福州：炒房者的乐园

　　-本报记者章剑锋

　　“现在，越来越多的炒资正在接近福州。”在福州，长期掌管一家房屋中介机构的叶斌对中国经济时报记者称，过去两年间，福州受到规模炒资的频繁光顾。

　　资本的冒险

　　在今年早些时候，福州市房地产管理局发布的2005年市场运行情况表明，过去一年供给略大于需求，商品房自住消费只占一定的比重，有效需求有待进一步开发，但商品房的价格稳中有升，升幅同比超过11%。

　　2004年春，福州市房管局产权交易处处长、房地产业协会秘书长张海舟撰文指出，从2003年开始，福州市场正受到“炒房团”的震荡，温州炒房团已两度进入福州，以“炒楼花”的形式预定大批楼盘加价发售，有5亿元温州资金进入福州市场。

　　他认为，温州“炒房团”给福州楼市带来的风险和隐患是不容忽视的，

房价非理性上涨，影响福州户籍人口的住房消费。

　　5月18日，福州市房地产业协会没有应本报记者的要求在电话里对市场进行置评，张海舟的电话也一直处于无法接通的状态。

　　今年，国家发展改革委的数据称，在第一季度里，福州的房价涨幅同比超过4.1%，其中，新建住宅是4.9%，二手住宅是5.4%，在同类城市里面处于中高水平。

　　福州国广一叶点房置业公司董事长叶斌说，就在本月，福州房价剧烈的增幅甚至令人感到恐慌。福州分析师王剑超向本报记者提供了详细的数据：今年一季度福州房地产市场商品房平均交易价格达到4159元／平方米，比去年同期增长714元，增幅20.73%，其中住宅交易价格为3733元，比去年同期增长622元，增幅19.99%。

　　王剑超表示，这是一种突然上涨，并非市场行情所致，而是由炒房引起的。个别楼盘的某些单元竟能转手6次，才到交易中心进行备案，经过6次加价，房价层层加码可到50%以上。这是炒房者假借退房名义，从交易中心注销商品房期房预售合同再通过转让实现的。

　　叶斌说，福州的投资渠道单一，大量资金不得不流入房地产。一些中介公司也参与炒房赚取差价。此外，福州作为中国华侨故乡之一，拥有巨大的外资流量。他说：“你可以认为他们是投资，也可认为是投机，但这无一不是房价上涨的潜在动力。”

　　炒资“内部认购”

　　福州的一位分析师刘福泉对本报记者说，在中国政府先后出台了“新、旧国八条”后，他曾经担心福州的住宅市场会“顶风作案”，在别的城市涨幅消停时加快上涨。事实表明，这种担心并非多余。福州主要官员公开强调的预警预报信息并未在他们的官方网站上出现，在那里，所有数据都是过去若干年间的市场走势，且大都语焉不详。

　　王剑超说，福州房价高企，是过去一年调控政策在福州执行不到位导致的。如为打击炒房，国务院禁止期房转让，但是在福州，期房是可以变相转让的；对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时要按其取得的售房收入全额征收营业税，但在福州却可以低申报，一套50万元的房子，通过申报价1万元成交，只交纳几十元的营业税。

　　王剑超去年向福州市提交了多项调控建议，其中的暂停预售合同注销、变更和

二手房按实申报的建议被采纳。3月27日，福州市房地产交易中心开始执行此项规定，冻结了数亿炒房资金的流转。王说，这将使短线的炒房资金转化为长线的投资资金。在所有炒房行为中，除了通过预售房变更、注销进行炒房，还有更为隐秘的一种“内部认购”。

　　王剑超说，“内部认购”不需经过房地产交易中心就可以完成，通过“内部认购”进行炒号，实际累计交易金额数倍于房价，只有接最后一棒的购房人向交易登记中心备案，而之前的数次交易在交易登记中心都是“看不到”的，也是“绝对免税”的。

　　他称，当进行变更注销的炒资被遏止后，大量的炒资将走入“内部认购”一类更隐蔽的渠道，这给房价的暴涨埋下了隐患。此外，由于部分中介公司参与炒房，可能使市场秩序更趋恶化。