政府抑制炒楼风 委托公正巧打短线投资擦边球

　　政府2005年在打击炒楼上表现出了坚定的决心，从年中到年底出台的一系列政策，瓦解了炒楼者的利润，随之2006年初，广州开征房产出让增值部分的个人所得税，逼职业炒家离市。这将减少楼市的短期投机行为，同时也有利于楼市健康发展，使长期投资更有保障。

　　新的游戏规则提升了对操作技术的要求，短线房产投资开始需要具有一定的技术含量。那么，在新的政策和市场环境下，楼市是否还有短线的投资机会？在交易中如何规避政策 壁垒，尽量保全利润？在合法的前提下，利用房产“委托公正”，打一个漂亮的擦边球，可以作为目前短线房产投资的一个新途径。

　　文/本刊记者 高兴华

　　广州市民郑贤(化名)从2001年开始投资房产，除了购买基本的保险，他把资金都拿来做地产投资。刚开始的时候缺乏对行业的了解和经验，便随着大发展商走，只要发现有新开发的楼盘就最早介入，买入的都是期楼，由于是大发展商开发的楼盘，基本不用担心烂尾的问题，只要不烂尾，到了交楼的时候出手就会稳赚不赔，恰逢近几年来广州房产市道一路看好，经过几年经营，郑贤的个人资产猛翻3倍，他也成了地产投资高手。

　　简单而有效的投资法则让郑贤轻松的度过了地产投资的起步阶段，目前已在广州有6套住宅和2个商铺，手中还有一定量的流动资金作为灵活投资，晋升成为新兴的城市地主阶层。

　　然而，随着房产市场逐渐规范，政府监管力度加大，早期的“炒楼花”等缺乏技术含量的方法已经行不通了，尤其是去年出台的一系列新规，瓦解了炒楼者的利润，这对擅长进行短线投资的郑贤影响很大。

　　房产新政对于投资最有杀伤力的条款就是未住满2年的住宅转让要征收总额5.5%的营业税，抵消了短期房产投资的相当一部分利润，使

二手房产的交易成本翻了一倍，这使一些短线投资机会变成了鸡肋。

　　郑贤是个有心人，他明白不能再用法则，想办法在合法的前提下避开营业税才是上策。在2005年6月1日到2006年1月1日之间，最常用的操作手法就是做低房子的评估，公开成交价格低于实际成交价格，私下买方再把差价补给卖方，这样就避掉了差价部分的营业税。从2006年1月1日起房产转让开征20%得人所得税，如果再采用低公开价交易的办法的话，买家以后再以市场价格转让的时候就要交纳更多的个人所得税。

　　在仔细研究了相关政策之后，郑贤找到了一个短线投资的最佳方法，就是房产委托公正。房产委托公正是指公证机关根据委托人的申请，房产委托行为，是房产所有权人 (委托人)将办理与房产有关的事务，或者实施与房产有关的法律行为 (买卖、出租、抵押等)的权利授与受托人的意思表示。在与卖方的交易中，如果郑贤支付房款，付款比例双方可以协议商定，把房子的产权委托给郑贤，郑贤在找到了下一个买主后，直接把产权过户给下一个买主，而自己不参与产权变更，这样在自己手上流通的过程就不产生营业税。

　　委托公正最大的优势就是避免一买一卖的税费，这点郑贤深有感触。2005年年底，郑贤通过中介收购了一套位于滨江东路的海珠X岛花园丽景B单位，面积107平方米，北向望江，买入价格70万，属于该地段早期的

豪宅，这个买入价格相当有优势。郑贤支付了房款，同时与卖家办理了房产委托公正，郑贤可以完全支配该套房产的产权，接手不久郑贤就找到了下一个买家，以85万的高价出手。

　　在整个交易过程中，郑贤本人被有参与产权变更，也就不产生买进和卖出的税费。只是支付了中介机构的共计约3%的佣金和委托公正费2500元。成本价=楼价＋购买佣金＋卖出佣金＋委托公证，即：700000＋14000＋8500＋2500＝ 725000元，利润：850000-725000＝125000元，省掉一买一卖税费：11500(买进税费)＋56000(卖出税费)＝67500元。

　　大笔的税收省下来了，郑贤在获利的同时也坦言，委托公证也存在一定风险，并且这个风险不低。在委托期内，要密切关注委托人(即卖方)的个人资产情况，以防止其房产当作其负债被执行。并且，委托公证需要时间，这段时间内存在的风险系数也颇高，若这段时间内委托人出现问题，也可能落得一无所有。当然，高额的利润总是和高风险并存的，郑贤觉得在使用房产委托公正的时候要充分考虑并评估其中的风险因素。

　　交易成本对比(以海珠X岛花园丽景B单位为例)

　　买进： (成交价格为70万)

契税（评估价的1.5%）	印花税（合同价的0.05%）	过户登记费	查档费	印花费	中介费（2%）
11250元	350元	50元	50元	5元	15000元

　　卖出：(成交价格为85万)

营业税（合同价5.5%）	交易服务费（3元/平方米）	印花税（合同价的0.05%）	个人所得税（增值部分20%）
46750元	321元	425	30000元

　　合计：104151元

　　“委托公正“法操作成本：

中介费（约3%）	公正费	查档费	合计
25500元	2500元	50元	25800元