三步曲助你圆国际房东梦

http://finance.sina.com.cn 2006年05月24日 09:25 中国经济时报

　　■周雪松

　　从事金融行业的林女士一次性购买了3套北京朝阳公园附近一高档国际公寓，其中一套240平方米的公寓用于出租。但由于缺乏对外籍租客需求的了解，林女士在装修风格、家具家电配置、租金价格等事项上毫无头绪。于是她找到一家知名的国际房地产咨询机构，经过专家的讲解林女士对自己物业所处的区域外籍租客市场有了全面了解，对外籍租客的习惯

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及喜好也有了新的认识。

　　在专家建议下，她选择了最受欧美租客欢迎的现代简约风格，厨卫精装修，配置了风格简洁明快的简单家具，使用的家电品牌都是颇受欧美租客欢迎的知名品牌，同时另外提供了一份灵活的家具家电菜单供租客选择。

装修完毕后，林女士将这套房子委托给一家专业国际房地产代理中介机构。由于装修以及家具家电配置非常符合欧美人士的喜好，这套公寓很快便以5000美金／月的价格租给了某美国石油公司北京区总经理一家，这是和她同期出租的众多房屋中，成交价格最高的一笔。

　　与林女士不同，胡先生已经有丰富的投资高档物业的经验，而且每次都选择都市中心的高档公寓。这次他选择的是位于ＣＢＤ中心的一个高档公寓，该公寓刚刚开盘时候的价格为17000元／平方米含精装修，胡先生采用的是一次性付款，争取到了95折，一套130平方米的公寓总价约为210万元。

　　在付款前胡先生便已将租赁后的投资回报计算清楚：预计他这套公寓每个月的租金价格约为人民币18500元／月，含物业费、会所使用费及其他合理的费用，再算上房屋维修费用、水暖费等以及相关税费，这样估算他每月各类费用的分摊约为人民币4000元，则他的年投资回报率：（18500－4000）×12／2100000＝8．3％，这比银行利率仍高出许多。

　　而且胡先生预计几年后该公寓所处的地段将会至少升值20％，即每平方米均价达到20000元，那时这套公寓的房产证已经办理妥当且符合国家免营业税转让的要求，如果转让的话，又会有一笔丰厚的收益。

　　从林女士和胡先生的置业经历来看，投资住宅特别是高档住宅，确实大有学问。其实早在十几年前，因瞅准了收益可观的高端涉外物业租赁市场，一批目光独到的投资者，默默扮演起了“国际房东”的角色。

　　渐渐地，在丰厚回报的吸引下，一批高档住宅市场上的“职业业主”应运而生。论及收入，这些房东们令那些高级白领也望尘莫及；更重要的是，他们还不必像工薪阶层一样“朝九晚Ｎ”、辛苦奔波……几年下来，拥有一套乃至多套高档住宅“潜力股”，轻松坐享多项丰厚收益，自己则从繁忙的工作中脱身而出，去尽情体验人生的美好，曾是不少有一定经济实力的人士所梦想的生活方式。

　　而今，随着宏观调控下市场行情的变化，一部分投资者开始望而却步了，国际房东还可以继续做下去吗，还可以再投资房产吗？眼下，人们又开始犹豫。

　　怎样的房地产投资决策才能取得成功？如何才能有效回避风险，并让不菲的投入产生理想的收益呢？房地产服务及投资管理机构仲量联行给出了三步式解决方案。

　　了解市场——成功投资第一步

　　林女士的成功经验告诉我们，投资者首先要关注的第一个问题是要把房子租（卖）给谁？客户的生活方式和生活区域又是什么？如果租（卖）给外国人，那么在购房房子之前，就要了解这一区域受欢迎的客户的国籍，要了解这一国籍的客户的喜好。如：各国人的喜好不同，美国人喜欢郊外，法国人喜欢市区。如果一个小区的房子符合法国人的喜好，赚到美国人或美籍华人的钱的机会恐怕就要打一定的折扣。

　　其次要了解外国客户的家庭结构。对于有孩子的家庭，客户的主人关心的是孩子的学业和家人的身体健康，所以，学校和小区的居住环境就是第一考虑。

　　接下来是要符合客户本人社会交往的圈子和生活习惯，一群具有同样文化背景的邻居对于客户的吸引力是相当巨大的；此外，有的客户要定期出差，有的客户在居住的地方也有频繁的交际往来，所以，周边的交通和生活配套设施、娱乐场所就必然成为他考虑的内容。一个成熟的社区，在这方面就占有先天之利。

　　另外，外国客户希望他居住小区能有和他沟通的双语团队、特别是他所信赖的国际化服务品牌。有了这一条件，往往能促进交易更快、更顺利的达成。

　　建议：对于成熟的涉外生活圈内的项目而言，从地段上讲，一定要瞄准外国人的办公和生活的直径范围。从交通角度讲，他们倾向于租（买）与办公距离不超过40分钟（包括步行、打车、开车）的交通距离。同时要关注项目周边国际学校、医院、超市等配套设施的完善情况。

