炒房炒成房东 楼市淘金者多是纸上富贵

　　■本报记者周雪松

　　“我现在手里就有十几套房子。”

　　5月19日，提起投资房产的话题，孟先生对中国经济时报记者表示。孟是北京地产界一位颇具知名度的律师。本来，像孟先生这样的人物在京城拥有十来套房子不足为奇，但奇怪 的是他为这些房子所做的注解——“这些房子都不是我的，是别人让我帮他卖的。”孟先生说。

　　“几天前，一位朋友找到我，说有一部分房子想要出售。”孟先生告诉记者，他收到与这些房子有关的资料后，感觉售价不菲，故特地查了其市场价，竟发现对方报出的售价是比目前市价更低的折扣价。

　　据业内人士估计，如今在房地产市场，像这样被炒房套牢的投资者不在少数，这种现象在商铺领域尤甚。不少原本打算到楼市淘金的投资者，已经开始另寻出路。

　　寻找神秘炒房客

　　5月19日上午，记者经过打探得知，孟先生的这位朋友姓苏，跟孟先生是同行，在另一家律师事务所工作。从孟先生的口中，记者只知道这些房子的大概数目，因为，除了表示这些房子“不好卖”之外，孟没有向记者透露更多的细节。

　　这些房子会不会是苏先生的呢？带着这样的疑问记者，经过一番周折，记者终于联系到了苏先生。苏先生证实孟先生手中的房子确是从他那里出去的，可是苏先生表示这些房子也不是他自己的，是朋友托他帮忙代为出售的。

　　“最小的一套是88平方米，还有一套是100平方米，其余都是140平方米乃至200多平方米以上的大户型。”谈到这些房子，苏先生说，“一共有18套，都是高档住宅，价格都在每平方米一万元以上。”

　　记者进一步了解获悉，这些房子大多分布在北京东三环、东四环等黄金地段，其中不乏诸如“远洋新干线”、“阳光上东”以及“棕榈泉”这样的北京著名楼盘。

　　苏先生表示，请他代为卖房的朋友是一家公司的老板，过去是他的客户。记者原以为这下终于知道房东的身份了，但让记者又一次感到意外的是，苏先生说上述房子也不是他的朋友的，而是他的朋友的一位朋友的。

　　房主原来是另有其人！那么，这位神秘的房主究竟是何庐山真面目？为接近这位神秘的房主，记者于是编造了一个善意的谎言，表示愿意帮苏先生的这位朋友“想想办法”，以试图见到苏先生的这位朋友或与之取得联系，但苏先生表示只能代为转告。

　　19日中午，也许是记者的身份让对方起了疑心，苏先生来电说经征求他的朋友刘先生的意见，对方婉拒了记者的一番“美意”。尽管线索就此中断，18套房子主人的身份更加神秘莫测，但是从苏先生那里，记者还是了解到了一些有价值的信息。

　　比如说，这18套房子的房主不常在北京，这些房子有的是2003年买的，有的则是去年和前年买下来的。原来房主“手里有些闲钱”，“一见房子不错，就买下来了。”现在房主的“公司要钱”，所以急于想脱手。苏先生还说，这些房子有的是以房主的身份买下来的，有的则是以别人的名义买的，但背后真实的所有权都归房主一个人。苏先生同时坦言，这些房子现在全部都没有买出去。

　　炒房其实“有价无市”

　　无独有偶，和苏先生一样，李先生也在帮别人卖房子。李先生是北京一家房地产经纪公司的法人代表。李先生告诉记者，他的一位朋友、山西一位煤矿老板2004年斥巨资在北京中央商务区（ＣＢＤ）将一座楼盘一层底商全部买了下来，现在正委托李先生的公司出租或出售。

　　买下这层底商之后，李先生的这位朋友马上就面临着一个新的问题——“投资回报回不来了，开发商所讲的投资回报率根本达不到。”李先生说，这类底商价格大约在每平方米3万元到5万元左右，尽管房价这两年出现了上涨，但他的朋友还是没有赚到钱。

