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土地供应充足与否，市场需求是真是假，地方政府调控偏紧还是偏松，所有这些在去年地产调控中令人头痛的问题，又一一卷土重来
★ 本刊记者/谢良兵 王晨波
北京、上海、广州、深圳，四个堪称中国经济四大引擎的标杆城市，一段时间以来，
同时迎来了房地产市场的升温，这不能不引起人们的关注和探究。在四地房地价格上涨的背后，有着怎样的同与异，各自的动力机制和发展趋势又将如何演化。
“北京速度”
4月15日，位于北苑地区立水桥附近的“明天第一城”五期开始认购，均价超过7000元/平方米。就在一个月前，该项目的四期售价还只是5980元/平方米。而在去年10月份该项目刚开盘的时候，其均价也不过是5200多元/平方米。
短短的半年时间之内，“明天第一城”的房价就上涨了近2000元/平方米。而这还是个以打造京城低价房著称的地产项目。
4月9日，为期4天的北京春季房展在国贸落幕，每天平均5万人的参观人次，意向成交房源近2000套，意向成交额突破14亿元。即便挤掉开发商在展会期间“蓄水积流”的水分，这个成交金额仍比去年同期的春季房展要多出许多。
对于京城众多有购买能力的买房人而言，买房也已经成为一大难事。一些热销的项目连夜排队也未必能买上，还有不少项目想挑个好点的户型都要托熟人找关系。
北京房地产信息网的统计数据显示：今年一季度北京住宅均价7168元／平方米，去年同期均价6235元／平方米，同比上涨约15%，比去年全年均价上涨448元／平方米。而此前北京市建委等四部门发布的1～2月份北京房市运行情况统计也显示：1月到2月北京商品期房均价上涨了17.3%。
北京四环以外及郊区房价的涨幅最为明显。在通州区，很多楼盘的均价都已经突破5000元/平方米的关口。而临近通州的管庄地区，“东一时区”二期开盘价格已经由一期时的4800元/平方米涨到了6000元/平方米；双桥温泉东里小区的二手房都从去年的3500元/平方米，上涨到现今的4800元/平方米。这种上涨的大幅度，被一些业内人士称为房价上涨的“北京速度”。
对于今春北京房价的上涨，SOHO中国联席总裁潘石屹难掩惊讶的表情：“从目前来看，北京住宅价格上涨速度有点太快了，有出现泡沫的可能性。”
就连“开发商的忠实代言人”华远集团董事长任志强，也忍不住发话：“这一轮的房价上涨是个危险的信号，但愿房价的增幅不要太快了。”因为他认为，最大的危险在于，当这些市场中的波动与政府提出的目标相背时，则可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场。而起于2004年的地产宏观调控，初衷正是为了抑制不断上涨的房价。
更多的人在担心，北京是否会步上海的后尘。
显然，更严厉的调控措施并不是地产商们愿意看到的结果。那么，今春的北京房价飞涨，其真正原因是什么？意味着地产宏观调控的失败吗？到底是谁制造了房价上涨的“北京速度”呢？
房地产战略咨询顾问王志纲认为，北京房市的火热，其实是由买房人的恐慌性消费、超前消费和投资型购买共同促成的。事实上，当建设部的官员不再宣布新的宏观调控政策时，市场就趋于稳定，观望期也就结束了。
但北京大学城市与区域规划系教授董黎明却认为，这是一个卖方主导的不属于完全竞争性的市场，地产商人为囤积土地，减少供应，抬高价格，才是房价上涨的主要因素。
天相投资顾问地产分析师段海瑞在接受本刊采访时则认为，地产开发的进程缓慢是造成房市火热的重要原因。他分析说，“招拍挂”以来，政策因素导致土地进入市场步伐放缓，加上宏观调控，地产投资增速下降，拆迁政策的改进也在客观上造成房地产开发进程减缓；而另一方面，银根对房地产行业的紧缩没有得到根本性改善，房地产信托受到整顿，房地产业整体资金紧张。
