房地产不良贷款转卖之道 一年净赚100%

　　见习记者 蒋云翔

　　北京报道

　　雷震(化名)是富鹏公司(化名)的职业经理人，从事不良资产处置业务多年，“我做过项目利润率平均在50%左右。”他告诉记者。令他记忆犹新的是2004年处置的一笔不良资产， 那个项目的利润率近100%。

　　尽职调查“跑一圈”

　　2004年，一个在银行工作的朋友告诉雷震，他们银行有一笔债权资产打算出售。这笔债权的债务人是一家国企，账面价值几千万，抵押物为该企业的房屋建筑物及相应的土地使用权。而另一方面，银行鉴于和该企业多年的合作关系，在问题出来后，并没有通过法院诉讼，而是希望把债权转让出去。

　　此时，富鹏公司所在城市的土地价格正在上涨，他们意识到这是一笔好买卖。在短短两周内，富鹏公司买下了这笔债权，并开始进行尽职调查。

　　“实际上，这和我们常规的业务流程是不一样的。”雷震说，常规流程是先进行尽职调查，摸清资产情况后再提交公司决策委员会决策。而这个项目恰恰相反，由于银行提供了详细的一手资料，风险较小，所以是先做决策然后进行尽职调查。

　　尽职调查，用雷震的话讲就是“跑一圈”，这一圈的范围包括工商局、国土资源局以及法院等单位。

　　去工商局，是要落实债务人单位的主体问题。工商局有企业的设立状况、年检时企业提供的

审计报告等。通过这些资料，富鹏公司了解到了该企业的基本情况。

　　雷震称，尽职调查的下一步，则需要搞清债务人单位的资产状况。有土地资产的去国土资源局，有房产的去房管局，有车辆的去车管所。只要把这些单位跑上一遍，债务人单位的资产状况就清楚了。前述部门登记有这些资产的抵押情况。

　　调查结果显示，富鹏公司所购买的这笔债权涉及到部分抵押问题，该企业以房屋建筑物及相应的土地使用权为抵押向多个债权人银行贷了款。富鹏公司所持有的债权数量最大，占到了抵押物贷款总额的近70%。

　　雷震称，既然涉及到部分抵押，那就还得跑跑法院，看看其他债权人是否已经对债务人单位进行了诉讼，这些诉讼进展到了什么程度，这样才能更好地避免法律上的风险。

　　实现100%的利润率

　　一圈调查下来，雷震和他的同事用了三个月。根据尽职调查掌握的情况，富鹏公司形成了处置的初步方案。

　　方案设想雷鹏公司的客户购买了这笔债权后，和其他债权人进行谈判，以一定的折扣把他们的债权都买过来。因为这笔债权数额最大，其他债权人要想实现自己的权利难以绕开。这样客户就占据了谈判的主动权，可以较为轻松地拥有抵押资产完整的权利。

　　轻松处置的另一面，则是富鹏公司在与银行达成购买债权协议并交付款项时，并没有将这笔债权马上转到富鹏公司的名下，而是仍留在银行的名下。雷震解释说，等到找到买家，就直接从银行把债权转过去。这样少流转了一次，也就少交了一次的税费。

　　“总体看，我们对这笔资产的情况非常乐观，并不着急出手。”雷震说，富鹏公司并没有就这笔资产做系统的推广(如公开打广告)，而是通过“圈内”把打算处置这笔资产的消息放了出去。

　　雷震介绍，这个“圈内”包括三个层面：股东的一些资源、富鹏公司的融资渠道以及一些有过业务往来的中介服务机构(包括拍卖行、会计事务所、律师事务所等)。富鹏公司为客户提供的推介书除了介绍资产的详细状况外，还提供了详细的处置方案供其参考。

　　一年后，最终雷震才将这笔资产出手。接手的某公司刚好计划要在这块抵押财产所在的区域附近开一个分店，他们以低于市场的价格拿到了这块地。但是雷震的工作到这里还不算完，还有善后的“增值服务”，就是帮助客户按照处置方案最终实现

不良资产的价值。

　　雷震称，这个项目前后花了大约15个月的时间，不良资产的购置成本接近600万，尽职调查以及做推荐花费50万左右，而最终卖出了1200万，利润率将近100%。

　　不过，如此收益之下，雷震仍有遗憾。“这笔不良资产比较单纯，只有债权，并且是有实物抵押的债权，因此处置起来并不算复杂，操作水准要求也不高。”雷震表示，他比较期待含有股权、债权、实物，结构比较复杂的资产，“这样比较有挑战性一点”。