北京二手房：等待第二只靴子

　　-本报记者 陈文雅 北京报道

　　“北京人对二手房的态度特别有意思。”

　　去年刚从上海举家迁到北京的周源，很快在买房的过程中体会到了两地消费心理的差异。

　　“我听说二手房的供需缺口达到80%，也就是说其实很多人内心还是希望买到一套合适的二手房。但是选择余地太小了，要挑到满意的房子并不容易。另一方面，大家表面上又对二手房不屑一顾，单位里连几个刚毕业的学生也说非要买新房子。”

　　周源以自己的经历证明了在北京买二手房的艰难。“看过一套央产房，结果因为房东没把产权证捣鼓下来，不了了之。看过的其他几处房子，不是

户型结构太落后，就是价格和新房不相上下。听说要办全款转按揭也很难办下来，想买新一点的房子，又时不时传说要交

个人所得税。”

　　和很多上海人一样，周源对“房子”这个词语的认识，是在人均2平方米面积的石库门房子里发育出来的。那些一个布帘子隔出一户人家、一不小心就听见邻居私房话的日子，是他的青少年时代的重要记忆。拥有一套二手房是很多上海年轻人独立生活的第一个目标。

　　世邦魏理仕咨询部高级分析师覃晓梅表示，“在上海，政府从1999年起就提出‘小小补贴换新家’的换房置业政策，鼓励大家买二手房，以二手房带动一手房市场发展。”相对来说，在北京，政府对二手房市场的态度似乎未曾有同样的明朗。

　　从狂泻到猛涨

　　对北京的二手房中介来说，2005年经历的大起大落可谓史无前例。4、5月份交易量的飙升，6、7月份的狂泻，8月份的迅速回暖，曲线图将其中的戏剧性表现得一览无余。除此之外，被改写的历史纪录还包括二手商品房交易量首度超过公房交易量。

　　北京二手房中介连锁机构的管理人员，恐怕很难形容这个即将过去的2005年里的心情。该由衷地笑吗？

　　可是，想到公司6月份的二手房交易量应声跌了20%，7月份又跌了20%，再想到这项政策在暂停半年后又有重新启动的迹象，看起来现在还没到笑的时候。

　　该谨小慎微吗？

　　可是，除了6、7月份，今年的形势又算得上是一片大好。相比较成交量持续下滑的新房市场，今年的“金九银十”更多地体现在了二手房和租赁市场上。

　　无论是哭还是笑，他们惟一可以确定的事实是，游戏规则不是他们定的，这个市场的走势也并不是靠他们自己的力量能左右得了的。

　　“今年一手房供应量少，以往每年都有二三百个新盘，今年不到100个。而且不少新开楼盘都在郊区，这客观上给了二手房市场一个机会。”覃晓梅认为，外部条件是促成此次北京二手房市场迎来“金九银十”的重要原因。

　　六七月间的成交量下滑，则和5月份出台的二手房个税新政直接相关。一时间，关于20%个税到底该不该征的各种争论充斥街头巷尾，而北京市各区关于此项税种的不同政策更让买卖双方感觉像雾里看花。新政实施约两周后，各区实际上都暂停了20%个税征收。直到八月份，醒悟过来的北京居民又从观望的心态中走了出来，市场则马上以迅速反弹的交易量给予了回应。

　　“政府出台政策时是否以市场作理论基础和数据基础，决定了它的政策能不能起到应有的效果。”一位市场人士直言。这位人士指出，北京二手房交易的20%个税政策经历了几次反复，现在还未能得到真正的贯彻执行，政府是不是应该吸取教训，反思一下政策的力度是否适当，是否在税率、减免条件等方面作相应调整，使之更容易为纳税群体接受。

　　“每卖出八九套新房，才卖出一套二手房。这就是北京二手房市场的发育现状。”北京中原地产董事总经理李文杰的话多少有些恨铁不成钢的意味。

　　如果我们试着分析北京二手房和一手房交易量的比率，可能会惊诧于北京的二手房市场为什么像个没发育的孩子。2004年，北京新商品房成交量约为33万套，存量房的交易数据则大约为5万7千套，二手房和一手房的成交量之比仅为15%：85%左右。今年以来，从成交套数来看，这一比率略有提升，根据北京市建委提供的今年1-10月的市场数据，得出的比率为19%：81%，但远不能算是质的飞跃。

