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■本报记者谢丽佳
近段时间，北京的高房价和高空置率成为各界热议的话题，而对于众多持批判态度的观点，北京市虎杰投资咨询有限公司首席分析师张寅对本报记者表达了自己的看法。
“北京房地产市场存在购买力不对称的问题。”张寅指出，相对北京的房价，北京
市民缺乏购买能力，但是要看到北京作为首都以及国际大都市的房屋消费需求。目前的情况是，海外资金能够承受现在的平均房价，很多非户口居民的收入较高，也能够承受。反而是一些有户口的本地居民无力购买房屋。因此，判断房价高不高，关键是分析购买人群的结构。这也是北京房价能够持续上涨的原因。
“至于空置率的统计，其中一些问题必须厘清。”张寅指出，首先，不能将写字楼、商业地产、别墅等物业类型与普通住宅混为一谈，得出空置率的结论；其次，应该根据满足不同人群需求的住房档次，进行空置率统计。
此外，尤其要区别空置率与关灯率这两个概念。空置率高是指大量房屋积压在开发商手里未售出，这种情况下投资是有泡沫的；关灯率高则是指很多房屋已经售给购房者，但是并未居住，这只能表明是购房者的一种超前消费。而目前关于空置率的统计，是将两种情况混淆得出的数据，是不准确的。
“我们自己做了一个调查，实际上在北京，每平方米价格在1万元以下的楼盘，空置率是很低的。”张寅对记者指出，别墅和商业地产等高档物业的空置率则很高。和调控前的上海不同，目前自住型消费占据北京房地产市场的主流，不过，投资型购房正呈现上涨的趋势，但北京所有购房投资所占的比例仍然在安全范围之内。
“我觉得购房投资比例在10％以内应该算比较安全的。”张寅指出，要特别强调的是，投资比例的计算也有两种，一定要加以区分。第一种，是把所有新房和旧房加起来的总量作为统计基数；第二种是计算购买新房投资的比重，比如10个买新房的人打算投资还是自住。我现在所说的投资比例是指前一种。
对于记者提出，在新政推出之际，北京房市是否适合投资？能否为投资者提供买房投资的建议。张寅表示，不便做出任何评论。投资者应根据自己的资金情况以及对宏观政策的把握，做出判断。
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