住房营业税新政策如何避免伤及无辜

　　王双彦 李华

　　《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(下称《通知》)已于6月1日开始实施，这一新政策使利益各方的讨论各执一词，其中关于“调整住房转让环节营业税”规定是政策的重中之重。

　　没对单位投机房产进行限制

　　《通知》规定:“对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。”

　　文件对购买住房不足5年转手交易全额征收营业税的主体不明确，对企业与个人的投机住房行为均进行调控，还是仅对其中之一进行呢？大家也莫衷一是。

　　《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》对其进行了补充规定，明确仅对个人的住房投机行为进行调控。但是，如果以企业的名义购买住宅(这种情况在各个居民小区均存在)，再在不到5年时间内出售，是否要全额征收营业税呢？从文件来看，对其是不全额征收营业税的，这除了不公平外，还容易给一些人钻空子，借单位名义进行投机。

　　并且，新文件的出台背景是基于与居民生活息息相关的住房，对个人购买商铺再转让的投机行为，此次新政策并未进行调控。

　　未区分自住还是投机需求

　　这条税收政策出台的目的是为了打击投机性购房，但也免不了会伤及无辜，主要原因在于新政策未区别对待自住需求与投机需求。

　　新政策规定，对个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。此处的住房未考虑投机还是自住，基于现在的人才流动情形，如果个人因工作调动或改善居住条件换购住房，其销售居住购买不超过5年的唯一住房也要缴纳营业税。这就大大加大了换购住房者的成本，也有悖于我国现阶段人们改善住房的需求。这个政策对个人出售唯一住房和投机者出售住房的政策是一视同仁的。个人出售5年内购买的“唯一住房”是为其购买新住房换取资金；而投机者销售住房是一种经营行为，纯粹是为了获利。这两者的性质是有本质区别的。

　　而个人所得税相关法规对此则有所照顾，当然其出台正是基于国家鼓励住房消费的特殊时期。《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：“出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免除。对个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”

　　由此可以看出，国家对于个人换购住房的问题在个人所得税和营业税的处理上是一松一紧的，两者在处理思路上是不同的。如果能将出售购买不超过5年的唯一住房的营业税问题像个人所得税一样单独规定，那么这个政策将避免伤及无辜的后果，当然，税务部门也应对“唯一住房”标准制定统一的规定和有效的鉴别措施，不要让炒房者钻了空子。

　　税收调控是否有效，还要看市场需求与新政策给投机者新增成本的博弈。在需求旺盛的情况下，这部分税收可能转化成交易成本，推升

房价；在需求平稳的情况下，又会极大地抑制

二手房交易活动。(作者单位分别为上海国家会计学院和山东百丞税务师事务所)