巨大空置量该如何消化 降价是最好的市场自救(2)

　　此前，上海市政府为了解决空置问题，在鼓励消费方面花了不小的功夫，如蓝印户口、购房退税等政策，应该说为繁荣上海的房地产市场起到了不可低估的作用。目前楼市重又因为宏观调控，出现了“消化不畅”的现象，那么有没有可能出台新的政策来帮助“消化”呢？答案是否定的，因为国家的调控还在继续深化，而目前也没有人表态调控目的已经达到，调控可以结束，所以如果现在如果出台鼓励政策，这等于与国家调控政策背道而驰。

　　解决目前供大于求的现状，只有通过别的途径来操作了。

　　降价是最好途径

　　购房者缘何不想现在购房？其中最为主要的原因还是

房价过高。

　　近日，复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授在接受记者采访时，便明确指出，世上没有卖不掉的商品，只有卖不掉的价格。如果开发商不主动降价，或者价格不降到合理价位，那么目前房地产市场上的浓厚观望气氛不会得到改善。

　　他说：“最近两三年来，上海房价上涨速度过快，导致房价过高，超过一般购房者的承受能力。尽管目前上海房价比今年三月低高位时下调了15%，但是房市调控现在还远未到位，开发商和投资商的利润空间还远未压缩。”而目前供大于求的局面，主要还是购房者捂紧口袋观望所致，由此尹伯成教授认为，只有房价下调30%以后，房地产市场的现状才会有所改观。

　　卫明不动产营销智库负责人蔡为民的说法则更为直接，他说：“要改变目前房地产市场供大于求的局面，主动权在开发商手中。如果开发商愿意降价，购房者还是愿意购买的。”

　　据蔡为民分析，眼下的问题是由于购房者和开发商之间对于房价的认识没有达到统一，双方存在较大的差距。购房者认为房价过高，已经超过了自己的承受能力，故希望房价有所回调；而开发商则认为房价还有上涨空间，所以降价之后便意味着自己的利润下降。

　　蔡为民警告说，如果现在房价不回调，致使这种胶着状态再延续一段时间，那么会对未来的市场形成巨大的影响。空置房源的增多，将会加剧未来的楼市的竞争，形成期房、新房、二手房、空置房等“四足鼎立”的格局，“这会让未来楼市也陷入泥潭，”他这样认为。

　　适当放慢供应节奏

　　沪上独立学者顾海波在谈到解决供大于求的问题时，明确表示应该适度减少供给，同时大力打击投机。

　　顾海波认为，“当前的房地产市场如果再放量供应，是违背经济规律的。”他认为应该紧紧抓住地根，由政府控制土地的供应。为了避免因为供应量的减少导致投机的产生，他认为同时还要加大打击投机的力度，“这要打组合拳，是一项系统工程。”他说。

　　尹伯成教授也认为应加大土地供应调控力度，严格土地管理，不但要停止别墅类用地供应，严控高档住房用地供应，提高普通商品房用地供给能力，而且坚决打击炒地等行为，不许开发商屯积土地。

　　也有业内人士指出，可以适当放慢供应节奏，让市场能够从容消化目前已形成的存量。但是这涉及到开发商的实力，对于一些资金链比较紧张的开发商来说，恐难以做到。

　　买卖向租赁市场转变

　　此外，还可以考虑由出售向租赁市场转变，诸如发展老年公寓、度假公寓等，这样也能有效消化一些存量。

　　蔡为民指出，这种方式在香港、台湾也曾经出现过，但是成功、失败的案例都出现过。“这种方式运作起来难度不小，这会要求开发商重新组建一个管理团队来运作，会提高运行成本。同时，也要求开发商没有来自资金方面的压力。”他如此说。

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