自住时代 三代人的购房理想

　　年龄不一样,购房想法也不一样，三十而立的年轻人要结婚成家、四十不惑的中年人欲改善居住环境、六十耳顺的老年人想买房养老，他们都有购房的需求和计划。由于在年龄、收入、家庭构成、未来发展等多方面存在的差异，不同年龄层拥有不同的购房标准。年轻人购房看价格、中年人置业比品质、老年人买屋重服务。那么，根据购房者年龄及其它客观条件的不同，购买什么价位和种类的房屋最为合适呢？本期东方地产根据三代人的不同需求，帮您合理置业，推荐理想房源；教您如何理财，让您的购房理想变成现实。

　　年轻人的梯度置业计划

　　收入呈梯度增长

　　25至35岁之间的年轻人，普遍拥有良好的教育背景，分析他们的收入情况，可用梯度增长来形容。

　　普通大学毕业生的月薪标准在2000元以内，月收入若能在2000至3000元已属舒适型，即使是复旦大学此类名校，2005年本科毕业生的实际月薪平均仅有2817元。

　　虽然大学毕业生已不再是职场的宠儿，但当他们在社会上摸爬滚打一段时间后，月薪就会有较明显的上升。通常，在外资企业，新人工作一年后就会得到加薪机会，第一年的加薪幅度在300至500元间不等。随着工作年限的增加，加薪的幅度会越来越大。若是民营企业，一般不会有固定的加薪，但随着经验的累积，自身价值得到彰显，薪资也会随着晋升或跳槽而有较大幅度的飞跃。工作二至三年的毕业生，月薪在4000至5000元间的比例从刚毕业时的20%增加到46.5%。

　　毕业五年后的大学生月薪很难一概而论，总体上依然呈现上升趋势。此阶段重点大学的毕业生优势愈加显现，通过自身的努力和单位的提拔，他们可能已成为某外企的部门经理，或是某大型国企的中层领导，甚至有人已经创办了自己的公司，这些人已拥有了不菲的年收入。

　　年轻人会根据收入的增长，提升自己的消费支出，其中就包括买房。买房不必追求一步到位，根据自己的经济情况量力而行，先买负担得起的房子，过几年收入提高后再考虑换房。

　　购房计划小步走

　　年轻家庭应当培养梯度买房的观念，购房计划先小后大，先置业近郊，再往中心靠拢。可将目前地段较远、面积较小的新房作为过渡。随着年龄的增加，收入和个人资产也会增加，再根据那时的经济能力购置大房子，目前的小房子可作为投资性资产。

　　小李和小丽就是一对典型的上海年轻夫妇，于2003年3月在松江九亭购买了一套80平方米的小两房后，组建了小家庭。然而小丽一直都向往宽敞的复式住宅，因此在结婚初期，小两口就做好了自己的财富规划，为将来购买面积更大的房子作准备。

　　首先，他们用结婚时的4万元礼金购买了较为稳健的信托产品，虽期限较长，但收益相对可观，比较适合工作紧张的年轻家庭作投资。开源还需节流。由于当初购买的房子面积小，总价低，因此每月商业房贷压力不大。扣除2000元房贷后，从剩下的5000元工资中提出50%存入银行，不存活期，而是存一年定期，整存整取是利息最高的一种储蓄方式。

　　两年来，小李家庭的月收入总额已从结婚时的7000元增加到了9000元，银行的定期存款已有7万元，投资信托产品也产生了1万元的收益。于是，今年4月他们卖了原先的房子，加上积蓄，首付40万元在莘庄地区买了一套总面积为105平方米的二房，顶层的复式设计终于圆了小丽的梦想。

　　用小丽自己的话讲：“年轻人背负着一笔房贷不用惧怕，只要做好规划，随着收入的逐年增加，还清贷款、住更大更好的房子不会遥远。

　　顾戴路、三林觅新房

　　挑选婚房以两房为宜，其次考虑交通。由于年轻人的工作流动性相当大，考虑一个交通便捷的地方，即使工作调动，出行依旧方便。带着这两个标准，我们将目标锁定在了顾戴路板块和浦东三林版块。

