房产理财原创－实务－提高收益篇

　　新浪网友：江河dl

　　提高收益篇

　　基于市场现状的思考

　　二年前，大连的二手房市场存在这样的状况：同样40平的房屋，因为年限的不同，租金价格差别很大。老旧二手房如果租750，那么新高层小户型公寓，租金价格在1500元上下。当然，两类房屋面对的客户群完全不同，新公寓的安全和物业管理水平，也是老旧二手房无论如何也改善不了的。但除此之外，房屋在居住使用的功能性上，满足生活的条件上，可以通过改善，相差无几。最关键的就是这将近一倍的差价，几乎就是个空白的空间，没有任何产品填补。当时就给出个断言：要么老旧二手房的租金价格上涨，要么随着新公寓投放量增大，租金逐步下降，这个空档肯定会有产品出现！

　　二年后，这种情况被我言重。不幸的是，随着小户型公寓的市场投放量增加，现在已有些区位优势不明显的楼盘价格出现下跌，已经到了1200～1300左右。有幸的是，即是到了这个价位，那些每月750元租房的客户群也不会流向那里。但随着房价和采暖费价格的上涨，老房子的租金有了些许上调。

　　一、低档房屋，中档装修

　　在我的投资过程中，也有过把房子买回来以后，空着便向外出租的情况。但随着经验的增长，目前的房屋基本上都重新装修，配置相对较好，较新的家具家电，再进行出租。为什么呢？还得算帐！！

　　其实，对同样的房屋，随着人脉的增长，我的配置理念也在变化。

　　开始时，是配置实用型房屋

　　当时的想法是，租住的房屋，对客户来讲也是家，家和住所这两个词语的不同之处，就在于家是很温暖的，是一个人最喜欢呆的地方。而住所是为了睡觉准备的，只有睡觉的时候才有理由回去。虽然我的房屋老旧，但是我要给客户提供的是一个家。那么在家里，就需要满足多种需求。因此，我为这个家配置了虽然简单，但是却齐全实用的家具家电。我记得开始的几套房屋所有配置加在一起，一共多投入了5000元。可因此，我的房租每个月可以多收100元，那么一年就是1200元，投资家具家电的回报率居然高达24%！远远比投资房屋合适多了。算过之后，我一度有放弃投资房屋，专门从事出租家具家电的打算，后来由于自身原因，没有实行。不过对于很多想创业的朋友来说，不失为一条途径。

　　现在呢，由于接触到了一个客户群体--外籍蓝领，也就是外资公司的低级工作人员，他们的工资收入水平普遍不是很高(4000～6000)，高档小户型公寓对他们来说有些吃力(上面提到的1200左右的公寓，装修条件和配置，位置都很一般，略好一些还是在1500～2000元)，他们更喜欢租住普通民宅。同时，又能承受略高的租金，对房屋自身条件要求更高些。于是又有了现在的配置标准：

　　首先是装修，一般来说，一套40平的二手房装修投入在1万～1.5万，主要是增加塑钢窗，封闭阳台，重整卫生间(具备淋浴条件)，重装厨柜灶台，复合地板等。

　　其次是家具家电的投入所有能用到的家具，电气配置齐全，大概在10000元以内(大家到国美苏宁甚至大型超市，都可以找到最低1500左右，29吋纯平彩电，1300元以内的空调，600元以内的热水器等诸如此类的物美价廉的电器，不要买杂牌)。

　　整个房屋重新装修配置的成本在25000元以内。

　　在看看房租内，原来破破烂烂，空屋只能租600元的房屋，经过我的点金之手，已经能够租到1100～1200元了。其实现在的房屋，已经比市面好多开发商装修的小公寓配置都要好，客户很满意。看看这这25000的收益率，每年可以达到24%～29%。呵呵，高吧！！

　　二、客户角度，考虑配套

　　作为一个房东，早已远离了旧社会扬白劳和黄世仁的关系，而是不折不扣的客户关系。那么对待客户，就要尽量考虑他的需求，让其如何在有限的房租下，得到相对较高的满意度。举个例子来说吧。我见过很多房子里面没有桌子和与之相配套的凳子。有些客户刚租房的时候没在意，可生活中却带来了很多不便。没地方吃饭，没地方写字，而一张最便宜的桌子不过10元钱，就可以满足他们的这项生活需要。从类似的思考出发，我所有的房子都是能洗澡，能做饭，能晾衣，有电视，有衣柜，有收纳……虽然有些物品很简陋，但都可以满足房客最起码的需要。

