如何，风暴给市场带来的影响值得我们用很长时间去领略。

　　文本刊记者 江南

　　此刻的慌乱和迷茫是前所未有的，有的人开始恐惧，有的人更加贪婪。

　　当2006年5月30日上海、北京、深圳……等大城市里的

房产交易登记中心的门口蜿蜒着心情焦虑的人流时，当天的沪深股市中的房地产板块

股票却涨多跌少甚至开出数个涨停。当一位情绪激动的开发商在记者面前大喊：“大不了我不干了！”的时候，也有另一些面色平静的他的同行告诉记者：“这些措施完全不会影响房价，甚至会让房价更高。”而在一些网站开设的投票专区中，经常一面倒的场面没有出现，认为“本次调控会让房价降到老百姓能接受的水平”和认为“房价还会保持现有高度甚至更高”的人数相差无几……

　　这场“震荡”的源头是2006年5月29日国务院办公厅转发给建设部、发展改革委、监察部、财政部、

国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会等9个部委的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。这项包含着15点意见(以下简称“15点”)的近3000字的文稿配合之前颁布的“国六条”，针对“少数城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱”等问题，做出了具体实际的调控部署。

　　然而，尽管措辞严厉且条款分明，但是对房地产市场而言，这个“前度刘郎”会否再遭挫折则成为很多人的担心。因此，本刊封面文章在解读、分析这个“15点”之余，有必要重新回顾、审读上轮宏观调控与此次的历程及异同，帮助读者全面把握本次调控的力度广度，避免投资决策失误。

　　从七部委“国八条”到九部委“国六条”

　　撇开时间更久远的“121文件”等事件，先让我们一起来回顾一下一年多来的房地产调控大事。

　　2005年3月17日，央行上调房贷利率 5年期以上利率提高到5.51%――此举拉开了房地产调控的大幕，央行副行长吴晓灵发表观点：金融政策打压房价上升保护穷人，而不为所动的房产大佬潘石屹评论说：调息只是房贷利率的温柔回归。

　　2005年3月底，国务院常务会议讨论并通过《国务院2005年工作要点》，会议强调，严格控制房地产和城市建设规模，此即著名的“国8条”，地产大佬任志强上两万言书反对行政干预房地产市场。

　　2005年5月27日，由建设部、国家发改委、财政部、国土部、人民银行、税务总局和银监会等7部门联合提出“7部委意见”，提出各地要把调控楼市作为当前一项重要任务。新华社配发评论：楼市调控措施细化，四大亮点温暖百姓。此后，“7部委”内部的分歧却逐渐加大，建设部和税务总局就“二手房个税”是否恢复争论不休，央行一份报告中提出的“取消期房”也遭到建设部明确反驳。

　　2006年2月10日，由于一些大城市房价在近一年中涨幅巨大甚至远远超过调控前的水平激起社会各界不满，建设部在2006年工作要点明确“落实商品房预(销)售合同联机备案和实名制购房制度”。然而经济学家易宪容等表示：购房实名制有名无实，难抑房价疯涨。

　　2006年4月28日，央行再次上调房贷利率 5年期以上利率提高到6.39%，由此拉开了“2006版”的房产调控，外界认为利率上调表示政府决心调整飙升的房价。

　　2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，针对少数大城市房价上涨过快，住房供应结构不合理矛盾突出，等问题出台6项措施调控房地产，即著名的“国6条”。

　　在此基础上，几乎和上次调控一模一样地，出台了《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，只不过本次的下发部门从“7部委”增加到了“9部委”，多出了“监察部”和“统计局”，而意见的内容也增加到了15点。

　　“15点”打6套组合拳

　　房产界的专家学者将“15点”总结为在6个方面打了整套的组合拳，它的力量和精确度都超越“七部委”时期的调控手段。

　　第一套：打击囤地，确保中低价房供应。

　　“15点”指出：加大对闲置土地的处置力度，对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按时动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4的要按闲置土地处置。此外要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

　　第二套：营业税调整，2年期限变5年。

　　“15点”指出：从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　第三套：提高贷款首付成数。

　　“15点”指出：对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款……对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%……对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。

　　第四套：调整供应结构 中小户型将大增。

　　“15条”指出：自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。

　　第五套：减少拆迁，控制“人造需求”。

　　“15点”指出： 2006年各地房屋拆迁规模原则上控制在2005年的水平以内。要量力而行，严禁大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

　　第六套：力推廉租住房。

　　“15点”指出： 2006年年底前，各地都要安排一定规模的廉租住房开工建设。规范发展经济适用住房。积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

　　“6套拳”难打易闪

　　相比以往的“7部委”政策，“15点”的“6套组合拳”似乎量化了许多指标，处罚的力度也有所加大，应该有很强的打压房价的作用。但是市场观察者中也有很多持犹疑态度的，觉得这些拳法要打好难度颇大且容易被利益集团所闪避。

