投资房产要多长几个心眼

　　上海证券报 记者 李导

　　经过宏观政策调控，一度“虚火熊熊”的楼市终于开始"败火"，房地产市场也在逐步回归理性，房价出现明显的回落。不少准备购房的人心存疑虑，如果今年欲购房的话，应该注意些什么?

　　攻略一：中低价房将是首选

　　去年12月中旬，国土资源部有关负责人公开表示，为稳定房价，今年国家将继续加大对中小户型、中低价位商品房、经济适用房和廉租房的土地供应，同时继续严格控制大户型、低密度高档住宅土地供应，停止别墅类占用土地供应。未来5年，土地供应的闸门都将力求控制固定资产投资、促进房地产市场健康发展。可预见的是，2006年自住型住房消费的主体------中低收入群体的中低价住房将会得到更多的关注，房价将在更大范围内与百姓利益接轨。

　　按照这个思路，今年买房应遵循以下两个原则：第一，中低价房是自住型住房消费的首选。从目前情况看，国家鼓励自住型住房消费，未来可能会出台相应配套优惠政策或措施。上海市政府对于中低价收入的家庭购房实行贴息政策，贷款比例和利率也有所松动，而且有望放宽自住型普通商品房交易的税费。今年上海即将推出的新版商品房预售合同中也首次提出，在商品房付款方式上可以分多次向

开发商支付购房款，付款比例和方式可由双方约定。这样一来，对普通工薪阶层而言，将进一步减轻其购房还贷的成本和压力。

　　其次，买房应尽量做到"宁小勿大"。有关部门明确规定，120平方米是区分普通住宅和非普通住宅的界限，非普通住宅房贷利率将上浮20%。如果你买的是政策鼓励的普通住宅，购房成本以及未来维持费用(物业管理费等)都会大大降低。反之，成本将会大幅增加。

　　攻略二：首要考虑租金收益

　　随着稳定住

房价格政策的陆续落实，房地产市场将朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费、稳定房价的预期目标方向发展，投机性购房行为将得到遏制。依靠楼市差价作为投资主要手段的时光已一去不复返了。"以租养贷"将是今年房市最佳的投资方式，面对沉重的资金成本和房贷压力，租金收益将成为人们投资房产时首要考虑的因素。

　　其实，租金回报率与房产价格的涨跌是紧密地联系在一起的，租金的高低是支撑房产价格的重要因素。换句话讲，购买有租金回报支撑的房产将会比较抗跌，而那些租金回报率偏低的楼盘将面临较大的风险。需要指出的是，5%的收益率是目前房产市场比较认同的租金回报率的重要临界点，也是判断房产价值的重要参考指标。

　　在具体操作过程中，投资者应该重点把握以下四个基本原则：1、尽快把手中闲置的房产租出去，千万不要把房产"烂"在手中，要知道房产是有成本的，早租出去一天就多一份收益。2、对于那些回报率偏低甚至不容易租出去的房子，应该考虑在合适的价位果断"斩仓"。3、装修房比毛坯房更有"身价"。记者一位朋友有一套房出租，但因是毛坯房，租价不高，与同地段经过装修的同类房产相比，收益率低了不少。4、地段也是影响租金高低的重要因素。一般来说，处于商务区或大学区附近的房产一般都比较热销，而且租金较高。

　　攻略三：商业地产可“掘金”

　　尽管上海楼市出现了一定程度的调整，但是2005年上海甲级写字楼市场依然非常红火。全年共有42万平方米甲级写字楼上市，为历年来最高，市场实际成交量超过供应量4万平方米，明显供不应求。空置率也创下历年来最低，市场"缺口"仍将延续，预计2006年市场"缺口"为6万平方米。由此看来，商业地产蕴含着很大的投资商机。稳定增长的需求使甲级写字楼的平均成交租金不断上涨，截至去年年底，上海甲级写字楼平均租金相比上季度涨了4.3%，比上年同期涨了23%。受租金上涨的带动，甲级写字楼的平均售价也延续连续上升势头，2005年第四季度，每平方米平均售价达到3873美元。对于投资回报率，一位新加坡的地产商直言不讳，他认为，内地商业地产的预期投资回报率大约为10%--15%。

　　当然，对于一般投资者而言，投资商业地产往往力不从心。投资商业地产比较适合于实力雄厚的投资者，如果具备足够的现金流，今年完全有望从商业地产中掘得一桶金。

　　攻略四：按揭期限不宜过长

　　对于普通购房者而言，购房费用是一笔巨款，不少人不可能一下子拿出这么多现金，不少购房者采取以按揭贷款来支付的方式。虽然几乎每家商业银行都能办理住房贷款，但其中玄机不少。其实，按揭贷款也是门学问，按揭比例、还贷期限以及利率都颇有讲究。目前办理按揭贷款应注意哪些方面呢?中行理财中心有关人士建议：1、按揭比例不宜过高。在楼市疯狂的时候，按揭比例曾高达9成，目前银行对个人房贷比例一般控制在6--7成。对于一般自住型消费者，选择过高的按揭比例无疑是在延长为银行打工的时间，辛辛苦苦赚来的钱都流入银行的口袋。还不如买小点、价格低点的房子，等到今后有钱时再作打算。2、还贷期限不宜过长。自去年3月17日起，房贷利率调高至6.12%，而随着

人民币升值预期的进一步增强，不排除再度升息的可能，如果期限过长，将承担更多的利息成本。记者朋友张先生2003年办理了30年按揭，当时月供393元，去年加息后，月供增加到405元，虽然每月仅多12元，但30年下来将多付几千元，这对收入不高的张先生是个很大的压力。

　　攻略五：差价补贴写入合同

　　最近，杭州、上海等地频频出现业主要求退房的现象，原因有两个：一、后期开发的楼盘价格明显低于前期已销售的楼盘价格；二、同期开发的楼盘因为时间前后，价格也出现较大波动。这些因素引起了一些业主的不满，纷纷要求差价补贴或者退房。而从目前相关法律条文以及销售情况看，如无正当理由，退房的可能性并不大。

　　需要提醒的是，在购房时，如果遇到开发商作出差价补贴的承诺，务必要把相关条款写入购房合同，以维护自身的合法权益，不妨做个"事先诸葛亮"。

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