　　而在上海，新商品房和二手房供应稳定在2000万平方米左右，比值接近50%：50%。在一个已经完成城市化进程的国家，二手房和一手房的成交量之比则一般为90%：10%。

　　“二手房交易量这么少，不是个好现象。”李直言，尽管有大群的消费者希望在市中心买到面积适中、价格相对合理的二手房，但现有的供应量很难满足这样的需求。

　　曙光何处

　　如果光拿自己的过去做比较，北京算得上是个上进的孩子。北京中原地产提供的数据表明，2001年北京二手房的成交量大约只有5000套，到2002年增长到8000套。今年截至10月，交易数据已达到55000套，而这个成绩单是在二手房市场受5月份个税新政冲击的情况下交出来的。

　　客观来讲，起步晚是一个说得过去的理由。中大恒基总经理马永表示，1996年成立的中大恒基在诞生之初的四年里一直只开展了租赁业务和零星几宗公房换房业务。“上海的二手房市场从上世纪90年代初就发展起来了，而我们直到1996年才出现这个概念，90年代末还只有望京地区有零星的几栋商品房，三环以内大量充斥的是公房。”

　　在推动二手房市场发展方面，政府也费过一些心思。拿契税征收为例，最早是120平米以上适用3%税率，120平米以下适用1.5%；后来改为9432元/平方米以上3%，以下1.5%，到去年又将标准进一步细化，推出普通住宅的概念，非普通住宅3%，普通住宅1.5%。

　　但就今年的交易量曲线来看，在这个起步已经很晚的市场，并没有出现推动其强劲增长的动力，而二手房征税的政策却更像是掉到市场上的第一只靴子，直接造成了人们竖起耳朵等待另一只靴子落下的心态。

　　“北京二手房的投资前景是没得说的，但是投资环境确实有待改善。各区县的政策又不一致，现在还只有海淀一个区能在一天之内把所有手续办完。政策虽然是接二连三，但却让大家越来越迷茫。”

　　李文杰表示，北京持续新房供应(包括现房、期房)比国内任何一个城市都高，3000万平方米/年，折合大约20万套，而目前已经出现了新房空置率过高的倾向，固定资产投资过度的问题若隐若现。

　　社科院财贸所城市与房地产经济研究室的况伟大博士则指出，政策摇摆的主要原因在于其在宏观调控力度上的两难抉择。“力度大了，怕对消费造成打击，力度小了，又怕起不到抑制投机的效果。”

　　“这个问题是说对了，但是政府有没有改善的动力还很难说。北京的新房供应为什么高？这是由其首都的特殊地位决定的。市政投入力度比国内任何城市都大，再加上有奥运会的契机，必然使政府在新房供应量上花大功夫，而相对来说，二手房市场受冷落也就在意料之中了。”一位分析人士指出。

　　李还指出，现在央产房上市面临的主要问题还在于部分人手中有好几套住房，而政策还没有定下基调：到底承不承认这部分人的既得利益？

　　这一观点得到了顺驰经纪市场部经理陈俊的赞同。他认为，市政府还应做的是出租登记工作。“北京有好几套房子的人不少，他们的投资渠道往往是出租而不是出售，因为出租税收的监管力度不大，很容易逃税。”陈俊认为，政府已经到了该出手的时候，因为租赁市场不但是税收的问题，还跟社会治安问题密切相关。

　　华高莱斯地产顾问董事总经理李忠则寄希望于北京内城改造。他引用11月底北京市规委主任陈刚的《述职评议整改措施落实情况》书面报告说，到2020年北京要把二环内的人口控制在90万以内。对于内城的老房源，政府准备对其进行改造，将

小户型适当扩大、合并，对外观进行整饬，并将室内设备全面更新，内城二手房源的吸引力将因此有较大提高。

　　“人口从110万降到90万，不只是少20万人那么简单，政府要做的事还多了去了。”李忠认为，这一系列的整改行动可以成为好开端的一部分，如果它能够被不打折扣地落实下去。