　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，新出台政策的效果要看地方政府的执行情况。开发商很容易用一些手段来逃避调控。

　　纵观这“6套拳”其实每套都存在着巨大的破绽，让记者一一举例分析。

　　首先，打击囤地是上次调控就提出过要严格执行的，但当时就有开发商公开表示这是无法执行的政策，事实也证明了这一点。一年来，从未听说过有哪块地因为没有在限期内开工而被收回，此次即使有了明确的开工指标，记者认为仍然是无法执行的。因为具体开工时间和工程进度都是在地方政府的监督下执行，中央政府不可能派人在每个工地上观察监督的。

　　第二，营业税从2年期限转为5年期限，本来就不是明智的做法。中国国际金融有限公司首席经济学家哈继铭认为，在交易环节的营业税，总体上力度较弱，5.5%的税率是无关痛痒的，而由于营业税以房价为税基，这对不同地方的效果不一样，对涨价比较快的城市，高税率效果不一定显著，但对涨价比较慢的城市则打击又比较大，应该征收交易所得税，同时应该对占地面积大、容积率低的住宅、豪宅征收高消费税，也有必要对内资、外资区别征税。实际上，“所得税”也是从上轮调控就出台的东西，在北京收了一个月，只收到了可怜的40万元就告中止，这样的执法力度全世界都很罕见。

　　第三，贷款成数从2成提高到3成，力度不大且同样容易规避。原先市场曾传闻央行将房贷首付比例提高到5成，着实让房产商出了一身汗，不过如果仅仅是3成的话，力度明显偏小。再以调控成果显著的上海为例，去年开始就实行了贷款首付比例增加的措施，但是从去年年底开始，各商业银行开始执行“给优质客户优惠”的政策，而什么是“优质客户”还不是银行自己当裁判，这个办法，相信全国的商业银行都会认真学习。

　　第四，90平方米的房子要占到70%比例。老百姓买不起房的根源是什么？不是房子大，是单价太高！即使像上海北京这样的现代化程度极高的城市也是有大量存量的小户型的房子的，问题是像上海中环内的老公房单价也要10000元/平方米了，买它75平方也能要工薪族的好看了。假设未来城市里都是89平方米的房子，炒房囤房的都转而投资这块了，单价到了2万元/平方米，老百姓一样买不起，而那些上有老下有小住一起的人，想买套3房的100平方米出头的房子要求并不算高，却变得更难实现了。

　　第五，控制大拆大迁，没有看到数字化的规模，只说“原则上不超过2005年”，“原则上”的事情，有多少人把它当回事？

　　最后，发展廉租房、二手房交易和租赁。这是老得不能再老的老生常谈了，各地政府在上轮调控初期也是争相恐后你追我赶地报了一阵子数据，但是最后结果普遍杳无音讯。倒是北京等地屡次出现经济适用房住大款、出租牟利的新闻。

　　综上所述，本次“国六条九部委15点”在执行方面还有很长的路要走有很难的关要闯。接下来，我们一起来看看上轮的“国八条七部委”是如何一步步走向尴尬，一起来找寻一下“15点”要获得成功的要素。

　　前车之鉴：不能有政策底

　　“国八条”是这样8条：一、高度重视稳定住房价格；二、切实负起稳定住房价格的责任；三、大力调整住房供应结构；四、严格控制被动性住房需求；五、正确引导居民合理消费需求；六、全面监测房地产市场运行；七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

　　“目前内地房地产市场的种种现象，不仅表明了2005年以来的房地产市场宏观调控失败，也表明以往政府房地产宏观调控考虑不周。最初希望四平八稳、面面俱全，但实际上宏观的安排考虑不周，却为房地产开发商利用制度的缺陷大牟其利创造了条件，要不然，怎么房地产市场的秩序与资讯会如此混乱；要不然，怎么政府稳定房价的政策目标成了一句空话，全国各地的房价会轰然飙升？”著名经济学家、力主调控房产的易宪容在他的博客上这样写到。

　　易宪容说：“2005年的房地产宏观调控，实际上是以某部门为主导，并且在偏听偏信的基础上看待当时的房地产市场。特别是当“国八条”落实下去时，检查组到各省去查看政策落实的情况，实际上都是做表面文章，使政府又错过一次调控市场之机会。”

　　“失败的原因是复杂的，其中包括政策难以下达执行，包括信贷增长过快，包括国际游资大规模炒作等。但一个不容忽视的原因是，宏观政策目标的模糊导致市场对房价预期出现偏差。” 北京工商大学金融学教授刘杉表示，“无论是媒体，还是房地产商，鼓吹房价不会下跌的一个重要理由就是，宏观调控的目标是抑制房价的增长幅度，而不是抑制房价本身。　　这个观点不是媒体发明的，也不是开发商编造的，而是主管部门不断透露出的政策信息。除了政策宣示，调控手段的使用也表现出调控目标的模糊不清。如，一方面强调要抑制房价增幅，另一方面同时控制土地供给，其结果就是让市场产生土地供给不足的误解。又如，一方面表明要打击房地产投机行为，另一方面却对银行信贷不加约束，同时也对国际资本进入房地产市场放任自流。流动性泛滥的结果也自然是推高资产市场的价格。”