在房价的一片上涨声中，4月5日，北京市国土局终于重拳出击，祭出了加大土地供量、优先中小户型、清理闲置土地三大利器。其中6500公顷的2006年土地供应总量，更被媒体认为是击穿了地产商所持的“地荒论”。
潘石屹在接受本刊采访时认为，房价在未来能不能稳定，最关键的取决于房子的供应量，而房子的供应量又取决于土地的供应量。为了使房价稳定，土地的供应一定要和市场房屋的需求量相平衡。
“而这种平衡由于房地产是不动产的特点，它的区域、品种都要平衡，否则就会出现一些区域的房价暴涨，一些区域的房子积压。”潘石屹说。
上海：升与挺
进入2月后，上海楼市上演了先抑后扬的态势。不但价格开始止跌回稳，成交量也稳中有进。根据上海中原地产对本刊提供的数据，3月上海市一手住宅市场成交均价8289元/平方米，环比上升8.86%。而在量上，而该月一手住宅市场新增供应109.3万平方米，环比增长113.2%，全市大部分区域都有新的住宅物业推出。
而在二手房交易中，在中原地产监测的上海11个区域中，价格指数同上月相比出现上涨的区域有7个，分别是静安、普陀、虹口等区，上涨的幅度在2.80%以内。
“市中心房价在前期宏观调控中有较大幅度回落，目前房价已基本调整到位，在年后市场基本稳定的情况下，许多客户都开始有了买房的意向，而房东在经历了大半年的心理调整后也开始对市场逐步树立起信心。” 中原地产副总经理李锦德对本刊介绍。
在这背后，买卖双方的心态已经悄然发生了变化：对卖方而言，由于年后看房客不断增多，其心态开始逐渐放稳，对市场信心逐步恢复，适当提高房源挂牌价，而部分持有较好品质物业的业主甚至产生惜售心理，将物业由售转为租。而买方，在经历了一段观望期后，发现房价不但没有下跌，反而有了上涨的迹象，观望者因而失去了“定力”。
另一方面，“政府也没闲着，利好的政策几乎没断过。最明显的就是连买二手房都可以用公积金了。”上海南京西路一家中介对本刊称。
2月28日，上海市公积金管理中心出台《关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知》。根据通知，购买竣工5年以内的二手房，可以通过公积金贷款，最高可以贷款八成，这是上海楼市今年第一个实质性利好政策。
之所以出台这个措施，“主要原因是上海银行业承受着越来越大的压力。公积金上场可以大大缓解。”上海银行同业公会的一位人士对本刊称。
根据中原地产透露，3月底，上海又传出“以户为单位的公积金贷款将改为以个人为单位贷款，每户可获得的公积金贷款额度大幅上调”的消息。如果以个人为单位放贷，每个家庭的公积金贷款额度可能将达到60万元，甚至更高。这意味着上海市民可以凭纯公积金贷款购房。这项举措无疑将极大刺激上海人的自住需求。
而银行方面，一些利好也相继出台。3月份，上海银行推出个人住房贷款宽限期还贷新方式。上海银行对本刊介绍说，宽限期还款方式是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，对贷款发放金额还本付息。上海银行称，该还款方式的最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。
而银行对于地产商的贷款也开始放松。3月，中国建设银行在同一天里分别和华润集团、金地(集团)股份有限公司、中海地产股份有限公司三大地产公司签署了《战略合作协议》，为其提供包括融资在内的金融服务。根据协议，建行和华润总公司在2003年双方签约协议的基础上，将为华润提供245亿元的融资额度，对于金地和中海地产，建行并没有公布具体的融资额度。
去年以来上海楼市调控中有三大利器：不得转按揭、购房按揭首付比例最低三成、征收5.5%的营业税。有意味的是，业内普遍认为，这些政策正在悄悄地松动。现在已经有不少银行放开了三成首付比例按揭的规定，而且将有可能更大面积地放松；不得转按揭，近期也将解禁；只有5.5%的营业税，由于是中央明确规定的政策目前还维持原状。