　　闵行区大配套的完善，使顾戴路板块搭上了住宅消费的快捷通道。经过近几年的开发建设，已经形成了相当规模的居住区。一批大规模高品质楼盘的建成，使该板块走向成熟，目前在售的新时代富嘉花园就是其中的代表，项目均价8800元/平方米，两房面积在108平方米。西侧为龙茗路商业休闲街，东侧为河道景观绿化带，且临近地铁一号线莲花路站和锦江乐园站，便捷的交通、适中的均价、成熟的配套吸引了大量的新婚夫妇。

　　浦东新区内楼盘性价比最高的要属三林板块，一条川杨河将三林地区分为南北两块。北三林是老居民生活区，生活设施配套已非常完善，商业氛围浓厚。南三林经过多年的发展，目前已有近10万人口，近两年普通商品房小区发展迅速。其中比较知名的楼盘有金地未来域和环球翡翠湾等。

　　金地未来域依托综合商场和项目河对岸6万平米集中商业，以及4条规划和在建的轨道交通成为年轻人选购婚房的新宠。环球翡翠湾最大的卖点就是最大75米超宽栋距和第一太平戴维斯正统的英式物管。96平方米的2房高层房源，7600元/平方米的均价，极具诱惑力。

　　年届不惑的理性购房族

　　家庭的中流砥柱

　　35到50岁年龄层的人群是社会的中流砥柱，同时更是家庭的中流砥柱。一般来说，他们由于工作和事业所处阶段不同，购房时考虑问题的角度也不同。

　　对于普通的白领职员和公务员，稳定是最大的主题，在选择住房时，要考虑到以后的还贷问题。一般这类家庭月收入在1万元左右，对于一个上有老下有小的家庭，1万元实在不算多。若是一个三口之家，则预算会宽裕得多，最大的区别在于他们对房屋面积的要求较小，因此有更多的收入可用来提高生活质量。

　　当事业走上新的台阶，更宽裕的预算让他们更多地考虑如何赡养父母和为子女提供一个更优越的教育成长环境。有些家庭会选择为父母另购一套与自己距离不远的房屋，能够互相照顾。

　　此外，在这一年龄层，已在事业上有所建树的人数很多，对于他们，购房往往是为了更好地享受生活。

　　精挑细选为换房

　　刘先生年近42岁，原先他们夫妻两人加上孩子，和刘先生的父母一起挤在市区一套90年代初建成小区的两房内。再过一年孩子就要上初中了，需要一个相对独立的空间，原来的住房显得局促，因此一家人决定买房。在经过一番精挑细选之后，刘先生将目标锁定在了大宁国际社区。乘地铁到人民广场仅需15分钟，环境好，配套全，还有上海大学等教育资源。该区从2005年下半年起就一直稳定在均价1万元左右，以一套120平方米的三房算，加上各种购房成本和装修费用，总支出在130万元左右。工作多年的刘先生一家小有积蓄，加上原来的那套两房，不论是出售用于首付，还是出租用于缓解贷款压力，都可一圆一家三代人的换房梦。

　　购房跟着轨道走

　　刘先生这一类的中年家庭在上海很普遍的，他们无法舍弃市区的便利生活，但其经济实力又无法购买市中心的房产。对于这一类购房者，笔者建议，掌握市政规划，沿着轨道找房。按照一般家庭的收入标准，笔者重点推荐以下板块。

　　1号线的北延伸段造就了宝山西城区的崛起，目前板块内楼盘均价仅7000余元。5号线的莘庄、春申板块多年来形成的成熟配套也吸引了不少家庭，目前这里的楼盘均价在7000到8000元。6号线对南部三林板块的房产开发起到了很大的带动作用，均价在8000到1000元之间。7号线的万里板块现已集聚了相当的人气，板块内楼盘均价在8000到9000元。8号线激活了杨浦区的轨道房产，新江湾城10000元的均价颇具潜力。

　　若换房需求较迫切，就得把目光更多的投向一些老牌聚居区。如普陀区的曹杨板块。目前均价8000元左右。一些偏远地区的成熟板块也是不错的选择，比如老闵行成熟生活区，目前均价仅5000到6000元，生活配套完全不输于市区的成熟社区。

　　50岁开始养老置业提上日程

　　养老方式多

　　据统计，截至2005年年底，上海60岁及以上老年人口达266.37万人，占总人口19.58%。而另一方面，随着上海经济的发展，越来越多子女和父母不住在一起，于是，如何养老，日渐成为众多都市中老年人所关注的问题。

