财经纵横新浪首页 > 财经纵横 > 理财 > 正文
 

两年快到头又来三年多


http://finance.sina.com.cn 2006年06月05日 03:04 第一财经日报

  ——一个二手房房东的两难选择

  本报记者 江南 发自深圳

  望着税务局门口排着的长队,廖先生知道,自己暂时不属于这个队伍,但注定要为这次税收调整作出新的选择。

  5月,国家税务总局下发了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》。新的通知规定,2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售必须全额征收营业税。这意味着,二手房转让征税期限从2年延长到了5年。

  面对这一新规,廖先生颇觉尴尬。他于2004年8月购买的一套房子,眼看就要熬过两年的征税期,现在不得不迎来多达3年的等待。

  “突然延长到5年”

  准确地说,廖先生不属于专职炒房一族。他这套房子采取了一次性付款,原本是为了自己居住,后来因为工作调动,才考虑将其转让。

  当时,廖先生已经决定将新房转让,而在2005年6月,国家税务总局颁布了“个人将购买不足2年的住房对外销售全额征收营业税”的通知,这意味着廖先生立即转让房屋将缴纳这笔营业税。不管这笔费用由廖先生还是买房者负担,它都将是一个多余的转让成本。由于购房时间已经快接近2年,为节约这笔成本,廖先生决定躲过这个征税期,在今年8月正式转让房屋。

  而今,征税期突然延长到5年,廖先生有些措手不及。廖先生算了一笔账,他这套房子90平方米,两室一厅,购房共支出了约63万元。目前该地段,估计可以按每平方米9000元的价格转让,总计收入约81万元,按照5.55%的营业税税率,将缴纳税款约 45000 元。

  按理说,廖先生这次转让即便扣除税款,仍然获利不菲,但他考虑到自己还得购房,目前的房价不断上涨,这4万多元仍然是一笔不小的开支,能节约最好还是节约。与他一起买房的许多朋友,有的是在2004年6月以前交款,大多急着在6月1日前将房售出。

  是租是卖?

  此时,廖先生面临着两种选择:第一,持有房屋,将房出租,三年后转让;第二,现在转让,将税收成本转嫁给购房者。

  第一种方案,廖先生考虑最多的是资金占用成本与政策风险。目前,廖先生这套房子还是毛坯房,如果想租个好价钱,必须进行简单

装修、添置必要的家具,月租约1800元,三年租金收入约为64800元。而装修和家具费用可以控制在30000元以内。

  廖先生估算,如果将转让所得的81万元存入银行,按照目前三年期定期存款利率3.24%,再扣除20%的利息税,可以得到利息收入约21000元。这是选择出租房屋的最保守估算的机会成本。

  由此,如果廖先生选择第一种方案,将支出共计51000元的资金占用成本和装修费用。得到的是约64800元的租金收入和45000元(假定三年后仍然按每平方米9000元转让)的税收减免,共计109800元。经过这一简单的成本收益分析,廖先生可以多收入58800元。

  尽管如此,廖先生告诉记者,他仍然担心在这三年里,国家还会出台更多的调控政策,比如开征

二手房转让收入
个人所得税
、房屋不动产税等,这将使他的小算盘继续落空。

  对于第二种方案,廖先生认为比较干脆利落,但操作起来比较麻烦,毕竟想把这么大的一笔税收支出转嫁给买房者,并非易事。自从国家先后出台多项房地产调控政策以来,买房者的心态也越来越成熟和理性,不会轻易在购房环节上吃亏。何况现在商品房闲置率越来越高,二手房“有价无市”的局面在许多地方越来越明显。因此,除非让利销售,这笔税款无法转嫁。这样,实质上还是自己承担了税款。

  “现在的房价走势受国家调控政策的影响越来越大,急于出手也许得不偿失。继续持有,将房出租,目前看来是一个不错的选择。”廖先生表示。


发表评论

爱问(iAsk.com)


评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【 】【多种方式看新闻】【打印】【关闭


新浪网财经纵横网友意见留言板 电话:010-82628888-5174   欢迎批评指正

新浪简介 | About Sina | 广告服务 | 联系我们 | 招聘信息 | 网站律师 | SINA English | 会员注册 | 产品答疑

Copyright © 1996-2006 SINA Corporation, All Rights Reserved

新浪公司 版权所有