两年快到头又来三年多

　　——一个二手房房东的两难选择

　　本报记者 江南 发自深圳

　　望着税务局门口排着的长队，廖先生知道，自己暂时不属于这个队伍，但注定要为这次税收调整作出新的选择。

　　5月，国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》。新的通知规定，2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售必须全额征收营业税。这意味着，二手房转让征税期限从2年延长到了5年。

　　面对这一新规，廖先生颇觉尴尬。他于2004年8月购买的一套房子，眼看就要熬过两年的征税期，现在不得不迎来多达3年的等待。

　　“突然延长到5年”

　　准确地说，廖先生不属于专职炒房一族。他这套房子采取了一次性付款，原本是为了自己居住，后来因为工作调动，才考虑将其转让。

　　当时，廖先生已经决定将新房转让，而在2005年6月，国家税务总局颁布了“个人将购买不足2年的住房对外销售全额征收营业税”的通知，这意味着廖先生立即转让房屋将缴纳这笔营业税。不管这笔费用由廖先生还是买房者负担，它都将是一个多余的转让成本。由于购房时间已经快接近2年，为节约这笔成本，廖先生决定躲过这个征税期，在今年8月正式转让房屋。

　　而今，征税期突然延长到5年,廖先生有些措手不及。廖先生算了一笔账，他这套房子90平方米，两室一厅，购房共支出了约63万元。目前该地段，估计可以按每平方米9000元的价格转让，总计收入约81万元，按照5.55%的营业税税率，将缴纳税款约 45000 元。

　　按理说，廖先生这次转让即便扣除税款，仍然获利不菲，但他考虑到自己还得购房，目前的房价不断上涨，这4万多元仍然是一笔不小的开支，能节约最好还是节约。与他一起买房的许多朋友，有的是在2004年6月以前交款，大多急着在6月1日前将房售出。

　　是租是卖？

　　此时，廖先生面临着两种选择：第一，持有房屋，将房出租，三年后转让；第二，现在转让，将税收成本转嫁给购房者。

　　第一种方案，廖先生考虑最多的是资金占用成本与政策风险。目前，廖先生这套房子还是毛坯房，如果想租个好价钱，必须进行简单

装修、添置必要的家具，月租约1800元，三年租金收入约为64800元。而装修和家具费用可以控制在30000元以内。

　　廖先生估算，如果将转让所得的81万元存入银行，按照目前三年期定期存款利率3.24%，再扣除20%的利息税，可以得到利息收入约21000元。这是选择出租房屋的最保守估算的机会成本。

　　由此，如果廖先生选择第一种方案，将支出共计51000元的资金占用成本和装修费用。得到的是约64800元的租金收入和45000元(假定三年后仍然按每平方米9000元转让)的税收减免，共计109800元。经过这一简单的成本收益分析，廖先生可以多收入58800元。

　　尽管如此，廖先生告诉记者，他仍然担心在这三年里，国家还会出台更多的调控政策，比如开征

二手房转让收入

个人所得税、房屋不动产税等，这将使他的小算盘继续落空。

　　对于第二种方案，廖先生认为比较干脆利落，但操作起来比较麻烦，毕竟想把这么大的一笔税收支出转嫁给买房者，并非易事。自从国家先后出台多项房地产调控政策以来，买房者的心态也越来越成熟和理性，不会轻易在购房环节上吃亏。何况现在商品房闲置率越来越高，二手房“有价无市”的局面在许多地方越来越明显。因此，除非让利销售，这笔税款无法转嫁。这样，实质上还是自己承担了税款。

　　“现在的房价走势受国家调控政策的影响越来越大，急于出手也许得不偿失。继续持有，将房出租，目前看来是一个不错的选择。”廖先生表示。