　　李先生算了一笔账。他说，在ＣＢＤ附近，每平方米商铺每天的租金大约是七八元人民币，以租一个100平方大小的商铺为例，每天的租金至少就是700块钱，承租人每天的生意流水必须达到3500块钱租金才能回来，这样一个月下来必须至少要有10万元的流水才能保本。

　　李先生说，这不是一个小数字，商铺承租者都是非常精明的人，他们会综合考虑商铺的租金水平、商铺周边的客流、消费能力和其他环境因素，他们是按每个月可能产生的营业额或每天的流水来衡量商铺租金，倘若打工还赚不到钱，这种底商他们是不会做的。

　　实践证明，李先生和苏先生一样，他们都没有能够帮上朋友的大忙，他们都不约而同地将眼下楼市房价迅速上涨而房子不好租售的现象归结为“有价无市”。由于考虑到转卖需要缴纳高达5．5％的营业税，李先生只好建议他的朋友采取先保本的策略。

　　“投资房产能不能赚钱，一是靠溢价；再就是靠租金。”舒先生在接受记者采访时说，所谓溢价就是原来100万元买的房子然后转手以150万元的价格买出去，超出的部分就是投资者的收益。但是在北京，靠转手房产牟利似乎不行。一方面因为北京二手房市场不发达；另一方面交易成本也较高。在租金方面，北京房租增长和高端市场远不及上海。

　　“其实，从2003年起我就告诉大家不要投资炒房。”从1990年就开始在香港购买第一套房产，在北京某一小区据说有七八套房子的舒先生说，买房大家觉得赚，其实不是那么回事。

　　“因为你一旦把房子卖出以后，花同样的钱你买不回来。也许原来5000元价格的房子，现在已经涨到了8000元，可能比你卖出的价格还要高。除非你最初多买几套房子或者等房价下降后逢低持入，否则你很难赚到钱。”

　　舒先生也认为当前楼市确实存在着“有价无市”的问题。舒先生表示，倘若是贷款买房，风险会更大一些，只有当房子具备足够的升值空间，才能有较好的投资回报率。

　　在被认为最赚钱的商铺领域，李先生的估计是目前大约有60％至70％的投资者已经被套。“这一轮房价上涨最大的赢家是开发商，而不是投资客。”李先生认为，房价上涨带给投资客的最大好处，就是那些目前能用数字计算却无法立即变现的“纸上财富”。

　　炒房者转投股市

　　“本来今年想买第二套房，专门进行投资或用来出租，但我现在放弃了这种想法。”5月17日，在一家专业地产杂志社工作的黄小姐对

中国经济时报记者表示，当天，她已经去股市开了账户，正式开始了她的炒股生涯。

　　去年7月，黄小姐在北京西客站附近买了第一套房子，虽然是二手房，但是现在已升值了六七万元。在房价持续上涨的情况下，黄小姐原本在去年就早已规划好了今年的置业计划。但是随着今年央行加息和传来可能提高购房首付比例等房地产二次调控的消息，充满变数的楼市前景使她彻底放弃了自己的计划。

　　“今天我去一证券营业部开户，发现那里人头攒动，很多从来没有炒过

股票的人都去开户。”去年11月末，黄小姐在银行工作的男朋友花10000元人民币买了一只基金。“到现在已经分得4000元的红利，回报率高达40％！”提起炒股，黄小姐显得异常兴奋。

　　“如果我去投资买房，租金收益还可能达不到月供，还是等房价降下来再说。”说到投资房产的事情，黄小姐表现得远不如对股市那般充满热情。

　　“安贞和团结湖地区，去年底还有价格7000多元的房子，现在基本都在9000左右，好一点的在9000元以上。目前的房价不光是老百姓，就是政府也感到难以接受。”在北京

顺驰供职的吴涛对记者如是表示。

　　“一次买十几套房子的投资者，前年还大有人在。房价跳着涨，今年这种情况反而越来越少。”吴涛最后对记者这样说。