曹安商圈 商业规划带来大机会

　　本刊记者 甄爱军

　　文前提要：从目前来看，曹安商圈未来的商业规划将会有不小的工作。但从整个区域来看，其商业成熟度还有待于进一步的培育，而且商业机会也将更多地在物流批发中出现，而零售则较少有用武之地。

　　曹安商圈在“长大”

　　在位于曹安路上1618号的上海轻纺市场内，经营皮鞋的陈先生可是“老曹安”了。12年前，他第一批进入了该市场，一直没有挪过窝。而在12年间，他看着轻纺市场从默默无闻变得名声显赫，也看着这里由一个市场逐渐变成商圈。他将在此继续经营下去，那么他便有可能看到曹安由商圈逐渐变成一个非常有影响力的商贸区。

　　在12年前，陈先生刚刚进入上海轻纺市场内做生意的时候，这里可以用门可罗雀来形容。他说：“当时没有几个人知道这个轻纺市场，来得人非常少，我一天基本上做不了几单生意。”因为少人光顾，那时他也不敢经营皮鞋，只能经营一些非常低档的鞋类，诸如十多元一双的布鞋。

　　因为人气不足，市场的租金水平曾在相当长的时间内徘徊在低位，一直无法涨上来。上海轻纺集团市场经营管理分公司招商部负责人孙正强表示，从1994年到2000年这6年时间内，轻纺市场内的租金一直没有怎么上涨，基本上维持在每日4.5元/平方米的水平。

　　而目前的境况已经发生了很大的变化。陈先生在四年前改行经营皮鞋，而从那时起，虽然投资成本增加了，而且每年也要不断提高租金的支付总额，但是他还是心甘情愿，因为他的生意越做越大。“我现在做一个月，要比四年前的三个月还有赚得多。”他乐呵呵地表示。

　　租金的上涨最能反映市场的变化情况。孙正强告诉记者，轻纺市场从2000年开始便经历了一个快速发展时期，租金也在这几年内快速上涨，整体上涨了2～3倍，部分铺位上涨幅度更大，如一楼一区经营窗帘布艺的租金则涨到了每日21元/平方米，上涨幅度近5倍。在这过程中，曹安路由一个单纯的市场，逐渐“长大”成为一个商圈。

　　商业规划将有大动作

　　据有关人士透露，在曹安商区的整体规划思路中，将沿着曹安路打造成全球采购中心。这意味着，曹安商圈会在现有的基础上继续“长大”。根据规划，曹安在2010年将最终会形成集商业、物流、商务办公、会展等多种功能于一体的商贸区，营业额超过千亿元，区域总规模达20平方公里。

　　据了解，曹安的定位是跟上海嘉定区重点发展板块以及上海发展西部发展板块规划结合在一起的。未来重点发展区域将沿着曹安路商业走廊主轴，以及南北两侧的次轴，整合原本有些分散的商业经营模式，进一步提升其商业档次。据透露，近期曹安商圈将进行两大调整。第一是在市场专业化方面下功夫，将一些已经老化的市场搬迁出去。其次是从市场业态方面进行调整，如目前这里还有一个蔬菜市场，准备将其外迁，这样首先形成以轻纺、鞋类、纺织、电器为主要业态的商圈。

　　在规划中，考虑还要在西延伸段上发展两大重点板块，最终使得曹安商贸区内的功能达到预定的目标。首先是办公板块，再就是靠近江桥镇的物流板块，这样，就把商业、物流、办公三者结合起来，发展成为曹安商贸区。其中，曹安商贸区的核心区域约2平方公里，东起祁连山路，西至外环线，北起铜川路，南抵金沙江路，以曹安路商业走廊为主轴。

　　近期已启动了曹安商贸城一期，总建筑面积约43万平方米，其中有两个项目在已经动工开建，即兆地国际鞋城和曹安国际商城，兆地国际鞋城的开发量是10万平方米，曹安国际商城的开发量为15万平方米。

　　曹安也将抓住市内专业市场外迁的机遇加快其发展速度。在上海市新的商业发展战略“十一五”规划中，重大的专业市场由市中心向城外逐步搬迁过程中，曹安圈商贸区将要抓住这个难得机遇，吸引一些原本有影响的市场进驻。就具体项目来说，正在建设过程中的兆地国际鞋城，其目标定位就是全国的鞋业中心，而东方汽配城的定位则更高。