抛却资金上的支持，上海的基建也将在今年进入高潮，其重大工程建设共安排投资608亿元，轨道交通、世博项目、“两港”项目建设是重中之重。
今年轨道交通将实现“234”目标，确保2条延伸线年内通车，2007年建成的3条线贯通，2009年建成的4条线全面开工。世博项目重点是越江通道、交通枢纽、配套道路和保障设施。随之，这些基建周边项目的附加值将大幅提高。
除此之外，上海楼市回暖也有季节性因素。“春节过后是楼市的传统旺季，从往年的经验来说，这个旺季将维持2～3个月。” 中原浦东新区区域副总监叶厚彪对本刊说。
广州：短暂性暴涨？
此前，相对与北京和上海而言，广州的房价一直都算是比较稳定的。但是，在这个春天，广州的市民也体验了一把房价短时间内“三级跳”的心跳感觉。
中海观园国际是广州CBD珠江新城中的一个项目。去年12月中上旬刚开始内部认购时，其销售均价还在9000元／平方米左右徘徊。但是现在，短短的5个月时间内，其成交价格就已经连续经历了9000、13000、15000元/平方米的三级跳。
据广州市房屋管理系统“阳光家缘”的统计显示，今年1～3月份，广州市区(老八区)商品住房成交均价为7483元/平方米。该价格已经大大高于去年12月6563元/平方米的平均水平，涨幅达到14%。而据4月18日早上(本刊截稿时)该系统的统计显示，4月份的成交均价达到了7610元/平方米，房价依然还在上涨。
不过，比起年初的暴涨，最近的涨幅已经被认为是广州房价上涨之势明显回落的表现。而且，有关部门还认为，即便是广州的房价不断在上涨，但比起北京、上海等城市，这也是在理性的范围之内。
有意思的是，与其他地方不同的是，在百姓对房价高涨的怨声之中，广州的政府部门非常迅速地把握了舆论的导向。根据广州媒体的报道，今年年初，广州市市委书记林树森公开表示，这几年开发商有联合哄抬房价的迹象。而在广州市两会小组讨论中，林更是发出了严厉的警告：哄抬房价本身就是抢劫。
在与地产商“地荒论”的争论当中，广州市国土局提供的资料显示，2003经营性土地出让面积超过5.7平方公里，而2004年出让经营性土地6.6平方公里，相当于平常两年供地量。国土局的官员认为，这两年恰恰是广州历年来土地供应量的最高时期，“地荒论”没有依据。
广州市统计局企调队近日的一项最新统计数据表明：今年第一季度房价指数处于历史高位，而开工指数已连续六个季度处于历史低位。也就意味着，广州楼市处于开工量、竣工量严重断档期。而企调队认为，这正是导致广州房价短暂暴涨的主要原因。
因此，政府有关部门负责人提醒买房人，企业开发土地储备减少、产品结构失衡、高端产品增多，这些结构性供应问题才是导致“少货”时期房价上涨的真正原因。“广州楼市还是理性的，只要在供应量方面进行调控，房价则会保持平稳，市民不必恐慌。”这位负责人说。
广州美联物业研究部的研究人士在接受本刊记者采访时认为，开发商故意“捂盘惜售”也是造成市场供应同比下降的主要原因。一向推盘量较大的郊区楼盘，一季度显得相对平淡，大盘惜货看市。而市区的新盘，多数集中在珠江新城以及越秀等区域，销售价格普遍超过9000元／平方米。
不过，在地产商看来，广州老八区住宅土地存量不足，一级市场新增住宅土地供应量严重偏低，再加上土地价格上调，导致地产商成本增加。因此，有开发商认为，土地价格上涨才是房价上涨的最根本因素。“土地成本已经占据房地产整体建造成本的45%。”一位地产商告诉本刊记者。
而中海地产(广州)公司总经理朱荣斌在接受本刊记者采访时则认为，目前出台的房地产相关政策，是打击投机者，并非要把广州的房价降下来，只是抑制房价涨幅，改变不了广州楼市的涨势。“而且，去年发展商开发的产品都升级了，自然要卖更高的价格。”朱荣斌说。