　　据汉宇地产分析，目前，除了与子女居住在一起以外，主要有三种养老置业方式。其一，老年人寻找环境好，医疗设施齐全的老年社区。其二，在养老院或老年公寓租一个床位或一间房，每月得到相应的照顾。其三，在子女居住的小区里，购置一套房子养老。这样既不与子女居住在一起相互影响生活，又因为居住较近，彼此间可相互照顾。

　　据统计，在月收入8000元以上的人群中，55%的被访者表示愿意购买养老型住宅，购房者中考虑养老置业需求的主要是50岁以上的人群。中原地产马冀介绍，目前，普遍被市民认同的是与子女同住一个小区养老。他们一般卖掉以前的老房子，一次性付款购买小区里的小户型房源，总价在40万元以内。这类老人，一般有稳定的退休收入，每人每月1000元左右。

　　很多子女不在上海的老人会选择入住养老院或老年公寓，这部分老人大多有固定的退休金收入，每月大约在千元左右。而他们之前居住的老房子用于出租，每月收取租金以供零花。这类老人生活也较为轻松。

　　而高收入老年人则会选择专为老年人设计的楼盘置业养老。这类老人一般身体健康，文化程度高，每月有3000元以上退休金收入，子女也有良好而稳定收入。他们对楼盘的建筑规划、户型设计、配套设施都有较高要求。

　　别墅养老惬意生活

　　高先生夫妻都是大学教授，子女都已出国。夫妻俩平时每月退休金收入7000元左右，此外，还会收到子女的汇款。老夫妻俩觉得在市区居住空气质量很差，于是拿出多年的积蓄，一次性花了近百万元，在郊区一处养老楼盘购买了一套叠加别墅。

　　一来，养老社区会有很多年龄相仿的老年人，便不会寂寞。另外，养老楼盘的房型设计、小区规划、周边设施都为老年人量身定做，生活在这里的老年人都觉得比市区更方便。再者，把市区的房子留给了子女，他们回来就不用再为住房担心了。

　　养老置业、租房两相宜

　　目前，沪上最大的养老社区是由绿地集团投资数十亿元，在上海与昆山交界处，建造针对沪上养老族的老年社区，总面积达百万平方米。这些老年公寓单套售价在20-50万元，养老别墅售价在80-100万元。

　　据了解，绿地21城里划出50-100万平方米打造老年社区，预计入住1万户老人。绿地老年社区针对老年人特殊需求建造了多种智能化设施。同时，上海知名医院的500床位医院特设老年病科；老年膳食中心将请营养师配制食谱；老年文化中心、老年娱乐中心与老年运动中心提供娱乐及运动场所等。

　　此外，上海首个把养老机构和居家养老结合起来的老年社区———“亲和源”老年公寓也已动工。据了解，硬件投资将近3亿元、占地105亩的“亲和源”老年公寓共有全装修房910套，可容纳大约1500名老人。

　　据业内人士介绍，“亲和源”公寓安面积不同收取不同租金。

　　此外，这种无产权式的老年公寓将推出候鸟式的服务，外地来上海旅游的老人都可入住。

　　链接　动迁置业需经济、合理

　　拆迁置业比例小

　　动拆迁置业一直是近几年上海楼市供需两旺的重要因素。上海为了加快国际化大都市的建设，近几年，轨道交通、道路、旧城改造、世博等一系列城市建设，促使动拆迁需求成为楼市中不容忽视的一股力量。

　　据中原地产统计，拆迁户在房屋拆迁之后为了尽快入住新房，所需房源一般为次新房或现房，因此拆迁户购房在一手住宅需求量中的比例较小，一般不超过10%。

　　目前对拆迁户的补偿主要有两种方式：实物补偿和货币补偿。商业拆迁目前以货币补偿居多，并且补偿标准较高，市中心棚户区一个三口之家，获得40-50万元的动迁费也很平常，再加上原有的家庭积蓄，此类拆迁户具有较高的购买力。

　　据中原地产马冀介绍，目前动拆迁户一般会出现三类家庭。一种是家境比较富裕，已经买房改善了居住条件，原有的老房子也出租出去。这类家庭对于动拆迁不是很敏感，他们往往会在拆迁配套房情况和拆迁补贴之间选择自身认为合算的一种方式。

