房贷新率实施 贷款人黯然应对

　　本报记者　韦峰

　　在房价不断高涨的今天，不少都市人在置业时，都会选择银行贷款购房。然而，近几天来，对于这些按揭贷款的购房人来说，一个关乎切身利益的事实已真真切切地摆在了自己面前，从2006年1月1日起，房贷利率调高，在执行新的房贷利率之下，即便最优惠的贷款利率也比调整前略有提高，这意味着贷款人每月的还款额将有所增加，按揭购房人必须向房贷 账户里加钱了，面对房贷新利率的调整，面对每月还款额的增加，房贷者是否需要提前还贷？对那些投资型的购房者来说，是抛售还是出租？当然，不论购房是用于自住还是投资，大家关心的其实都是如何才能少向银行支付利息。

　　利率调高　月供微涨

　　2005年3月17日，央行宣布取消5.31%的个人住房优惠贷款利率，从2006年1月1日起，2005年3月17日以前发放的按揭贷款执行新的利率标准。调整后基准利率为：6个月内(含6个月)5.22%；6个月至1年(含1年)5.58%；1年至3年(含3年)5.76%；3年至5年(含5年)5.85%；5年以上6.12%。但央行同时规定，各家银行可对符合条件的客户实行下浮10%的优惠，即5.508%。

　　贷款

利率调整后，对于购买第一套住房的资信良好用户5年期以上的个人住房贷款利率执行5.508%的下限利率，这比之前的房贷利率，可能高了近0.20个百分点，而对于购买高档住房、第二套房甚至

别墅的贷款人，则按照6.12%的基准利率执行；同时将首付比例提高到30%至40%。

　　有消息称，房贷新利率施行中国房贷者每年将至少多向银行付出约33亿元的资金，分摊到每一个房贷者之上，这个数字并不算大。业内人士指出，央行这次上调房贷利率，更大的意义在于影响人们的心理预期，对购房人的实际付支影响不大。

　　有银行人士为房贷者算了一笔账：一笔贷款金额50万元、贷款期限20年的住房按揭贷款，若采用等额本息法，按原利率5.31%计算，每月需偿还3386元；若按下浮10%即5.51%的优惠利率计算，每月需偿还3442元，仅比原来多出56元；若按基准利率6.12%计算，每月需偿还3616元，则比原来多出230元。

　　业内人士提醒广大按揭购房者，2006年1月份还款时要注意，以免因账户余额不足导致银行无法扣款，给自己造成罚息损失，留下不良信用记录。

　　是否需要提前还贷

　　根据现行房贷政策，贷款利率每年调整一次。不少购房者担心2006年利率上涨后还款压力增加，从而考虑提前还款，但要不要提前还款实际上还是一个值得商榷的问题。

　　我们知道，提前还款的目的无非是为了节省利息，但提前还款并不都能节省利息。比如借款期10年，目前已还了八九年了，剩余的本金已经很少了，即便利率上调，增加的利息也很少，象这种情况就没必要急于提前还款。

　　对有投资计划的购房人来说也不应着急提前还款。由于银行对个人的融资渠道已越收越窄，目前老百姓得到银行资金支持的途径基本集中在购房房贷上。一旦选择提前还款，提前归还的额度一般是不可以重新使用的。如果投资型客户近期内仍有银行融资的需求或更好的投资途径，不妨用手中的资金进行投资，获得比利息支出更高的收益。

　　另外需要提醒的是，提前还款时必须关注提前还款的成本。因为有的银行规定借款人在一年内提前还款需支付约相当于提前还款额0.1%的违约金，如要提前偿还10万元，就需为此支付1000元的违约金，这种成本是不可忽略的。

　　理财专家表示，是否要提前还贷应结合自己的实际情况考虑。对于执行基准下浮利率的借款人，还款金额的小幅增加不会对生活产生较大影响，大可不必急着到银行去提前还款，但对于执行基准利率或基准以上利率的借款人，由于利息支出增幅较大，借款人可考虑适当进行提前还款，以减轻还款压力。

　　“抛售”还是“出租”

　　对于按揭贷款的投资型购房者来说，房贷利率的调整不仅影响还款计划，对如何处置手中的房产也会产生直接影响，他们必须在抛售与出租之间作出选择：如果继续持有房产，就必须面临本次利率的调整，甚至还将面临今后可能再次上调的压力；如果选择抛售，在目前

房价低迷的情况下，就必须面对即期的利益损失，如果今后房价上涨，还得面临预期的收益损失。

　　如果手中的房产有比较明显的涨价空间，或当地的房屋月租明显高于利率调整后的月供，此时就应该选择继续持有，因为它能给你带来更多收益。在这种情况下，“以租养房”实现收益无疑是不错的选择。

　　至于如何判断房价是否具有“明显上涨空间”，关键要看房价的上涨幅度能否对冲利率上调带来的成本增加。目前，业内比较通行的一种判断办法是，当房价处于1.6%-3.6%左右的温和上涨时，就有可能缓冲利率上调所增加的投资风险。