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我爱我家解读“国六条”，有望促进“梯级消费”，利于房地产市场健康发展
日前，国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究促进房地产业健康发展措施。温家宝总理在会上提出调控房产市场的六点措施：①切实调整住房供应结构。
②进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。③合理控制城市房屋拆迁规模和进
度，减缓被动性住房需求过快增长。④进一步整顿和规范房地产市场秩序。⑤加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。⑥完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。
“我爱我家”观点解读：
纵观“国六条”，可以看出这是中央政府针对去年以来一系列房地产宏观调控政策的进一步细化。充分表明了中央政府引导和促进房地产业持续稳定健康发展的执政决心和理念！
对比去年出台的“新、老国八条”等宏观调控政策，我爱我家认为刚出台的“国六条”新政有以下几方面值得关注：
一方面，延续前期政策理念。“国六条”依然强调从“税收、信贷、土地、住房供应结构、规范房地产市场秩序”等方面对房地产市场加强调控作用。这应该是中央政府自去年以来宏观调控政策的主旨。
另一方面，首次把“积极发展住房二级市场和租赁市场”明确写入中央的纲领性文件中，作为房地产宏观调控的重要手段。这不仅是与去年“新、老国八条”政策最大的区别，也是这几年在政府有关房地产宏观调控文件中的首次提出。
此次，“国六条”为何明确提出要“积极发展住房二级市场和租赁市场”？我爱我家认为主要有两方面原因：
1、政府已经意识到，目前部分城市房价的快速上涨已使得老百姓正常的住房需求越来越难以得到满足。而“改变一手房供应结构、加大经济适用房开发面积、加快廉租房建设”等调控措施虽然都可以从一定程度上保护普通居民的正常住房消费需求，但这些措施的周期太长，一般至少要在两年之后才能初显成效，因此无法起到“立竿见影”的效果。那么，要满足普通居民正常的住房消费需求，最直接、最见效的措施是大力发展二手房市场和租赁市场。
2、住房二级市场和租赁市场的发展和完善，有利于分流一手房市场上的部分盲目消费人群，引导合理消费需求和梯级消费模式。我爱我爱家指出：住房二、三级市场的发达可以使消费者认识到：①“买房可买二手房”，二手房较一手房来说，价格低廉、地理位置优势明显，而且越来越多高品质房屋的入市也使得一、二手房间的品质差异越来越小，购买力不足的人群的置业目光从一手房市场转向二手房市场，二手房需求的增加必然在一定程度上制约一手房需求的上升；②“居家未必要买房”，人们将置业需求向租赁市场的转移必然也会降低购房需求。购房需求的减少以及二手房交易比例的增加最终必定平抑整体房价。
因此，政府一方面通过对房地产市场的宏观调控，打压房产炒作，抑制整体房价上升势头，另一方面积极发展住房二、三级市场，将会使房地产一、二、三级市场形成良性梯级消费，最终实现房地产市场健康有序发展。
在目前市场现状下，如何“积极发展住房二级市场和租赁市场”？
我爱我家认为：针对目前二手房市场和租赁市场的发展现状，政府在政策扶持力度上还是要区别对待。
1、租赁市场相对成熟、健康，政府进一步对其进行完善和规范。
相对于二手房市场，租赁市场的发展比较平稳、健康。我爱我家的数据显示，目前北京、上海的租赁市场均表现出“供给需求充足、交易量大、租金水平稳定”等态势，特别是北京高端租金水平近两年一直呈现出“稳中有降”的发展趋势。因此，目前的租赁市场需要政府引导其逐步规范和完善。
2、二手房市场有待“大踏步”发展，政府应加大扶持力度。
国外成熟房地产市场的交易模式是：存量为主、增量为辅，而我国多数城市目前则是增量房交易占主导地位。以北京目前二手房市场为例：虽然二手房市场近几年来交易活跃，成为了北京市房地产市场乃至北京市经济增长中的亮点，从2000年的1100套发展到2005年的70000套，但上海(2005年约210000套)及同期北京一手房(2005年约300000套)交易量相比，北京的二手房市场还有很大的差距。而且，二手房价格这几年也出现明显的涨幅。
究其原因，我爱我家认为：供需矛盾日益上升，二手房房源供应量严重不足是抑制北京二手房交易“放量”和促使二手房价上升的主要因素。那么，如何从根本上解决北京二手房房源供应不足的问题呢？“我爱我家”根据市场现状提出几点解决建议：
①大力推进“使用权房”变“产权房”进入市场。我爱我家认为：既然政府已经开放了公房使用权交易，就不妨改革的更彻底些，大力推进“使用权房”变“产权房”。公房使用权“产权化”将从供给层面全面打开北京市二手房市场，从而成为解决北京房源供给不足问题的有效手段。
②着手推进“非校区内”的“校产房”入市。我爱我家认为：“校产房”属于一种比较特殊的房屋品种，学校基于学生安全和管理方面的原因不同意上市也是理所当然的。但是，在国家“清理影响已购公有住房上市交易的政策性障碍，鼓励居民换购住房”的大背景下，政府应该也对“校产房”进行适当的改革，允许原则上不在学校校内的房屋进入市场自由交易。
③暂缓对房屋转让个人所得税的征收。我爱我家认为：政府为了遏制房地产投机，打击炒卖住房，通过税收的杠杆作用对市场进行宏观调控的初衷是好的，但是，从北京二手房市场的发展现状和二手房所起到的市场作用来说，政府应该暂缓对个税的征收，避免业主将个税转嫁给购房人，从而进一步拉高房价。让二手房市场发挥其积极作用，实现广大老百姓居住条件的逐步改善。
④明确和尽量提前二手商品房营业税起征时间点。由于受诸多因素的影响，从购买新房到获取房产证，一般时间跨度为2到5年，如果营业税征收时间按获取产权的时间来认定的话，必将限制很大一部分二手商品房房源的入市。因此，我爱我家认为：如果从房源的释放来说，应该将“产权证时间”调整为“购房入住时间”，这样可以使很大一部分的二手商品房房源从时间上得到“营业税”豁免，从而尽快入市流通。
⑤取消限制公有住房再上市的门槛。我爱我家认为：既然属于特定历史时期的遗留问题，那么政府就不应该再翻老账，要适当放宽尺度，对于已经取得房产证和获得了原产权单位购房许可证明的房屋，允许其上市。如果彻底放开了已购公房上市交易的限制，必将带来大量公房房源进入到住宅二级市场的交易。
我爱我家专家指出，要更好的发展北京二手房市场，缩小与全国其他大城市的差距，二手房源供应不足是其必须要首要解决的问题，如果政府能加大对住房二级市场的扶持力度，为二手房的供给和需求扫清一些政策障碍，不仅有利于满足广大群众的基本住房消费需求，还将促使房地产业的持续、稳定、健康发展。
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