年终扎堆出现房地产信托你买不买

http://finance.sina.com.cn 2006年01月02日 17:57 中国经营报

　　作者：杨筱来源：中国经营报

　　风险提示

　　投资应以风险承受力为底线

　　所有的信托公司在推介自己的信托产品时，都会提出一个较为理想的收益率，但是需要注意的是，这些收益率都是预期的，而不是最终的承诺的。如果市场行情走低，设想中的收益率就会成为“空想”。孙立表示：信托理财产品的市场风险主要来自于投资项目本身以及信托公司自身的整体信誉。从投资者投资的角度来看，关注的重点应是资金投入后，能否收回本金以及获取预期的收益。

　　而且，对于房地产行业来说，前景的判断上存在很大的差异，各方对于价格走势的判断差别很大。上海、北京等大中城市的房价一路走高，尽管目前的房地产信托产品收益较高，但是，一旦房地产行业有风险，如销售回款不畅，信托投资的风险也就会暴露，投资者甚至会面临资本金回收的问题。

　　2005年底，对于手里又多了各种名目的年终奖金的白领林小姐来说，寻找新的投资品种成了当务之急。

　　但是，信托市场间一些新的名词使林小姐陷入迷茫：夹层融资、REITs(房地产投资信托基金)等等。一个个陌生的新名词使林小姐犹豫了，信托产品究竟该如何选择？

　　市场现状：房地产资金紧缺逼热相关信托

　　2005年国庆节前夕，一份被称为银监会212号文件的《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》以下简称212号文件　面世，规定开发商必须同时满足“四证”齐全、自有资金超过35%、资质在二级以上三项条件才能通过信托融资。因此，房地产信托出现一段时间的低迷。但是，临近年底后，房地产信托产品却又重新开始活跃起来，市场间不时有产品发起预约，各种技术手段的运用成为新型房地产信托产品的最大亮点。

　　不久前联华国际信托投资有限公司理财品牌产品——联信·宝利七号，就是近来业界热议的“夹层融资”产品。该金融产品采用优先股方式介入房地产项目，同时，为改善信托产品的流动性，联华信托将在国内首次引入做市商办法。

　　联华国际信托投资有限公司总裁李晓东表示，借鉴国外期货市场运用成熟的做市商办法，产品首次做了改善信托产品流动性的安排：受益人可以在信托存续期间，以市场价格按照信托文件的规定自己或委托联华信托进行信托受益权转让；信托计划正式成立届满一年以后，客户急需资金，联华信托或其指定的第三方机构提供不低于3000万元资金额度，按申请时间的先后顺序并按照信托文件规定的溢价率受让受益人持有的信托受益权。

　　投资回报：年均收益率近5%

　　新的房地产信托产品之所以不断推出，显示了房地产信托市场的活跃。衡平信托公司的刘丽华表示：截止到2004年底，信托产品年收益率最平均达到4.89%，而进入2005年后，信托产品的年预期收益率更是逐渐走高，即使是最低收益率，信托产品也达到了4.1%，远远高于商业银行人民币理财产品的3.5%的收益率。所以，对于普通投资者来说，投资信托会获得相对较高的投资收益。

　　东中西区域发展和改革研究院专职从事信托研究的研究员孙立认为：相比其他理财产品而言，信托理财风险低于证券市场，而收益率又远高于债券和人民币理财等理财项目。从未来个人理财市场的结构性发展来看，信托理财这种“富人投资游戏”将会逐渐走向百姓，占据一个较大的市场份额。

　　操作策略：选择强势公司的信托产品

　　孙立建议：“在介入房地产信托理财领域时，应重点关注强势信托公司发售的信托产品。”

　　信托业内人士邓举功给投资人指出了辨别信托公司业绩优劣的“小窍门”：一、每年的4月之前，银监会指定的信托公司会披露上年年报，投资人可以从中看出该公司既往的业绩状况；二、更要注意的，从该公司以往的所有开发的产品中，分析失败产品的概率有多大。邓举功透露，信托整个行业产品的失败率不高于10%，一些公司开发的信托产品甚至达到了100%的成功率。

　　针对房地产信托产品本身，邓举功表示：尽管房地产信托品种不断出现，但作为投资人来说，有几点是需要注意的：

　　一、是要看房地产市场的大环境，如果房地产市场总体疲软，投向于房地产市场的信托产品风险容易暴露。

　　二、看信托项目报告时，对于房地产项目要仔细观察，可以亲自到项目的施工地进行观察，看看项目的开发与销售进度等等，可以基本判断项目成功的概率。从信托品种的选择上，而且相对于开发融资类的房地产信托产品，一些成熟的附带租约的房地产信托产品，因为现金流比较明确，尚属起步阶段，泡沫较少，安全系数比较高，目前可以优先选择；而那些尚处于房地产开发环节的房地产信托产品，由于存在资金链条容易断裂和销售回款不畅通等潜在风险，安全系数相对较低。

　　三、要对信托产品中的借款人的担保人的情况详细了解。不仅要看该担保机构本身的资质、规模，更要察看其累计担保了多少项目和今后可能的担保项目、现金流量等等，投资者应该要求信托公司在以后的定期信息披露报告当中对此予以揭示。

　　四、用款人为一些知名的房地产开发商的房地产信托融资项目，比不知名的、规模较小的房地产开发项目信托融资产品更安全。此外，用款人为一些有政府背景的公司和特殊用途的房地产项目信托产品安全系数高一些：比如上海的重大工程配套

商品房、北京经济适用房项目类的房地产信托产品等，安全系数比较高。

　　邓举功反复强调：投资者一定要关注风险和收益的问题。信托产品的风险和收益紧密相连，预期的收益率越高，与之相伴的风险也越高。因此，投资者不能单纯追求高收益，而应该选择那些风险在自身承受能力之内的产品。

【发表评论】

爱问(iAsk.com)

【评论】【谈股论金】【收藏此页】【股票时时看】【大中小】【多种方式看新闻】【打印】【关闭】


	新浪首页 > 财经纵横 > 理财 > 理财投资 > 正文

年终扎堆出现 房地产信托你买不买

年终扎堆出现房地产信托你买不买