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新政出台后全额征收营业税年限从2年以下变为5年以下,即使不靠贷款如现在买进70万元房屋
权威统计：过去三年二手房涨幅也不过8%10大热点区域在新政策出台后交易呈现“区域差异化”
新政推出后，即使不贷款投资二手房，三年内房价上涨如不超过一成，也根本没得赚。这是记者今天上午通过算账了解到的。而北京市二手房价过去三年的涨幅也不过8%。
2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，对现行二手房转让环节的营业税政策进行了调整。从今年6月1日起，现在执行的“个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营业税”中的“2年”改为“5年”。
该政策一出，不仅立即给了京城二手房市场的交易量“当头一棒”，也将使未来的二手房市场呈现“区域差异化”。
北京二手房热点区域房价变化及趋势图(柱状图为3年内房价变化，单位：元/平方米)
调查说明
调查时间：5月29日至6月5日
调查内容：近年来二手房变化趋势和未来走向
调查对象：本市主要房产中介、业内专家、相关部门统计数据
调查方法：总结数据、前景分析、算账
二手房·市场现状
交易量：5年增长64倍
从2000年到2005年的5年里，京城二手房市场的交易量增长迅速。2000年，北京二手房交易量仅1100套；2001年，上升到5000套；2002年，达到10000套；2003年，北京市二手房交易量34700套；2004年，北京市二手房交易量57000套；2005年，北京市二手房交易量达到70180套。
从2000年到2005年，北京市二手房交易量增长了63.8倍。
供需比：
6人争抢1套房
目前京城二手房市场的供应量尚不能完全满足所有的需求。根据占中介市场份额一半以上的四家公司对房源登记量和需求登记量的统计数字，北京的二手房市场长期以来呈现出供需不平衡的状态，供需比例一直保持在1：6左右。
矛盾点：
买方弱势负担大
据统计，北京市房地产市场存量房总计3.5亿平方米左右，相当于350万套的市场存量。2005年二手房成交量为7万多套，依此计算当前的市场流通率仅为2%左右。
供求的悬殊成为房价居高不下的最主要原因，一方面是各种需求将人们不断推向市场，另一方面是市区内二手房资源有限。在两者的矛盾冲突下，北京成为了不折不扣的卖方市场，交易过程中的绝大部分费用都由买方承担，买方也就成为较弱势的群体。
二手房·新政影响
一周内交易量应声下降
九部委新政出台仅一周，京城二手房市场即出现了明显的交易量下降的市场行情。
今天上午从“链家地产”了解到的数据显示，2006年6月1日-6月4日,该公司二手房交易量与新政实施前的四天相比(即5月28-31日)，二手房房源挂牌量、客户登记量、成交量分别下降41.7%、55.4%、35%。
而据“我爱我家”统计，截至昨天，交易量比新政前下降10.9%。
二手房·区域分析
由于“2年改5年”政策的影响，过去房价大涨的10大区域因房源供给的不同，会显示出区域性差异。
“老房”区：变化小平稳发展
调查显示，方庄、紫竹桥、知春里这些区域超过一半的房子房龄在5年以上，同时，作为老城区，周边新房放量有限，因此，出售二手房者大多不用担心多交纳营业税。
所以，在这些区域，二手房房源供给不会受到抑制，交易量会保持相对平稳，而二手房的价格则会继续保持“固有速度”上涨。自住需求者比较适合在这些区域进行置业。
“新房”区：成本增交易萎缩
中介公司数据显示，八通线沿线、清河的二手房在5年以内所占比重分别达到61%、58.1%。望京、通州、马家堡、石景山、万柳等区域5年以上的二手房存量也较少，且这些区域的新建商品房有效供给较充足。
新政出台后，这些区域的大部分房产业主在出售过程中将会面临5.5%的营业税支出，大大增加出售成本；同时，新房供给也会明显减少二手房的需求。
因此，这些区域二手房的成交量将会呈现一定的下降，而二手房的价格却可能会因为营业税成本的转嫁而出现“陡增”趋势。
二手房·置售建议
出售：4年房龄以租待售
“我爱我家”副总经理胡景晖认为，如房产是2001或者2002年的，采取以租待售来规避营业税的支出。
如果欲售房产年限与5年相差甚远，那么以租待售的时间机会成本相对较高，未来不确定风险也会加大。
购买：要考虑营业税成本
受到此次新政的影响，链家地产市场总监金育松建议，购买二手房首先要关注：如果打算在5年内就出售，那就要把未来出售将征收的营业税考虑为成本支出。
区域地段的选择也要根据新政做出调整。由于未来90平方米以下中小户型房产将增加，购买时就要对区域未来的商品房供给结构进行了解。还要考虑新政后首付增加的影响。
图表说明：
记者调查我爱我家、链接、中原、中大恒基四家房产中介机构近两年的交易统计数字(这四家公司市场份额之和占了二手房中介市场五成以上)，并采访多位业内专家，得出京城2004年至今房价涨幅最高的10大二手房热点区域。
二手房·投资算账
“链家地产”统计，有42%的投资者选择总价在70万以上的二手房作为投资对象。
因此，假设您投资望京的一处两居房产，房屋面积为100平方米，总价70万元。房产证时间为2002年。新政后购下此处房产，并希望在2009年升值后出售，算账如下：
不贷款：房价涨10%才保本
营业税转嫁风险：房产证未满5年，购买此房产，就面临着营业税。由于目前市场处于卖方市场，卖方自然会将营业税转嫁到房价上，最终由买方承担。因此，新政后购买房产的成本将增加5.5%，共3.85万元。
售出时的营业税风险：如所购的房产在2009年有所增值，并准备转售，转售时未满5年，须全额缴纳营业税。由于新政实施，彼时二手房市场供求状况将得到改善，需求方的购房行为更趋理性，到时想把营业税转嫁给买方并不容易。
由此计算，如三年后房价为X万元,那么要想在售出时达到收支平衡,则:
总支出(购房营业税+售出营业税+购房价格)=总收入(房价上涨后价格)
70×5.5%+X×5.5%+70=X
三年后房价为：X≈78.15万元
由此算出,三年内房价必须要涨11.64%(78.15÷70=1.1164)，才能收支平衡。
而北京市建委报告显示：2003年到今年一季度，房价从3874元/平方米上涨到4187元/平方米，涨幅为8.08%
贷款成本增加数额：按照新政，90平方米以上住房，首付至少要三成。而新政出台前最低首付为两成，因此，购房初始投入便比以前增加了7万元，虽然3年还款额有所降低，但三年间支出仍增加了51506元。而剩余未还完贷款，则均转嫁到买方处。
文/实习记者一平制图/刘江
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