房产投资如何规避风险

　　★就投资者而言，对投资型物业的回报率必须做冷静分析鉴定。投资者应对开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面仔细评判。 资料图片

　　常　　青

　　湖南美林置业有限公司副总经理

　　——很多产品都标榜自己有最高的投资回报率，但收益和风险是成正比关系的，投资者须仔细分析。

　　朱李平

　　长沙阳光100国际新城推广总监

　　——相对来说，在未来相当长一段时期内，投资性购房这条道路是安全可行的。

　　乐　　兵

　　长沙景鹏房地产开发有限公司销售总监

　　——评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。

　　2005年长沙

商业地产异军突起，投资型物业逐步放量、大行其道。房产投资逐渐成为大众投资的一个重要渠道。

　　在人们日益将买房子看作投资行为的同时，房产投资也成了一件时髦的事。然而，有投资就必然存在风险，投资者如何在“乱花渐欲迷人眼”的房产投资中规避风险，提高投资的成功率呢？

　　本期我们就房产投资者如何规避风险这一话题，邀请到常青、朱李平、乐兵三位业内人士。专家提醒：投资者在进行投资型物业购买当中，应对许多问题进行仔细的选择、思考。譬如：要懂得运用自己的资金杠杆，合理设计付款方式，把有限的资金最大化利用；譬如切割面积、户型、交通、配套、出租市场、银行利率水平等。

　　常青：回报率是投资硬指标

　　在长沙楼市中，适合投资的房地产产品越来越多，这些产品主要包括商业、住宅、厂房。在这三大类型中以高档公寓、产权式酒店、写字楼、主题商业(店铺、超市、购物中心)以及高档小户型住宅最受投资客青睐。

　　在选择投资型物业时应注意以下几点：

　　一、地段　　买投资型物业应注重地段的商业气氛，如周边是否有写字楼、商务区，是否有强大的租房需求市场支持。此外，高校集聚带、交通便利的地段，由于住宅租赁需求较大，投资回报较为可观，也是值得投资型买房者注意的地方。

　　二、品质与品牌　　投资型物业也像住宅产品一样，需要开发商对项目、对外形、建筑的功能布局、项目内外交通等等合理设计，开发商本身的美誉度及社会责任感也值得关注。

　　三、发展前景　　即所投资产品在未来市场上的接受程度，在北京、上海、深圳等城市的租金比普通物业高出近10倍。

　　四、回报率　　回报率是投资客最关心的硬指标，但实际上受到前三个因素的制约。很多产品都标榜自己有最高的投资回报率，投资者一定要谨慎，风险和收益是成正比关系的，投资者仔细分析，开发商是怎样保证高回报率的。

　　投资型物业有两种类型，一是业主真正持有产权并参与经营的，这种产品相对来说风险要更大一些；另一种是阶段持有型投资物业，开发商会承诺几年之内无条件回购产品并返还本金，这是第二代投资型物业。比如在长沙早些年出现的一些不带产权的纯投资物业产品，实际上是一种售后回购、售后回租的融资行为，如果它的回报率高于资金的时间价值加上平均风险回报率的话，开发商在未来是很难做到的。投资客往往陷入楼钱两空的处境。

　　因此，在投资者理性意识逐步提高的同时，产权投资产品也需要进一步规范。一个规范的产权投资项目应当具备4个基本条件：有高水平的经营公司进行经营管理，并且经营已步入正轨；承诺的投资回报率应在一个合理的水平，不能背离行业的平均收益；要有资信等级高的担保公司进行担保，并在法律框架内保障投资者的投资收益；要有合理的投资期限，符合房地产经济运行的周期性规律。

