固定回报承诺蒙住部分沪人 产权式酒店将规范

　　[事件回放]花17万冲动买进“香饽饽”

　　王小姐与朋友于今年3月份去海南三亚旅游。当时，一家尚在施工的产权式酒店正在做广告促销。一套60平方米的产权客房，每平方米仅售6000元。购房者只要现付17万元，其余由开发商在当地银行代办贷款。接待人承诺每年可获总房价6%的固定回报，还保证一年内就可办出“小产证”。王小姐爽快地签下购买和授权经营合同，付了17万元。

　　事隔8个月，“小产证”无消息，购房贷款居然“还在办”。两周前，王小姐突然接到通知：酒店决定每套客房扩建10平方米面积，需追加资金6万元。王小姐曾在上海买过两套房子，当时的购房合同是参照建设部《商品房买卖合同》模本，里面有一条：面积误差不大于3%的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

　　但开发商则提醒王小姐，须按签订的合同实施。王小姐找出合同，这才发现上面写的是“如面积增加，买受人应按增加面积追加房款”，她傻眼了。焦急中王小姐去建设部相关网站查询，了解到“双方当事人(房子买卖双方)可以对文本条款的内容(标准合同模式)进行修改、增补或删减”，即开发商可以更改标准合同模式，怪就怪自己当时签合同时太大意。

　　[酒店说法]装修时才发现原房型不理想

　　记者联系该酒店的销售经理。对方说，因为装修中发现原来的房型不够理想，因此决定扩大每间客房的面积。“很多投资者都对我们扩建的举动表示欢迎，虽然总房价因为面积增加而增加，但投资者获得的年回报也随之增加。”他还说，该产权式酒店60%的客户都是

上海人，目前销售情况良好。当记者提出房子面积增加带来经营成本的增加、酒店入住率会否下降的问题时，对方称6%的回报率是按酒店55%的入住率计算的，“我们酒店的位置非常好，绝对不会有这样低的入住率”。

　　王小姐请行家仔细分析了合同条款，这才发现，店方可能让购房者连续掏钱的理由竟还有不少。她决定不再追加投资，并要求退房。

　　[律师说法]合同被改动“散户”难奈何

　　浙江律师盛军华说，若投资产权式酒店，投资者一定要拥有对房子独立的处置权，并将“小产证”拿到手。日后若有意外，不至于“血本无归”。

　　在某集团担任投资部经理的韦红松说，异地投资特别要注重合同条款，如事后出现纠纷，投资者可以把开发商是否存在欺诈行为作为首先考虑的第一要素，因为如果开发商存在欺诈行为，追究其责任也就会很明确。而是否欺诈或违约，都需要正式合同为依据，否则打官司就可能陷入旷日持久。对那些滑头开发商来说，在合同上做些“小动作”，然后“合理合法”地让投资者不断掏钱，是“常规路子”。而像王小姐这样的“散户”，往往对此无可奈何，自己名下产权客房因为没有独立处置权，成了抛也抛不掉的大包袱。

　　上海交大房地产投融资专业一位博士生说，大多数开发商不愿意看到投资者“血本无归”，但当酒店经营确实亏损、承诺无法兑现时，有些店方会选择破产来逃避责任。

　　[专家观点]诱人高回报疑为店方集资招

　　上世纪九十年代初海南首先开发产权式酒店，随后北京、成都、杭州等地纷纷效仿，一时间产权式酒店成为诱人的投资热点。但后来，围绕产权式酒店的纠纷接二连三出现，或因办不出“小产证”，或因高回报未兑现，或因店方见房价上涨单方面撤销合同。一位曾对国内外产权式酒店做过比较研究的专家称，外地有不少开发商低价盘进当地的“烂尾楼”，将之改造装修成“产权式酒店”后，面向“散户”高价发售，目的仅是快速回笼资金。有的开发商打算进行滚动式再开发，有的则是捞到一票是一票，促销时亮出的固定高回报实际上一般都不会兑现。

　　据韦红松透露，产权式酒店的销售者和经营管理者与开发商的关系十分错综复杂，通常三家公司之间会有一家早已准备“牺牲”，即承诺的固定回报兑现不了时宣布破产，另外两家则可以逃避责任，但在对“散户”销售产权式酒店时，开发商会“模糊”三者之间的关系，让“散户”不明就里。而开发商向“散户”承诺的回报率，全部是按照最理想的经营条件来计算的，“散户”拿不到固定回报的事例比比皆是。

　　建设部房地产业司产权管理处一位工作人员告诉记者，2001年6月实施的《商品房销售管理办法》第二章第十一条中明文规定，开发商不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。目前，各地对产权式酒店“小产证”的相关规定不尽相同，但未竣工产权客房销售时肯定不能打出售后包租的旗号促销。

　　上海市房地局权籍交易处有关人士在接受记者采访时表示，目前上海地区的酒店有独立的

产权证，而这一产权证不允许分割，已购产权客房是不可能办出“小产证”的。

　　[事件展望]海南拟订相关法规规范产权酒店销售

　　由于海南三亚房地产企业坐享得天独厚的生态资源，打造休闲度假型居所，因此吸引了国内外大量人士赴三亚购房置业。

　　三亚国土局房地产交易所所长蔡兴业称，海南旅游资源丰富，产权式酒店也较多。如果开发商在申报土地用途时是“综合用地”或“商业用地”，该产权式酒店的产权证是可以分割成若干“小产证”并发放给每个投资者的。

　　他同时告诉记者，虽然海南管理部门禁止开发商利用固定回报来售卖产权式酒店，但担心有开发商在私下交易时仍然会向投资者承诺固定回报而出现问题，海南相关管理部门正在考虑制订相关法规来进一步规范海南本地的产权式酒店销售。

　　作者：□晨报实习生 刘东辉 记者 殷正明