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文 杨红旭
近期，有两条来自美国的信息对上海楼市有“灯塔式”指导价值。一则是美国户口普查局报告称，从2000年到2004年，美国中产阶级正在逃离大都市，纽约市甚至出现了居民总人数减少21万的情况，其主要原因在于房价日益攀高，住不起只能外撤。另一则是，由于纽约市中心高档住宅行情太好，以至许多豪华酒店改头换面为高级公寓出售，地价缘此可蹿
升一倍。
和上海楼市相似，美国楼市最近三到四年也经历了一波牛市，全国整体房价升了近一半，作为全国房价最高的城市，纽约主要街区的房价涨得近一倍，越是好地段越是见风涨，唐人街风头最健。虽然两年美联储连续16次加息，仍未有效为楼市降温。相比而言，我国最近加息0.27个百分点，对楼市的调控作用是信号意义大于实效。
言归正传。上述都在为上海楼市分化现象找国际参照系。我认为，当前上海楼市正出现明显的“形势两极化”和“冷热三重天”的态势，所谓“两极分化”是以地段为标准，大势呈优者愈优，劣者愈劣，“地段、地段、还是地段”——这一房地产投资的金科玉律再次被验证，在宏观调控之后再次显灵。所谓“三重天”是以环线为区域分界，内环以内优势地段的楼盘强硬筑底，市场开始悄悄上行，外环以外由于配套欠缺和同质楼盘大量上市而仍在低谷中挣扎，中环由于地段和配套因素达到了一个均衡点而呈盘整活跃之态。
不妨先让数据说话。自2月份以来，上海商品住宅(不含动迁及配套商品房)成交量呈节节上升之势。但据易居房地产研究院统计数据，四月份上海商品住宅的成交面积如下：内环以内33万平米，内外之间83万平米， 外环以外110万平米，其占总成交面积的比重分别为：15% 、38% 、47% ；而同期这三个区域商品住宅供应面积所占比重分别为：10%、25% 、65%。分析可以得出结论：越近市中心区域，楼盘卖得越好。
内环高档楼盘的回暖很大程度上归功于投资回潮。一则是海外基金整幢收购动作频频，比如摩根士丹利在一个月内两次染指陆家嘴中央公寓，拟把两幢毛坯公寓改为酒店式公寓用于租赁，再如高盛整幢收购虹桥花苑服务式公寓、美国GatewayCapital出手翠湖天地御苑103套豪宅等。这些海外基金和宏观调控前纯属投机的温州炒房团不同，他们更看中长期回报。从全球背景看，目前大量资金都在寻找住宅，大量欧洲热钱寻求进入美国房地产市场，而美国热钱也是录求回到欧洲和亚洲。美国的投资机构虽然可以在10年公债中获得4.5%的收益率，而在REITS交易中则可以获得6%以上的回报。另外部分国内投资客的回归也加快了上海市中心楼盘的回暖步伐。
目前，上海楼市的整体表现出现了明显的区域差异性，但也并非绝对化。实际情况是，内环、中环、外环，都有热点楼盘。比如，在外环区域整体低迷的情况下，最近嘉定的嘉城和奉贤的世纪星城却销售火爆，因为此两盘有些共同特征：其一、位于区域中心，嘉城在江桥镇，世纪星城在南桥镇；其二、在区域诸楼盘中产品质量突出，两个楼盘都属大盘。其三、有大型商业配套，嘉城紧邻已开工的嘉莲华销品茂，且招商到沃尔玛这样的商业巨头，世纪星城则近傍易初莲花大超市。其四、价格具有优势，两个楼盘均价皆5200多元。这四者是吸引自住客的关键因素，符合这一标准的外环外楼盘可谓之“四有楼盘”。
眼下的上海住宅市场仍面临许多不确定的因素,笔者建议，有实力的人可选择中环以内的优质楼盘，房价已在底部企稳，土地的稀缺性使中长期回报空间较大,如浦东的东城板块，这一地区的价格相比较去年宏观调控前的二手房炒卖价已经去水约三成。自住为主兼顾投资者可根据预算多少选择外环以内、商业及交通配套(或规划中)较好的楼盘，如预算有限，则宁可购买市中心的二手旧房。当然这是针对工作在市中心的购房者而言的。工作和生活于远郊的自住客，则最好选择上述中的“四有楼盘”。
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