倒按揭的两种操作模式

　　按照孙健的设想，他设计了两种操作模式来实现住房证券化：一种是在有政府相关职能部门大力支持下的启动操作模式，另一种则是纯粹的民间运行模式……

　　信报记者 李星辰 报道

　　政府支持实施的步骤

　　按照重庆市人大代表孙健的设想，他设计了两种操作模式来实现住房证券化。一种是在有政府相关职能部门大力支持下的启动操作模式，另一种是纯粹的民间运行模式。

　　在政府支持启动的前提下，第一步先建立一个独立的养老合作组织，就是住房养老财务证券化合作组织(下称‘合作组织’)，这一合作组织也可以是一个养老基金实体。该实体需要的启动资金有5000万到1个亿就可以了，通过资产的证券化，该组织的资金会有一个循环性和杠杆性。

　　第二步是设计住房养老基金的投资运作模式和住房养老证券化产品并进行相关市场营销培育。随后开始发行住房养老证券。政府按照财政养老基金的比例为该证券化产品担保，以提供信用增级，同时成立信用评级机构评级。

　　第三步，向投资者和金融机构出售住房以获得现金并在国家相关长期证券市场上流通。

　　第四步，选择住房养老申请者并对其住房进行价值评估和风险组合设计，同时根据其住

房价值设计养老金发放标准。

　　第五步，按期发放养老基金一直到受益人去世，其间这些受益人可以选择养老基金公司提供的其他养老产品，如养老基金投资的养老院等。

　　第六步，养老基金公司及其代理机构出售住房并获得现金支持证券的兑付。

　　孙健表示，这一倒按揭的养老模式应该得到政府相关机构的帮助，因为社会保障和养老本身是政府应该关注和提供配套的社会责任。政府从

个人所得税中拿出一部分直接或者间接资助

养老保险事业，比如购买证券化后的资产或者提供担保。

　　他设想，合作组织将养老者提供的各类流动性较好的房产纳入资产池，设计成流动性较好的住房养老证券，向愿意持有的银行、保险、基金管理人或普通投资者销售，获得现金，按一定的比例在有关部门的监督下支付养老金和进行市场化操作以赢利，通过赢利来覆盖风险。

　　民间机构也可以启动

　　在孙健看来，在完全没有政府相关职能部门支持的情况下，民间机构也可以启动这一倒按揭模式，在中介机构组织下由有品牌的开发商和可能潜在的养老产品购买者集中发起组织成立养老基金公司；基金公司成立后在中高档小区建立养老俱乐部或沙龙，培育养老信用消费群；第三步就是按照这一群体需求设计小型证券产品通过私募渠道发行住房证券产品获得资产并变现，最后再寻求政府和银监会的支持。

　　合作组织的赢利来源有两部分，一是房产升值。“一些地段好的房产还会升值的。”孙健说。另一部分是资金的投资回报。“资金的使用比例会是2：8，也就是说把80%的资金用于支付养老金，20%用于投资，比如购买国债、股票什么的。利用手中的资金再去进行下一轮的证券化，从而达到一个良性循环。”孙健介绍。

　　孙健还表示，由于投资回收时间长，将面临系列风险，控制风险的关键在于以产权清晰的私人机构进行专业化的金融和专业化的产业操作，并确保每年得到注册会计师的审计。

　　缺乏相关政策支撑

　　实际上，孙健1999年在美国圣地亚哥海滩看到美国养老公寓后，就开始着手考察美国的倒按揭养老模式并对该模式在中国运行的可行性进行研究。通过近7年的思考和实践，孙健认为在国内推行房屋倒按揭养老的时机已经成熟。在整个操作的每一个环节，都可以在国内市场上找到一个雏形，而在国外，养老证券化已经有相当成熟的东西可以借鉴。

　　有专家分析指出，实际上，国内在没有政府的财政信用支持的情况下，目前要启动这一住房证券化养老模式缺乏政策支撑。因为国内对金融的监管相当严格，而住房证券化养老的一个关键环节的住房的证券化和流通性，及把不动产变成可以流动的现实货币。目前国内虽然有二手房中介机构帮助部分房屋交易双方实现住房的流通，但是这一市场还并不很成熟，房屋变现的周期比较长，如果出现大量的二手房源，则会使目前本来就流通速度较慢的二手房交易变得更加困难。

　　而据记者调查，目前国内还没有银行推出倒按揭产品。建设银行重庆分行个人业务部的一位负责人透露，在3年前他们就已经研究过倒按揭了，但是最后放弃了。因为发现操作会有很大的困难，面临很多问题，比如客户的思维等。

　　中国是一个传统国家，客户搞倒按揭的话其后辈可能会很难接受，而倒按揭涉及所有权的转移，没有客户后辈的同意所有权将很难转移；另外，公司是靠未来出卖房产来获得利润，在这期间利率可能发生不利于公司的变化，而公司不可能因为利率的变化而减少给客户的生活费，最终可能导致公司的亏损。究竟利率怎样确定是个难点；还有，客户逝世前所有权还没有转移，如果房产在这期间升值了，升值部分的利益由谁来享有等等问题。

　　而孙健对此比较乐观，他告诉记者，目前人们的观念正在发生变化，养儿防老的传统观念正在被取代，一个潜在的市场正在变成现实。而对于社会而言，在不远的少子老龄化的中国，高端养老的社会化可以使社会更有效率。

　　10亿高端倒按揭市场

　　“尽管起步艰难，但是重庆的品牌开发商还是应该先行动起来。”孙健认为，住房证券化应该首先选择一些小区进行试点，而有远见的开发商应该先行一步。因为如果有一些老年人接受住房证券化养老方案，他们把房屋证券化后就会无居住之所，社会上将需要开发大量的老年公寓以方便这些老年人的基本需要。

　　“试点期间主要针对高端客户，比如房产价值在100万元左右的，重庆能达到这个要求，且有这个需求的有1000户左右，也就是10亿元的市场。据我们调查，龙湖公司的购房者中有20%是离退休人员，市场非常大。”孙设想，只要有5000万左右的资金就可以启动10亿元以上的市场，而如果有10亿元的资产规模，就完全可以考虑企业的海外上市和资本运作，在降低决策风险的前提下扩大试点规模。从而在国内形成一个资金规模雄厚的民间养老基金和一系列的以老年人为主要客户的连锁品牌。

　　“其实目前最重要的不是资金，”孙健表示，如何将各种资源整合起来，是实现住房证券化的一个重要课题。如果能够完成这一整合，还可以加强房地产开发商之间的协作，以避免相互之间各自为阵的恶性竞争，使房地产供求大体平衡。

　　而超越目前体制的协调能力也许是住房证券化成败的关键。