律师提示:赔偿违约金也不能终止房产买卖合同 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2006年06月02日 03:32 海峡都市报 | |||||||||
N本报记者 王勋 本报讯 目前,一个新问题正困扰着许多购房者:即便通过中介与卖方签订了经纪合同,还是不能保证买到该房产。 今年3月份,福州的刘先生通过某中介看中了位于鼓楼区的一套二手房,双方很快就
于是,刘先生找到房东说理,得到了一个让他吃惊的答案:双方签订的这份合同属于无效合同。房东向他解释说,由于该房产属两人共有产权,而当时到场签合同的仅是产权人之一,虽然这份格式合同中有说明到场方可以作为受托代理人,但根据法律规定,委托人必须要出具一份书面材料,由于缺少了这份书面的委托证明,该合同属于无效。 之后,刘先生就此事咨询了律师,也印证了房东的说法。 “我和家人都是第一次买房,哪里知道这么多门道?”刘先生认为中介应该对此事负责,可中介方却坚持该经纪合同有效,建议他起诉卖方,这让他不知如何是好。 业内:房东违约时有发生 记者从福州的几家中介了解到,卖方在签订合同后,又主动提出违约的案例经常发生。尤其是近两个月来,由于房价上涨幅度较大,许多房东普遍认为房产的升值空间还很大,以现在的价格出售不划算,所以,就算签了合同,也会想尽办法要回房子。 福州某连锁中介的有关人士告诉记者,常常是签合同的前一天,卖方突然提出加价,否则不卖。有的则是买卖双方已经签订了经纪合同,由于房产之前被抵押等种种原因,不能立即过户,就在办理相关手续期间,房东又以产权划分不明等为由提出中止买卖。甚至有的房东宁可赔付违约金,也要把房子要回来。 律师:赔偿违约金也不能终止合同 福建三通律师事务所许水清律师告诉记者,购房者在签订合同前,应尽可能多地了解该房产的有关信息,以减少出现变数的可能。尤其要明确土地、房屋产权的关系是否明晰,有无遗留纠纷问题;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性;注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符,有无抵押或共有人等。 许水清律师说,合同既保护买卖双方的合法权益,又制约着双方的责任义务,并非一方可以随意违反。从法律角度来说,只有当双方在合同中明确约定,买方所支付的购房定金为“解约定金”时,卖方才可以在自愿承担定金责任的同时,解除合同。如果没有特别说明,一般视为“履约定金”,这意味着,在签订合同后,就算卖方愿意退还定金并作出相应赔偿,只要该房产还具备买卖条件,卖方也不能单方解除合同,否则,买方可向法院起诉。 |