追求租金回报 选房讲究技巧

　　楼市供大于求时代的应对策略：追求租金回报 选房讲究技巧

　　文/本刊记者 黄罗维

　　种种迹象表明，上海楼市目前已经进入的一个供大于求的时代。在这种情况下，房地产市场的运行也会出现许多新的变化。而对于广大投资者来说，购房时也需要有一些新的思 路，追求租金回报和选房技巧在此时显得更为重要了。

　　思路转变是关键

　　通过此前的一系列分析我们已经可以得出这样一个结论，目前的房地产市场正在发生着深刻的变化―― “供大于求”，这个词听起来挺刺耳的，但它将确确实实地将对我们投资者的购房行为产生影响。

　　在刚刚过去的那一波

房地产大潮当中，市场表现出来的特征除了房价的不断上涨外，另一个显著的特点就是所谓的“供不应求”，当时这可是相关政府部门的头等大事。然而在这一轮激烈的调控过后，市场却来了个大逆转，“供大于求”的景象赫然出现在我们面前。这种情况主要通过两个方式表现出来，一是当前可售房源的不断增加；二是竣工后待销的楼盘增量迅速。在这种情况下，房地产市场的运行特征与以前相比已出现了明显的变化。

　　那么面对这种新的变化，购房者又该如何来应对呢？记者认为其中的关键在于转变思路，其中首先必须对当前的房地产市场有着正确的理解。这一点，记者在224期封面文章《房价的底线在哪儿》已经说得很明白了。从一定程度上说，房价的变动也受到两个因素的制约，一个是开发商根据其成本能卖的价格，另一个是投资者因其购买力而愿买的价格。

　　在“供不应求”的情况下，购房者向开发商妥协，具体表现便是房价的不断上涨；而在“供大于求”的情况下是开发商向购房者妥协，开发商必须不断地压缩利润空间来迎合购房者，而且在相关其他市场因素的作用下，目前购房者的购买力也是呈现出不断下降的状态。于是我们看到当前市场上不断出现的降价、打折、促销等等，就可以说是这一情况的真实写照。另外在开发商的资金链崩得越来越紧的情况下，楼市未来的价格战也将愈演愈烈。

　　在这种情况下，楼市中投资者的运作方式和购房行为也必须发生相应的调整，以避免自己陷入被动的局面，而且我们也要认识到这种状况将会持续一个相当长的周期。

　　投资看重租金回报

　　思路的调整首先体现在我们的投资运作方式上，长期以来，房产投资者已习惯于低价进高价出的模式，换句话说投资了房产就是为了日后增值卖出，甚至有些人不惜采用“空关”的做法。然而在当前“供大于求”的情况下，这种做法显然是不合时宜的。

　　其实投资房产要从三个方面考虑其成本，一是投入，二是支出，还有一个方面就是机会成本。在目前的情况下，由于此前房价的不断高涨，一套房产的初期资金投入可以说已经相当大了。而从支出的情况来，营业税的征收大大提高了楼市的交易成本，而且持有房产也要支出像物业管理费等费用，再加上契税、交易佣金、贷款利息等等，如果再考虑投入资金机会成本的话，一套房子要上涨20%才能保证我们的赢利空间。而在当前“供大于求”的情况下，这显然是很难实现的。

　　所以，租金回报在当前的房产投资中就显得尤为重要，我们可以从这个角度对各个区域、楼盘的投资价值进行一番重新梳理，其中5%是一个重要的临界点。而从未来来看，租金将成为支撑房价的重要因素，它的涨跌也将同时引发房价的变动。

　　淘现房将更有利

　　而更为直接的，那就是在当前的情况下选房就要运用一些新的技巧了，这一点也是同样不能忽略的。

　　首先，未来现房的数量将大大增加，这也给了购房者精挑细选的机会，大家可以多比较，此时淘现房可能比买期房更为有利。其次，根据以往的经验，空置房的价格往往比周边地区的新盘价格便宜不少，一些滞销的“尾盘”也常常带给人价格上的惊喜，在开发商急于销售的时候，甚至会出现新盘就“跳水”销售的情况，这样的机会购房者当然要把握，不过也要对房源的情况了解清楚，避免一不小心踏入陷阱。最后，经历过上一波楼市调整的人都知道，在开发商资金比较紧张的情况下，“供大于求”导致的最大风险就是“烂尾楼”，对此广大购房者切不可掉以轻心。