　　朱李平：投资购房何错之有？

　　长沙自1992年出现房地产市场以来，在相当长一段时期内，人们买房就是为了居住。进入本世纪后，越来越多的人则把买房当成了一种投资。这大概有两种情形：一种是“投资买房”，升值后转手是购房的主要目的。这部分人一般具备较强的经济实力和眼光。第二种是“以租养房”，赚取月供与月租之间的差价收入。据去年的一次市场调查反馈，长沙投资购房的人群比例已达20%，但这个数字相对于上海浦东却是小巫见大巫。在浦东新区，部分楼盘投资购房的比例甚至超过了40%，旺盛的需求与不断攀升的房价相互刺激，竞相持续上涨，直接导致中央政府出台了一系列宏观调控政策。为什么会形成这种情况？不外乎三个最关键的因素：一、长三角改革开放二十余年积累的巨大个人财富，聚集了对上海国际化大都市投资的强大能量，而长沙楼市缺乏这种经济基础；二、觊觎中国大市场的海外资金不断涌入上海，形成了对上海楼市强大的拉动力。长沙楼市也没有这种市场背景；三、长沙购买力水平的上扬速度远远落后于长沙新城区的扩张速度，60万“农转非”城市人口的高幅递增无法形成对长沙楼市现实的拉动力。

　　在这种经济基础与市场环境下，我个人认为，长沙怎么倡导投资型购房都不为过。现实的好处至少有三：首先是这一部分市民辛辛苦苦积蓄的富余钱，终于有了一条投资回报的渠道。因为相对来说，在未来相当长一段时期内，投资性购房这条道路是安全可行的；其次是2006年，像大山一样横亘在房地产开发商面前的800万平米的供应量，需要大众市场来消化。而长沙房地产方兴未艾，且异常脆弱，如果没有大众多种形式的积极参与，长沙楼市是不敢想象的。三是各级政府各种媒体都将积极支持。房市起来了，房价慢慢上涨了，外资会主动介入，土地能卖个好价，广告也能卖个好价。因此，投资型购房应该是一件值得倡导的好事。

　　乐兵：抢占要地瞄准新市场

　　从近几年长沙房地产投资型物业的发展来看，投资型物业正逐渐从传统的以商铺、写字楼为主的单一化格局发展到商铺、写字楼、酒店公寓、商务公寓、小户型楼盘争奇斗艳的多元化格局，并且新的物业还将不断出现。很多投资者认为投资回报率越高，就越值得投资，其实这是投资者常常犯的错误。

　　目前，投资型物业主要有以下几类：第一类投资型是商铺。这种投资的物业投资金额高，一般是居住类物业的1.5倍至2倍，如长沙王府井百货、长沙大连万达购物中心等。第二类是写字楼。它所面对的市场是一个比较稳定的企业或者公司，目前市场已出现了短期的供大于求。第三类是一些满足中小型企业办公的商务公寓。这种物业类型基本上地处繁华商业地段，交通方便。第四类则是服务式公寓。有针对性的商务服务、精

装修，既可居住又可办公，这种公寓的投资，价值也较高，如运达国际广场。第五类就是人们熟悉的小户型楼盘。因为它投资性较其它居住型楼盘高，我们一般也把它划分进来，如东方银座、几米空间等。

　　就投资者而言，对投资型物业的回报率必须做冷静的分析鉴定。开发商预测的未来租金往往并不代表投资者每月的净得收益。在房屋租赁税费下调之前，房屋出租的相关税费超过20%，减去税费后，再考虑到空置期，减去

物业管理费、折旧等因素，物业出租的净收益就未必那么理想了。譬如：有些物业在购买当中可能算投资回报率，会讲20%，讲25%。这都是偏高的，我认为只要达到12%就比较好，15%就十分优秀了。

　　评判投资型物业的价值，最重要考虑的应该是开发商实力、升值空间、经营水平这三个方面。准确评判投资型物业的这三方面因素，将对投资决策有重大指导意义。

　　开发商实力这比较好的理解，另外两个方面也很重要，首先说升值空间：房地产有句名言：“地段、地段、还是地段。”在房地产时代的任何时候，都不要忘记地段的核心价值。一个繁华的、方便的地段对房地产项目而言是至关重要的，对于投资型物业而言，这个地段就更加重要了，因为它最重要的是不再满足居住功能，更重要的是满足商业用途。这就要求投资型物业一定要在一个繁华的商务区或者是商业区当中，才能够实现保值和升值。

　　本报记者 喻志科 实习生 王亚卓