　　这样做的结果是，所有看过我房子的准客户，几乎没有因为房屋内配套设施不满意的。所以房屋的出租率也是很高的。(事实上，让客户在房子里挑东挑西，对房东来说也是一件很不爽的事情)。

　　三、差别配置，抓住眼球

　　别以为我的房子都是老房子，在我的投资组合中，曾经有超过一半的房屋是新建的小户型公寓。这样的公寓，一般配置都是比较齐全，每个楼盘推出都会有500～1000套条件差不多的房子推向市场，竞争非常强烈。这样的情况，我也有办法。

　　一个实例，有一处房屋，多数楼层是由开发商统一负责，而我所在的楼层是可以自己选择装修的，好多业主为了省事，都找开发商的装修公司以相对开发商低廉的价格承包给他们做了，其结果呢，必然是整个楼，千篇一律，很少差别。

　　而我选择了自己装修，通过精心的布局设计和内墙颜色布置，加上统一松木休闲风格的家具，让整个房屋与众不同。

　　当别人都在竞相打价格战的时候，房价将到1300的时候，我的景观比他们差很多的房间却以1500元的价格快速租掉。原因是就是，我的房间让他们看过众多雷同的房屋后，有种耳目一新的感觉。

　　那么，如果都可以自由装修的房屋，又如何做出这种差别呢？？给大家一个建议，用相对奢侈的一两件东西，吸引客户的目光。比如，这样的小户型公寓，很少有浴盆，那你就给他们

　　配一个带冲浪的浴盆；很少有人配液晶电视，那么你的房间却有；很少有人在房间内安置按摩椅，你的房间却摆放了一件……这样的东西，不必要每件都有，而是每个房间内都有件与众不同，很生活，很小资的东西。能够迅速抓住人的眼球。要知道，租房子的决定，远比买房子轻松多了，你的这一两件奢侈品，往往为快速出租，提高租金增添了一块很重的砝码。

　　以上三个方面，可以提高出租率，并适当的提高租金价格。

　　四、广泛联系，建立人脉

　　在长期的租赁过程中，我结识了一些单位专门租房的后勤人员，这些朋友多在外企，说着不同的语言，经常与从事高档租赁的中介公司保持联系。和他们结识后，我的投资更加有保障了，由于相互的了解沟通的及时，我和他们单位承租的同事很少发生一般房主房客之间的纠纷，让其在单位的同事满意度很高。当然，作为报答和服务的报酬，我一般也按照中介费的标准向他们提供佣金。实现多赢。现在，我的房子如果在他们承租的地域范围之内，只需群发短信，就有客户找上门来。

　　其它注意事项

　　在选择客户方面

　　我的经验是

　　少租本地人。要问本地人和外地人有什么性质上的分别，我一下子还真的很难给出准确的定义。但是事实情况证明，本地人总是有好多理由拖欠房租，提前解约，在损毁物品后，还和房东胡搅蛮缠。可能是因为其在本地的人际圈子广泛，有很多倚仗的原因吧。当然，本地也有很好的房客，我的一个房子从到手那天就由一家人居住，已经超过2年了，虽然房租由半年一付改为3月一付，但彼此的了解是可以达到这点信任的。

　　看房客的背景

　　最好单纯一些，有比较正当的职业。其中一点要说明，每个大城市都有很多在娱乐场所工作的女性，很多房东很忌讳把房子租给她们，但我不太在意。往大了说，她们也是靠劳动吃饭的人民啊：)

　　房屋的管理工作

　　房子多了，对房子的管理尤其重要，要善于利用书面表格，掌握房屋的各种变化，做到一表在手，心中有数

　　房屋的推介工作

　　很多房东并不习惯做房屋的推介工作，而我在每套房屋都装修配置完成后，都做一份图象和文字详尽的说明，以便利用网络，让大家更加了解。(尤其让经常浏览网络的中介公司服务人员浏览，要相信专业的人员，总会有比你多的多的机会)

　　租房的心态

　　别怕麻烦，一定要有走一房客，打扫一次房屋的思想准备。不要担心房客把墙弄旧了，玻璃弄脏了等等小事。要给自己心理暗示，我就是靠出租房屋牟利的，这些工作都是分内的事！

　　看了这么多，你是否从我的经验之中也得到了一点启示呢？

　　如果你所在的城市，梦想度够高(吸引外来人口的能力)，租金和房价的比例适当，有良好的金融融资条件，ok，放手做吧，你也会成功的。