律师提示：赔偿违约金也不能终止房产买卖合同

　　Ｎ本报记者 王勋

　　本报讯 目前，一个新问题正困扰着许多购房者：即便通过中介与卖方签订了经纪合同，还是不能保证买到该房产。

　　今年3月份，福州的刘先生通过某中介看中了位于鼓楼区的一套二手房，双方很快就 房价达成了协议，并签订了《房产买卖经纪合同》。可就在合同签订后的第三天，刘先生突然接到中介通知，称房东嫌成交价太低，不打算出售该房产。这让刘先生非常气愤，好不容易看中了一套房子，而且已经签了合同，怎么想反悔就反悔呢？

　　于是，刘先生找到房东说理，得到了一个让他吃惊的答案：双方签订的这份合同属于无效合同。房东向他解释说，由于该房产属两人共有产权，而当时到场签合同的仅是产权人之一，虽然这份格式合同中有说明到场方可以作为受托代理人，但根据法律规定，委托人必须要出具一份书面材料，由于缺少了这份书面的委托证明，该合同属于无效。

　　之后，刘先生就此事咨询了律师，也印证了房东的说法。

　　“我和家人都是第一次买房，哪里知道这么多门道？”刘先生认为中介应该对此事负责，可中介方却坚持该经纪合同有效，建议他起诉卖方，这让他不知如何是好。

　　业内：房东违约时有发生

　　记者从福州的几家中介了解到，卖方在签订合同后，又主动提出违约的案例经常发生。尤其是近两个月来，由于

房价上涨幅度较大，许多房东普遍认为房产的升值空间还很大，以现在的价格出售不划算，所以，就算签了合同，也会想尽办法要回房子。

　　福州某连锁中介的有关人士告诉记者，常常是签合同的前一天，卖方突然提出加价，否则不卖。有的则是买卖双方已经签订了经纪合同，由于房产之前被抵押等种种原因，不能立即过户，就在办理相关手续期间，房东又以产权划分不明等为由提出中止买卖。甚至有的房东宁可赔付违约金，也要把房子要回来。

　　律师：赔偿违约金也不能终止合同

　　

福建三通律师事务所许水清律师告诉记者，购房者在签订合同前，应尽可能多地了解该房产的有关信息，以减少出现变数的可能。尤其要明确土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性；注意

产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

　　许水清律师说，合同既保护买卖双方的合法权益，又制约着双方的责任义务，并非一方可以随意违反。从法律角度来说，只有当双方在合同中明确约定，买方所支付的购房定金为“解约定金”时，卖方才可以在自愿承担定金责任的同时，解除合同。如果没有特别说明，一般视为“履约定金”，这意味着，在签订合同后，就算卖方愿意退还定金并作出相应赔偿，只要该房产还具备买卖条件，卖方也不能单方解除合同，否则，买方可向法院起诉。