　　“2005年房地产宏观经济调控为什么不能够达到所预期目标？特别今年以来，两年来的房地产宏观调控为什么又死灰复燃？我想最大的问题，就是以往的宏观调控没有以市场法则为依归，表面上是宏观调控，实际上是政府的微观干预，是不使用宏观调控工具的宏观调控。如果说，宏观调控连最基本的工具都没有使用，那么其效果如何是可以想像的。”易宪容告诉记者。

　　易宪容认为，要让本次宏观调控不再重蹈覆辙，必须使用长期性的宏观性的手段，他分析说：“那么控制经济总量有什么工具？一般来说，有利率政策、汇率政策、财政政策及税收政策等，除此之外，不会有更多工具。美国从2004年6月开始可以升息16次，中国则一年期存款利率仅升一次，金融机构贷款仅升息两次。在这样的情况下，内地央行升息的效果自然也就起不到作用了。要调控好内地房地产市场，就得从短期、中期、长期不同的层次上来出台相应的政策与法规，这样才能让市场进入健康发展之轨道。”

　　“其次，应严格银行财经纪律，因为这次房地产价格疯涨，内地银行起到推波助澜的作用。相应的监管机构就得全面检查目前内地银行的房地产业信贷业务，对于那些敢于违法乱纪者严惩不怠。试想，一个人贷款6亿多元，购房110套，相关的银行行长在做什么，为什么中国的银行做出这样离谱的事情来？”他表示，“另外，应征收住房交易所得税、住房空置税、住房持有税。”

　　刘杉则认为：“应该明确房产价格没有‘政策底’。对房地产市场的调控目标应该分为短期目标和中长期目标。短期目标是抑制市场投机行为，避免房地产投资过热。而中长期目标则是使房价回归到合理水平，满足普通民众的一般性居住需求。这两个目标不仅要明确，而且要将信息准确传达给市场。如果消费者了解到国家存在可以满足个人住房需求的中长期政策，则会避免盲目跟风炒作，制定合理的个人购房计划。对于抑制投机的短期目标来说，为了避免市场波动，减少金融风险，可以采用稳妥的政策，如提高房贷首付、提高贷款利率、提高住房交易税等。而为了实现中长期目标，则应该改革住房政策，增加市场供给。”

　　“15点”意犹未尽

　　“我认为当前的‘15点’还只是一个试水性的调控手段。中央政府现在面临的不仅是个经济问题，还关乎威信问题，如果在一个房价问题上一次、两次调控的连续失败，政府的形象何在？”一位不愿透露姓名的经济学家表示，“长期化根本化的手段中央怎么会不知道？调高利率、二手房个税、物业税、甚至取消期房制度都有可能在未来逐一实施，现在只是不把杀手锏一次都亮出来，看局势的发展需要而定。中国的投资市场说到底是政策市，上轮调控只是中央的决心没下，地方的反弹又出乎意料地强，不过这样的事情不大可能一而再再而三了。”

　　毫无疑问，上轮调控的失败与地方财政将土地收入作为自己的重要部分有直接关系。北京师范大学教授潘蜀健认为：问题的关键是政府到底充当着什么角色？如果是以经营者的身份出现，企图“以地生财”，企图将土地收益作为自巳的“第二财政”，就必然与民争利，不仅中央的宏观调控政策难以落实，更重要的是，也就没有什么公正可言；当一个地方的政府机构是以一种经营者的身份出现，并表现出明显的或暧昧的与民争利的经营行为时，维护市场的稳定和公平便是一句空话。

　　据2006年5月30日 出版的《21世纪经济报道》报道，在“国六条”出台后，三部委(国土资源部、财政部、建设部)开始重新审视颇受争议的土地出让金的分配问题。

　　根据国务院发展研究中心不久前的一份调研报告，在一些地方政府，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。为了扩大财源，地方政府一方面拼命圈地用于房地产开发，一方面拼命炒高地价、房价。

　　财政部提出了“两步走”策略：一是先把土地出让金收支纳入财政预算范畴；二是中央财政要分享一部分。

　　而同一天的同一报纸称：不动产税(即物业税)开征已成定局。税率范围可设定在0.3%-0.8%之间。

　　一言以蔽之，对待此次的“房产调控风暴”，投资者要以理性清醒的态度来面对，既不要期望一纸“15点”就能解决所有问题将房价降到一个很低的水平，但也要对中央政府的能力和决心有所认识，上轮的失败“非不能也是不为也”，而这次调控将在未来的一年逐渐强化深入，其结果不可限量。