人大代表的倒按揭梦想 推广住房养老财务证券化

　　人们年轻时辛辛苦苦几十年赚下一套房子,而当他们老去的时候,作为不动产的房屋却不能为其提供一些生活消费方面的帮助。如何将房屋等变成老人们手中可以流动和消费的货币成了一个难题。

　　信报记者 李星辰 报道 

　　人大代表的议案

　　2006年元月5日夜，孙健最后完成了他的《以市场方式和金融手段解决社会老龄化危机的议案》。该议案的主旨是住房养老财务证券化。他计划在第二天的重庆市人大二届四次会议上提交该议案，以推动重庆房屋倒按揭的实施来解决本市日趋严峻的社会养老问题。

　　作为新当选的重庆市

人大代表，孙健的另外一个角色是重庆海特国际财务管理公司合伙人、资深的国际财务专家。他的社会理想是利用自己的专业财务技能解决目前中国最迫切需要解决的社会保障体系缺失问题。

　　有调查显示，15年前，中国是10个年轻人养一个老人。到了现在，已变成3个年轻人养一个老人。民政部数据显示，目前中国60岁以上的老人已经达到1.3亿人。而在重庆，65岁以上的人口比例正在逐年升高，预计2010年后将超过人口比例的15%，2020年将超过20%。

　　人口老龄化逼近中国。但目前政府主导的社会保障和各类养老基金及商业

养老保险实际上处于巨大的潜在困境之中：一方面是中国社会的老龄化问题的日趋突出，国未富民先老；另一方面，行政机构、企业不愿意也不可能花大量的资金在员工的

社会保险方面，而国有银行等金融机构碍于自身的体制原因和专业方面的局限，也难以面对复杂的风险管理。

　　“因此在中国、特别是在经济相对不发达的西部地区，社会养老保障的问题将不得不探索民间和市场化的解决方案。”3月9日上午，孙健告诉记者，采用财务-金融手段来配置生命-时间资源，以改善养老结构性问题是最好的解决方式，也是目前主要市场经济国家在社会化养老问题上采取的主要方法，国外主要是私人组织以基金和银行采取反抵押的方式来操作。中国迟早也将利用这一方式来解决社会老龄化问题。

　　重庆有望成试点城市

　　孙健议案的核心就是房屋倒按揭，他将其解释为住房养老财务证券化。

　　所谓倒按揭，就是将自己的房产抵押给一个独立的品牌养老金融机构，该机构对业主房产进行估值后，将估值折算成养老金标准，按时发放，一直到业主去世为止。倒按揭最先出现在荷兰，在国外已经有20多年的历史，美国特别发达，现在已经形成了一种趋势。除最流行的美国模式外，倒按揭还有一种新加坡模式：60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构，由公益性机构一次性或分期支付养老金，老人去世时产权由这些机构处分，“剩余价值”(房价减去已支付的养老金总额)交给其继承人。但是在国内目前还处于起步阶段，南京和上海曾经做过小范围的试点，但是并没有完全成功。

　　而国内在南京已经出现了推行倒按揭的楼盘，南京汤山“温泉留园”是国内首个公开推出倒按揭举措的楼盘，其具体措施为：老人将房产抵押给银行，可免费入住养老院，身故后房产归养老院所有。

　　就在孙健提交议案前后，国家发改委、劳动社会保障部、财政部、建设部等10个部门联合下发了《关于加快发展养老服务业的意见》(简称《意见》)。从产业政策来看，倒按揭及其衍生的养老服务行业将在未来很长一段时间内得到国家政策扶持。

　　而且还有消息表示，目前建设部已委托一家保险公司研究倒按揭课题。由于目前重庆是四个直辖市中房价最低、风险最小的城市，有关方面还酝酿一旦“倒按揭”实施试点，重庆将是被考虑的重点城市之一。

　　相关部门可能的选择

　　据悉，在推出这一议案前后，孙健已经在积极展开募集投资者，着手成立养老基金公司的起步。但是他目前的努力并没有太大的进展。按照孙的初步想法，如果在重庆的操作获得成功，这一模式将在国内所有的地方进行快速的复制。企业做到一定规模之后，如果在国内上市有一定的困难，住房养老基金公司将可以考虑在美国或则香港上市以促进融资和加速流通。

　　“关键要看政府相关职能部门的态度。”孙健对记者说，目前他已经把相关的文件递交给重庆市财政局、银监会等职能管理部门进行可行性研究。

　　对待这一新生事物，这些部门的领导可能有两种态度，一是觉得这是件对重庆乃至国内整个社会养老保障体系的完善十分有益的事情，从政府的社会职责的角度出发大力促成住房养老基金公司的成立，并为其提供担保，这样重庆可能迅速的做大养老服务业并向全国扩张，形成重庆的一个支柱型产业；另一种可能是在这些岗位上的主要负责人不愿意为这些额外产生的工作承担相应的责任，而只做从前职责框定的工作，这样住房养老证券化就可能永远只是一个设想。

　　值得庆幸的是，目前从各个政府职能部门反馈回来的信息还比较让人乐观。大部分政府职能部门对住房证券化构想还是比较重视，也表示要对其接下来的运作给予大力支持。有个别政府管理职能部门的主要领导还明确表示，只要是相关法律没有明文禁止的，就可以让孙健和他的海特国际财务管理公司着手运作。但是这个支持的力度到底会有多大，目前还很难说。