　　规避风险——成功投资第二步

　　一、来自产品的风险

　　越来越多的企业投入到了利润丰厚的高档住宅开发，但一些实力不够强的企业开发高档产品，往往会存在一些问题，如与市场的最终需求衔接不佳、社区内的配套服务品质难以满足居住者的要求等等，最终都导致了产品价值受到削弱。因此，在对高档住宅进行投资前，投资者应当认真核查开发商的背景、实力以及类似项目开发的经验等。

　　建议：要对开发商的背景、项目的土地产权情况、按揭和购房的优惠条件有综合详尽的了解，同时也要关注参与项目运营的各方的名气、实力等等因素。投资者应对本区域同类项目的平均出租率和平均租金进行全面的认识，对租赁的前景有一个客观的判断。

　　二、来自物业管理的风险

　　有些楼盘销售时承诺由某著名物业公司管理，但后来却换成了某家不知名的国内物业管理公司，仅仅冠以“某知名物业管理公司担任专业顾问”之名……诸如此类，投资者需要注意的是，其服务商的“名” 与“实”须保持一致，否则物业管理的质量和服务水平可能很不尽人意，这会直接影响到住户的居住舒适度，从而影响到该物业在租赁及二手房市场上的表现。

　　建议：投资者一定要细致考察想要投资的项目是否具有专业的物业管理（而非专业顾问）和租赁团队，这不仅可能给业主平添不少麻烦，同时也对楼盘未来能否保值升值有着巨大的影响。

　　三、来自市场的风险

　　市场上当时同类产品的供求关系非常重要，直接影响到投资者的收益额。即使一个房子的

户型、布置和交通、周边配套都很完善，但也面临着空置率的风险。在一些管理较为混乱的项目，开发商虽然也希望能够实现较高的租金，但一些业主由于个人的还款压力而压低租金，从而导致整个社区的租金水平下滑。

　　建议：投资者要对自己还款能力与实际可回收的租金做出客观的考量，对高档住宅投资收益水平应当在一个合理的区间范围内。一般而言，公寓在预计出租收益时应当假设每年有一到三个月的空置期，而别墅的空置期平均为1－2个月。

　　在这些租赁团队的管理服务下，租金水平和空置率能得到良好的空置与平衡，从而降低风险，保证投资者的利益。目前市场上的情况是，品质相似的楼盘，有无专业的租赁团队，收益水平往往相差30％－50％。

　　正确评估投资回报水平——成功投资第三步

　　作为该项评估的第一步、也是最关键的环节：投资回报如何计算的问题，由于房地产投资牵涉的周期长，期间需支出的税费等种类较为繁多，因此很多一般投资者对此不甚了解。现在我们在这里仅就租金收益的方面作简要介绍如下：

　　一、由于市场信息不透明、不同项目的预期租金收益中包含内容也不尽相同，投资者在对高档住宅市场上两个或多个项目进行选择比较时，一般以毛投资回报率为标准对不同项目的投资收益做最基础的比较分析。计算方法如下：毛投资回报率＝（月平均租金×12／总投资额）×100％（总投资额即欲投资物业的总房款）。

　　二、当投资者要具体分析某一个高档住宅项目的投资收益时，采用净投资回报率的计算能够让投资者更准确的了解自己的收益情况。在计算净投资回报时，通常采用考察现金流量的计算方法，同时分按揭贷款和一次性付款两种情况来计算，具体如下：

　　按揭贷款：净投资回报率＝（月平均租金－各种费用支出）×１２／自有资金×１００％（自有资金即欲投资物业的总房款与按揭贷款的差额）。

　　一次性付款：净投资回报率＝（月平均租金－各种费用支出）×１２／总投资额×１００％

　　其中费用支出包括房物购置税费、房屋装修家电配置费用、物业管理费、会所费及水暖费用等，依据业主与租客签订的租赁合同的不同有一定的差异。关于月平均租金，如果欲投资项目还未进入租赁市场，可以通过与周边地段、价位、档次相近的成熟项目比较进行预估。

　　建议：通过对意向中的物业的投资回报进行初步预估后，可就自身的经济状况以及未来收入增长的预期，进行综合考量，从而做出最终决策，在此过程中务必注意保持现金流的稳定与个人／家庭的财务健康，以及投资的多元化布局，这些都是降低风险的有效途径。

　　事实上，以上仅仅介绍了通过物业出租得到的收益的投资回报计算，而房地产投资还包括其他途经的增值空间，如地段升值带来的二手房出售时获取的差价的收益等，乃至包括

人民币汇率进一步上涨后对物业价值的影响等等，这些方面的因素也是投资者在考虑过程中所不能忽略的。

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