不过，广州的政府部门似乎对控制房价充满信心。广州市国土局有关负责人日前向媒体透露，今年6月广州将推出基准房价信息系统，届时市民可通过该系统查询楼盘所在片区的基准房价。这被业内人士认为会在很大程度上抑制房价的继续上涨。
深圳：涨至焦灼
卖家不肯降价，买家开始观望。焦灼的气氛弥漫在深圳楼市中，飞涨的房价已经让许多消费者暂时打消了买房的想法。
4月17日，深圳市国土资源和房产管理局的《2006年一季度深圳市土地市场动态监测分析报告》(后称《报告》)用数字说明了一切：今年一季度，深圳全市商品房均价达8752.94元／平方米，同比上涨20.62%。其中，商品住宅均价为8126.14元／平方米，同比上涨25.63%。
《报告》分析，从产品结构上看，普通商品住宅(144平方米以下)价格为7053.6元／平方米，同比上涨16.48%；而非普通商品住宅(144平方米以上)价格为12438.48元／平方米，同比上涨53.28%。尤其是福田区和宝安区的非普通住宅价格上涨较大，分别同比上涨127.24%和94.95%。
据深圳中原深港研究中心总监张伟介绍，在去年底，楼市传统置业旺季，深圳本地的宏观调控让买卖双方都暂时进入观望期。年后，本地楼市迅速进入恢复期，年前被压抑的需求得到集中释放，而同时，年初2个月，深圳楼市供应又比较少，两重因素叠加之下，房价始得高涨。
据《报告》统计，今年第一季深圳度商品房批准预售面积出现大幅减少，累计为109.77万平方米，同比下降15.84%，其中住宅批准预售面积93.64万平方米，同比下降15.81%。与此同时，今年一季度，深圳商品房销售面积出现较大幅度下降，为208.50万平方米，同比减少11.77%。其中商品住宅销售面积同比下降12.63%。有业内认为，捂盘是其中的重要原因。
在这种情势下，加之楼市投机增多，楼价一路飞涨已颇令业内惊惧，“重蹈上海覆辙论”“透支楼市论”“拐点论”等多种说法已在业内开始传播。
据当地一项调查显示，这轮购房潮是从2004年开始的，其中包括第二代置业和第一代置业升级和换代期。而深圳目前有购房需求的购房者大多为准备结婚或结婚不久的年轻人，年龄介乎于26～35岁之间，家庭年收入介乎于6～12万元之间。
尽管需求真实存在，但是，“在近期上涨幅度已经是过大，和经济发展的实际情况有所背离。”深圳星彦地产研究部负责人青忠贵说。
至此，政府对于房价的调控就不可避免，但深圳政府对楼市的调控最被人诟病的就是，一味地增加土地供应，并试图压低地价。“由于房地产的周期性，新增的供应根本无法在短期内入市。因此，用市场手段来解决市场问题就好比用中药，无负作用，但见效慢。”张伟对本刊说。
另一方面，试图压低地价的意图也被地产商的竞拍热情“淹没”。2月底，被称为“狗年第一拍”的土地拍卖在深圳土地交易中心举行，由于竞拍过于激烈，万科、和记、天健等大开发商甚至没来得及举牌，短短十分钟，拍价就从5亿升至7.7亿，这不但大大超出了政府的预计，也让很多地产商觉得不可思议。
不但地价难以控制，实际上控制了地价，也未必能直接调控房价。本刊去年赴上海调查地产泡沫时就曾发现，地价高会导致房价相对较高，但拿地时地价再低，销售时的房价未必就低，这取决于房市供求关系以及地产商的定价策略。
如此看来，深圳还需调整调控的手法和技巧。当地业内的看法是深圳应学习上海经验，从需求着手，厘清不同的需求程度，以满足合理居住需求为标准，保证和鼓励基本的首次自住需求。
这就需要对投机者适度遏制，抑制非理性的跟风投机性需求，“跟风投资性需求应该重点抑制。这类投资往往由于身边个别投资者的赚钱效应而引发，感染力和诱惑力特强，短期内往往能吸引大量资金流入。以中原近期的成交客户分析数据来看，目前此类成交所占比例正在快速上升。” 深圳中原深港研究中心总监张伟对本刊说。
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