李嘉诚：健康的巨额负债 商住地产平衡发展

　　作者：莫小勇

　　和记黄埔有限公司(0013.hk下称和黄)董事局主席李嘉诚的“超人”名头绝非浪得虚名，其在内地房地产市场的表现可谓不俗。

　　四年前，位于北京东四环的姚家园还是一派冷清景象，少有买房者问津，和黄旗下地 产投资部门——和黄地产在此买地建房，兴建逸翠园项目。据称这个项目设计的灵感来自于美国纽约中心华盛顿广场的The Greenwich Village.那里是艺术家、设计师、自由职业者的聚居地。

　　四年后，姚家园周边的环境已今非昔比，朝阳新城、

国美第一城，尤其是高档住宅项目星河湾的落成快速提升了该区域的价值。

　　“捂地”四年，逸翠园住宅项目一期销售已经完毕，套现超过11亿元，和黄地产中国市务总经理谭健旭对《财经时报》称，第二期房屋的售价还将较第一期高出约15%。

　　不久前，和记2005年年报显示，地产及酒店收入总额达到102.65亿港元，内地房地产租金就为和黄收入贡献6.29亿港元。

　　融资多管道

　　5月18日，李嘉诚在出席长江实业及和记黄埔两家公司的股东大会后表示，和黄2005年的债务水平可能会是最高水平，而今、明两年负债将会继续下降。

　　2005年，以和黄地产为代表的“长和系”延续了继续在内地拿地的势头，在全国东突西进，先后在上海、成都、长沙、长春、武汉等城市拼命圈地，加紧土地储备。

　　《财经时报》根据公开资料不完全统计，2005全年，和黄地产在内地仅拿地所需资金就超过80亿元人民币。而更有预测，2005年如果全部项目落实，所需资金超过300亿元人民币。

　　据和黄年报显示，集团目前所拥有的土地储备可发展成约680多万平方米的物业，以住宅为主，其中94%在内地，5%在国外，1%在香港。

　　快速在内地拿地扩张，“李超人”有强大资金实力作支撑。

　　作为国内房地产行业老大的万科，一直为自己能够保持54%左右的资产负债率而骄傲，因为国内房地产企业的平均负债水平高达74%，但和黄的这个财务数字很少超过30%。

　　这要归因于和黄不容小觑的融资能力。与国内房地产开发商一味仰仗银行贷款相比，李嘉诚更拥有上市公司、海外基金、信托等多条资金管道。

　　早在2003年，由“长和系”(指李嘉诚旗下的长江实业与和记黄埔两家上市公司)持有主要权益的置富产业信托在新加坡证券交易所上市。

　　2005年底，同样由“长和系”持有主要权益的泓富产业信托(0808.HK)也在香港联合交易所主板上市。

　　除了房地产收入外，和黄去年仅是通过出售和记电讯国际19.3%权益、香港国际货柜码头20%权益以及中远国际货柜码头10%权益，就入账251.17亿港元。

　　同时，去年和黄港口及相关服务部门进账299.17亿港元，能源业务方面为和黄收入贡献约641亿港元，零售收入贡献887.8亿港元。

　　和黄地产作为和记黄埔有限公司旗下的地产发展及投资部门，自然也能享受到集团多元化带来的诸多益处。

　　有分析指出，“长和系”短期回报的业务如零售、酒店等，可以为集团带来大量、稳定的现金流，而长期回报的业务如基建、电力等，有稳定的收入。长短互补，确保了每段时间都有足够的资金回流，并且有助于“兄弟单位”业务发展。

　　李嘉诚就指出，部分市场人士对和黄债务情况的分析，往往只着眼于债务的金额，但却忽视集团所持的现金及业务现金流，“债务在2005年已达高峰，除非有非常吸引人的新投资项目，否则集团今、明两年的债务将下降，再加上和黄手持的现金超过1，500亿港元，债务绝对处于健康水平！”

　　商住地产平衡发展

　　有业内人士指出，和黄地产在香港总部有明确的战略规划：对于商业、住宅地产都有严格的比例规划。

　　虽然外界很难揣测和黄地产内地业务的这个“黄金分割”是多少，但能够确定的是，在提供长期稳定现金流的商业地产和相对容易迅速回笼资金的住宅项目上，和黄地产都可以比内地发展商运作得更加从容。

　　相对于内地大量分散销售甚至预售的商业地产项目，和黄地产的商用物业几乎100%自主持有，永续经营。“分散销售无法保证商业物业的统一属性，导致物业品质下降”是很简单的道理，但是资金捉襟见肘的内地开发商只能或者宁愿去获得眼前的利润。

　　和黄去年在内地总租金收入达到6.29亿港元便能明证这一点。比如和黄旗下位于北京东方广场的东方新天地如今出租率为100%，租金每平方米100美元至200美元。而东方经贸城的写字楼出租率达93%至95%，租金每平方米20美元至30美元，摩根士丹利、渣打银行等就是其租户。

　　而即便是被视作中期项目运作的住宅地产，和黄的资本实力也有底气改作长线项目，获取高额利润。上世纪90年代在上海开发的御翠园别墅和四季雅园，即采取先租后售的形式，直到2003年才开始出售，利润远超周边楼盘不止数倍。

　　业内人士认为，一方面和黄资金充裕，不会像国内开发商那样，一个楼盘滞销资金链就可能出现大问题。即使短期内卖不掉，资产也还在那儿，评估的时候也一样会计入公司资产内，而和黄资金成本又非常低。

　　同时，和黄目前在不断出售海外资产，抽调海外项目资金大量进入内地市场，如果仅仅是做产品，肯定不符合“长和系”一贯的盈利风格。

　　和黄北京“逸翠园”就被业界认为是一个很好的例子。和黄在2001年以7亿元拿下该地块，但直到去年才开盘出售一期楼盘，业界猜测，和黄这样做目的是为了“捂盘”。

　　而如今，“逸翠园”的楼盘销售价格，自然会比四年前的高，销售所得的利润也会更大。

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　　不弃北京

　　□本报见习记者 莫小勇

　　与和黄从2004年下半年至去年在成都和西安的行动相比，就会发现，和黄在内地的二、三线城市以及广东等地的扩张发展气势凌厉，然而北京的发展似乎慢了些。

　　有市场人士就曾指出，和黄在东方广场项目上费了10年周折经历，可能使后来和黄涉足北京时心有余悸。“和黄认为北京的水太深了。”一位已离开和黄的原中层管理人员证实。

　　和黄在北京第一个项目是面临长安街的东方广场，长实与和黄共占1/3的股权，1993年就开始建设，在北京市的规划要求下，最后不得不将整个建筑高度降低了30%，分建成11座不相连的建筑物，几经周折终于在2003年建成完工。在和记黄埔2004年年报里面就将内地经济、政策方面的不明朗因素归为投资的风险因素。

　　此外，和黄对北京公司的定位也有过反复，“是长期在北京发展呢，还是做一个项目就不做了？这一点总部一直不太明确。”和黄内部人士说，“当时同事私下交流时认为香港总部对北京并不重视，比如董事及市场业务部经理常去上海，但来北京就很少。”

　　另有接近和黄的人士称，和黄曾在北京考察过上百个地块，也跟许多区县政府都洽谈过项目，但是“兴趣很大，决心很小”。

　　但这并不意味着李嘉诚不重视北京的发展，“逸翠园”住宅项目一期的顺利销售，二、三期的继续开发，昌平区近30万平米的“北新嘉园”在建项目，都在证明和黄在北京也不示弱。