　　第二种是家境比较困难。这类家庭一直住在老房子里，等待拆迁，通过配套房来改善居住条件。这类家庭同样不会进入市场买房。

　　第三种家中有一定积蓄，想获得动迁费重新再买房的家庭。这类家庭家境一般，大约有20万元左右存款，家庭成员都拥有稳定收入，有良好的未来预期。但配套房目前大多在偏远地区，生活配套不全、交通不便利，因此他们会在原来居住地周围买房，并十分关注面积、总价和物业管理费。

　　精打细算动迁置业

　　周先生夫妇是典型的“4050”人员，家境一般，住在市中心某旧式里弄总共40来平方米的房子里。儿子去年大学毕业，进入一家大型外企工作，目前收入不高。年初住处适逢地铁7号线建造车站，从经济条件考虑，他们希望实物安置，但房源都较远，不是嘉定江桥，就是宝山罗店，且按政策只能分一套三室一厅，如要求一套二室一厅，一套一室一厅，必须出钱买超出的面积。如果接受拆迁补贴，可以拿到80多万元。

　　最后他们决定“拿钱”。他们将动迁款中的30万元作首付款，为儿子在大华万里地区买一套100平方米左右的二室一厅，总价近80万元左右，余下40多万元的房贷，由儿子30年分期向银行还款。而夫妇俩自己在儿子所买的新房子附近买一套二手的一室一厅，花费40万元。剩下10来万元动迁款，给儿子今后结婚派用场。这一选择让全家工作上下班都方便，同时又解决了眼前急需的住房，以及将来儿子结婚的问题。

　　汉宇地产认为，周先生家这样选择非常明智，满足了自己和家人现在以及近期工作、生活的舒适、便利。适时地购置住房，合理地安顿工作、生活，既有利于家人身心的健康，也能够分享到城市发展的成果。

　　浦东北蔡觅新房

　　据汉宇地产介绍，目前，除了大华、三林板块一直是动迁户再次置业的热点以外，北蔡的楼盘也成为动拆迁购房者置业的选择。

　　浦东北蔡板块以北蔡镇为中心，北至龙阳路，东抵罗山路，西靠杨高南路。近年来随着世博概念的影响，北蔡已被定位于未来大型居住板块，目前区域内新建的都是超级大盘，同时伴随着大面积商业配套、绿化环境的建设，对于整个板块的品质提升都很具意义。目前该板块代表新盘是地杰国际城、大华锦绣华城。

　　地杰国际城总建筑面积110万平方米，目前二期推出的E街区“欧泊时光”，其中100平方米以内的小户型房占半数，均价在6300元/平米左右。

　　大华锦绣华城是区域内开发较早的一个楼盘，拥有较高人气。新近推出的主力房源，面积在87-108平方米的两房，均价在每平方米万元左右。

　　房屋中介市民推选活动结果揭晓

　　由上海市商业联合会、上海热线、上海电视台房屋买卖、上海商情信息中心、上海人民广播电台、新闻晚报联合主办的“2005上海房屋中介市民诚信品牌、放心店、诚信经纪人推选活动”经过三个多月的推选和评审，于近期揭晓了获奖结果，最终有中原物业等四家单位获得“2005上海房屋中介市民诚信品牌”的称号，有力江等19家中介获得“2005上海房屋中介市民放心店”的称号，活动期间，上海热线就中介公司如何做到诚信，如何保持规范的服务的问题邀请到多家参选单位的负责人谈了各自的看法。并在活动开始时组织了网上“上海二手房消费市场调查”，调查显示，随着结婚大年的到来，本市二手房消费呈现上升势头。

　　房屋中介市民推选活动已经成功地举办了三届，值得一提的是在本次颁奖典礼上，号码百事通114和上海热线以及7家大型知名房产公司签订了合作协约———首次开通我市最大房产信息电话查询平台，即百姓以后只需拨打114，就能查询整个上海的房源信息。

　　号码百事通114作为中国电信今年力推的品牌，自推出指路服务后，便捷的拨打方式受到了市民的欢迎。此次114全新升级，并与上海最大的门户网站上海热线强强合作推出房产咨询等服务。市民以后只需拨打114，问询地段、价位、房型等信息，114将以最快的速度从资料库给咨询者调出匹配的答案，而且还会向咨询者推荐信得过的正规中介公司。号码百事通114将为老百姓提供一个“最新、最全、最具公信力的

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　　作者:□文 王颖颖 赵超 戚潇锦