　　在整个板块里面，规划中有两条轨道交通线将经过商圈，即轨道13号线和14号线。有关方面已经考虑在上海轻纺市场附近建成一座公共交通枢纽。同时现在曹安商圈周边拥有沪宁、沪嘉、中环线、外环线、204国道、312国道等立体交通网，交通异常便捷。

　　围绕物流批发做文章

　　曹安商圈虽然正在长大，但在其业态和商业经营方式的选择上还是有所讲究的，可以从物流批发的角度做文章，当然目前整个商圈的成熟也还有一个过程。上海在行置业投资咨询有限公司高级咨询顾问姜新国认为：“曹安商圈目前有上海轻纺市场等众多专业市场，形成了一定的影响，但其商业效应的聚集正在形成过程中，这需要一定时间的培育。”

　　记者在实地调查中发现，目前区域内有部分新开张的商场的确如此。虽然目前上海轻纺市场的出租率已经达到了102%，据孙正强透露，为了能够获得一个铺位，经营者得提前一段时间预约，可见目前商圈内人气还是比较旺盛，但这并非意味着别的专业市场也跟该市场一样。记者发现利富商都一楼经营服装的三个门面挂出了转让电话。一家韩国服装专卖店连货一起，出价10万元，这个价位并不高，可见服装店老板的确不想继续经营下去了。记者曾试图了解转让的意图，虽然对方支支吾吾不肯说出原因，但是通过一些外部的表现，还是能够对个中缘由猜出个一二来。

　　记者发现，虽然该商场已经开业多时，最早的已经开业一年半，但是目前除了一楼部分商铺开业之外，二楼以上均大门紧闭，而且也不见有人出入。在一楼一家鞋店内，老板告诉记者，整个上午他仅接待了两个人，而没有卖掉一双鞋。“这样的情形很平常，即使有生意，每天也就能够卖掉一到两双鞋。最好的时候是周末，但也不过三、四双。”老板封先生如此表示。据他自己透露，在此经营一年多以来，每个月的收入仅仅能够支付

物业管理费和电费。由此可见，生意不好可能是这家服装店老板做出转让决定的主要原因。这种状况在好乐厚生广场也能够见到，在此经营纽扣的张女士就表示现在该市场的人气还是有些不足。

　　此外，姜新国认为，投资者对经营方式也要做出周密的研究。他认为，这里更加适合批发，因此建议投资者在这方面多动脑筋，而对于零售，他认为要慎重一些。而目前的发展状况也印证了他的说法。记者在上海轻纺市场内考察时发现，虽然一楼一区内不见有多少人，但市场管理方面却表示这里的窗帘布艺生意在全国来说是数一数二的，目前年营业额已经达到了30亿元。工作人员石毅告诉记者：“不要以为没有人扛着货物进出，这里就没有生意了，其实他们很多的生意都是通过电话谈成的，而货物则是之间从仓库中运走。”

　　批发生意带来厂商云集，投资这里的

写字楼项目也是一个不错的选择。有专家表示，随着日后商贸区规模不断扩大，这里将有来自全国的很多厂商直接设立办事处，这会对写字楼项目有不小的需求。

　　据了解，目前曹安商圈内在售的项目有2个，其中兆地国际鞋城分为两大部分，一部分为商铺，另外一部分为写字楼。一楼商铺售价30000～50000元/平方米之间，二楼为20000元/平方米左右，三楼为10000元/平方米；写字楼均价为13800元/平方米。曹安国际商城目前已接受预定，预计均价为22000元/平方米。

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　　太湖旅游渡假区位于苏州西部，在批复的规划当中的主要设施为五星级酒店、海洋馆、生态主题公园等，在其周边诸多

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　　由上海市张江高科技园区办公室主办、上海外滩三号沪申画廊协办的“城市进行式·现场张江”活动，定于9月～11月在上海市张江高科技园区及外滩三号沪申画廊同时举行，该活动将以当代艺术的形态来进一步丰富城市文化的生态。