用提高空置率抑制房价 商品房空置率最多1%

　　作者：财经时报总编辑 钮文新

　　任志强素有地产界“骂家”之称，也许是“骂声”淹没了“骂理”，所以许多人只看到了热闹，而忽视了任志强的理论功力。在我们看来，细细解读任志强的“骂声”，很具启发意义。

　　记得2001年有一次和任志强聊天，说到了商品房空置率，当时他十分激动。言称：中国对空置率的统计方式是错的。而且指出了国际通行的统计方式——全部空置房源与整体存量相比。在他看来，如果按照这样的统计方式，中国商品房的空置率尚不足1%。

　　的确，截止到去年，中国城市住宅存量约为100亿平方米，加上竣工量总共有140多亿平方米。那么，国家统计局去年公布的控制数据为1.14亿平方米(国土资源部公布的是1.41亿平方米)，所以空置率最多也就1%。

　　看到这样的数据，我们可以得出怎样的结论？

　　国外有关机构的研究结果表明：商品住宅空置率的合理区间一般为3—10%。值得注意的是，一般而言，发达国家

房地产商的平均利润率就落在这个区间之中。

　　由此我们是不是可以认为，当空置率吞掉了开发商利润的时候，

房价上涨的动力就会减弱？至少从理论上是说得通的。因为，开发商绝不愿意把利润变成房子，所以当空置率达到了足以影响地产商现金(流动性)的程度，地产商是不是就不得不降价卖房？回答显然是肯定的。

　　这就是说，如果中国

商品房空置率是1%，那它将远远低于地产商的平均利润率，这或许就是中央稳定房价的措施每每失效的重要原因之一。

　　提高空置率显然需要加大土地供应，但我们同时应当注意到，中国房地产开发的利润率过高。从现实情况看，开发商利润率过高的原因主要源自拿地成本过低，而地价过低当然有腐败因素，但同时也有制度问题。

　　比如在美国，银行贷款给开发商，通常是分段完成。开发商购地时给一笔贷款、建房开工时给一笔贷款、建设中给一笔贷款、封顶后给一笔贷款，这就解决了开发商后续流动性不足的问题。但中国不一样，开发商拿土地抵押贷款，贷款额必须满足建房需求。

　　这样的机制，一方面迫使开发商设法压低地价，从而滋生大量腐败行为，提高了开发商的利润率；另一方面迫使开发商多拿地少建房，分片开发延缓了建设速度，降低了土地利用效率，从而使供给满足不了需求，减少了空置率。

　　我们认为，解决市场问题还需市场手段，更需对症下药。

　　提高空置率则不失为有效手段，而政府需做的，不仅需要加大土地供应，同时也应当采用一些政策措施，提高市场存量土地的使用效率。

　　5月17日，国务院针对房地产行业的“六条”措施颁布，目前房地产市场处在观望状态。恰恰此时，财经时报《地产新镜》创刊了。我们希望它能成为中国地产市场上的一面镜子，为市场注入新的活力，推动地产政策创新，揭示营销方式、融资手段、设计创意的创新以及地产文化的创新，以此树立《财经时报》地产版组的品质。