去澳洲买别墅 30%的升值预期

　　本报记者徐广蓉 深圳报道

　　3月下旬的某个上午，坐在电脑旁的陈颖眉头紧皱，荧屏上闪烁的那条下滑曲线依然没有任何回升的苗头。

　　从2月5日开始，纽币兑港元的汇率持续下跌，而当日已经下跌到了1：4.99。贷款港元 在新西兰投资房产的陈颖，已经做过了一次贷款货币切换，正等着纽币升值，做下一次的切换。

　　两份房产投资计划

　　2005年5月以来，受政策调控影响，炒房者遭到打击。对已在深圳关外持有多套房产的陈颖来说，继续投资国内市场，意味着风险加大，因此，陈颖开始考虑分散风险。

　　而此时，她也正准备移民新西兰，并提前在当地购买了一套价值36万纽币的别墅(当时纽币兑港元为1：5.27)。但随之的变化打破了她的移民梦。针对近年移民猛增的现象，新西兰政府决定遏制移民潮，抬高了移民的条件，要求资产达到1000万纽币才能够获得批准。

　　陈颖决定放弃了移民的想法，把准备居住的那套别墅改用于投资。

　　不仅如此，陈颖还在澳洲等地进行投资。陈颖认为，投资国外房产贷款比率高于国内银行，可贷款高达80%；再则，澳洲别墅比深圳别墅更为便宜，根据澳州政府出具的数据报告，2005年9月，澳洲房屋中间价格为386,819澳元／套。

　　2005年7月，陈颖在澳大利亚墨尔本西南的高尔夫别墅区(Point cook区)，购入一套占地400-500平方米，房屋建筑面积200平方米左右，精装修双车库，三房三厅，双卫，前后花园，价值人民币180万(澳币30万)的别墅，同类产品在深圳不装修最便宜也要300万，再加上最基本装修费也要50万，则总价350万。

　　陈颖称，目前这两套房子都拿来出租。租金正好可以抵消月供。“我申请的是净利息还款方式，每月只需要还利息部分，不用还本金，以5年为一个申请周期，在这五年里如果每个月按时还利息，记录良好就可以继续申请。”

　　目前，陈颖的两套房子都交给了专业的投资房产租赁中介公司打理。

　　30%的升值预期

　　对陈颖利好的信息是，目前澳洲房地产市场正处于一个新的上升周期的开始。

　　根据澳洲的经济专家和房屋市场机构预测，经过前两年的市场调整，市场现在正处于周期性的底部，新的购买力量已经蓄势待发，而且现在澳洲各方面的经济数据非常好，新一轮的房价增长即将启动。

　　在2005年11月，其经济增长为4.4%，失业率为近几年低点，只有5.1%，而平均房屋借款还贷占家庭收入的比例为27.7%，比上个季度下降了1.5%。强劲的经济发展提高了澳洲居民的收入，也将促使更多的澳洲人购买房产。

　　不仅如此，目前市场出现一定程度的供不应求，根据澳州政府出示的数据2006年1月总的房屋批准建筑量下降了0.4%，这已经是连续第九个月下跌了。加上移民增加，本地购买力增加等等因素，租赁市场非常热俏，2006年一月份出租空置率仅为2.9%。

　　但澳州政府同样不鼓励短期的投机行为，政府鼓励超过一年以上的置业计划，规定一年以上的楼宇买卖所得增值税减半。

　　“澳洲的房产是长期的稳定增值的，我们也鼓励3到5年的持有，这样才能够使这种增值得到显现。”张玉玲说。

　　陈颖打算明年出售她在新西兰的房产。“估计会有30%的升值空间吧。”陈颖称。

　　管理汇率风险

　　尽管有此市场预期，但对于海外投资来说，汇率波动仍是最大的风险。陈颖的做法是利用这种波动，在风险和收益之间互相转换。

　　在购买新西兰房产的时候，陈颖选择了按揭贷方式购房，考虑到在新西兰当地银行贷款利率高，陈颖选择了第三地贷款方式——在香港银行贷款。香港银行能够为个人的海外投资提供多种货币的贷款，贷款还款方式灵活，贷款利率也可以根据贷款人的具体情况度身定做，尤其是房地产贷款，所以港人在海外投资房地产的比例很大。但是这对大陆居民来说门槛却比较高，因为贷款港元，首先要出示港元的收入证明和税收证明，这对大陆投资者将是一个较难逾越的门槛。

　　陈颖在一家港资公司做财务总监，香港公司的操作规范，能够提供完整的税收证明，符合香港银行的贷款条件，所以陈颖选择了在香港某银行贷款港元105.4万(折合成20万纽币)。

　　该银行为陈颖提供了四种货币贷款，最优惠的是港币贷款利率为5.11%，美元贷款为5%左右,澳元贷款为7%左右,纽币最高9%左右,这些利率都是浮动利率,不断根据银行的

利率调整而调整。而香港银行规定，再贷款期间，贷款本金可以在多种货币之间进行切换，这样，使贷款也成为一种投资工具。“就相当于借款炒汇一样，但是多了一个持有成本的问题。”香港美亚置业集团经理张志玲是陈颖的投资顾问，她帮助陈颖操作这种投资方式，达到减少贷款本金的目的。

　　2004年的10月，陈颖做了第一次切换，将港元兑换成为纽币，按照当时的汇率1：5.41，切换成为纽币以后19.48万，在下一个还款期，汇率向下调到了1：5.3，再将19.48万纽币切换成为港元103.244万，贷款本金减少了2.156万港元，这是陈颖第一次获得了切换成功。“理论上，在波动的汇率市场上，可以通过这种切换，将本金减到零。”张玉玲说。

　　但是无论是纽币还是港元，由于贷款利率的不同，就会有持有成本的不同。“可能在汇率上赚钱，在利率就会损失，所以需要做平衡点分析。尽量持有低成本货币——港元，预升的货币要抛，预跌要收。”张玉玲总结说。